今年春節後的二手房，可以用“亢奮”來形容。
2月平均漲幅提前回正，上漲1.99%，更“邪乎”的是，93個板塊價格近一年來首次全部上漲。
2月比較特殊，我們稱之為“半月行情”。
貝殼、我愛我家、中原地產這三大巨頭2月的成交量為2197套，主要歸功於後半月，事實上，2月跑出了4000多套的行情，高溫模式已經開啟。
1
二手房均價“降溫”，成交量“癲狂”
3月二手房成交量更加“癲狂”，直逼去年“516”的行情，每個週末都有一波成交高峰。
按照比例換算成成交面積，3月天津全市二手房成交約125萬平米。
100萬的量是分水嶺，超過100萬方，二手房價格會上漲。
但是，3月二手房漲幅並沒有再衝高，僅微漲0.15%。
要注意，這個數值是均攤下來的。
事實上，在3月的前半月，二手房價格還是比較兇猛的，市區120萬以內的房源價格上漲約10%。
同時被“掃蕩”的速度很快，這類房源目前基本都“光盤”了。
二手房就是基本面，二手房就是信心市場，只要比之前好，市場利好的信心就會開始崛起。
很多前幾個月把掛牌價調低的業主，最近又自信爆表地調高了掛牌價。
有位業主在上海道小學片內有套老破小，之前掛牌220萬，最近看房人多，一下子就把價格調到了300萬，這是real不理性的。
而推動這波小陽春行情的，大多數為新天津人，120萬以下二手房最符合他們的落戶需求。
隨著低總價房源逐漸出清，剩下的更多是戶型偏大、價格較高的房源。
但因為限購政策依然執行，這類房源的流動性還是比較差，想成交，還得割肉。
比如有位群友在南開區星環裡的一套80多平米房源，之前一直掛牌260萬，無人問津，也許是因為急用錢，最近竟以190萬的價格成交，這肉割的有些大出血。
另一位群友在河北區有套150平米房源，一直掛牌480萬，因為要移民了，最終400萬售出，相當於降價17%了。
因此，二手房是分化的，低總價小戶型漲價、高總價大戶型降價。這是目前政策、需求雙作用下的市場現狀。
鏈家河西區負責人表示，目前在天津“賣小買大”是非常合適的，大戶型單價普遍偏低，適合置換。
我們之前說過，今年一定會是小波段行情，政策刺激一波走一波。從3月二手房價格來看，4月將開始橫盤期的片頭曲。
可以看一下最近的成交情況，即使在小長假，成交量也沒有突破200套，並且進入4月以來，日均成交量有一些“微挫”。
但是，每天的帶看量並沒有明顯的下降，在小長假三天都保持著比較高的狀態。
這就說明了一件事，買房人情緒依然在，但因為3月出貨量太大，在市場上挑不到合適的房子了。
而賣家呢，在市場如脫韁野馬狂奔之後，有了扛價的堅定信心。
現階段，業主開始“傲嬌”了，買賣雙方有了“僵持”的小心思。
4月天津的二手房，就像一名運動員，連續高強度消耗後，是需要好好休息一下的。
休息之後，就面臨著換擋。
2月、3月賣了房的業主拿到錢後，一大部分人是要改善再買的，所以未來的一個月，剛改類房源將迎來一波行情。
而在換擋前，是要橫盤停一下的。
今年第一季度，天津出讓土地全國NO.1，今年新房供應量一定會起勢。
而事實上，目前新房供應量已經大增了，各項目推盤節奏都很快，而價格還按的住，這一定會分流二手房市場。
預計今年5、6月份二手房會稍涼一下。
但若6月底有實質鬆綁政策落地，7月的二手房一定會爆場。回頭看2014年10月取消限購，市內六區的二手房11月平均價格環比上漲了6.8%。
2
二手房依舊分化，各區均價無體感變化
具體來看3月各區二手房的價格。
雖然各區有漲有跌，但都是在微度調整。
紅橋區漲幅最高，也不過0.5%；河北區跌幅最大，也不過0.14%。
整體來看，3月各區均價基本與2月持平，並沒有太明顯的體感變化。因為2月價格已經漲上來，處於高位，3月價格並沒有再衝高。
新房市場一直有“牽扯力”，二手房也不具備再衝高的條件。
來看看最近的議價空間怎麼樣，隨機抽取了幾套成交房源。
150萬以內的議價空間還是比較小的，也就三五萬的樣子，其實就是個“面子友情價”。成交週期都比較短，掛牌一週就成交的現象比較普遍。
這就是最近的市場狀態，低總價房源掛出來很快就沒。
相反，高總價房源雖然這一階段成交量不大，可依舊有一些掛牌一年多的房源成交了，議價空間相對來說大一些，畢竟總價段在那擺著呢。
但總體來看也還是可控的，說明業主對行情是充滿預期的。
相比於新房，二手房是多對多的市場，所以也就更加真實，它是真真切切反應當下市場最真實需求折射的情況。
3
熱點板塊有預期，有漲價動力
再來看具體93個板塊的漲跌情況。
2月，一個很“邪乎”的現象是，93個板塊竟無一價格下降，買賣雙方心態空前的一致。
但很快，3月這一現象便被打破，37個板塊均價下跌，56個板塊均價上漲。
雖然不再“邪乎”了，但漲價板塊的數量是繼去年6月以後的最高值。
漲幅前十名的板塊為：空港經濟區、大營門、海教園、長虹街、咸陽北路、三條石、陳塘莊、新開河、軍糧城、廣開街。
漲幅較高的都是相對比較熱點的板塊。
空港板塊，據貝殼數據3月成交了16套房源，而1月和2月分別僅成交了2套和8套。
一方面空港新房少，二手房市場份額較大；另一方面，近期空港不斷傳出利好，如建設高鐵站、航空物流園等，業主與購房者對區域發展都更加認可。
比如遠洋新幹線3月成交的87平米房源，單價23318元/平米；而1月成交的90平米房源，單價為22326元/平米，有了預期後，單價隨之上漲了近1000元。
海教園的二手房價格也“見漲”。
在新房持續有供應的情況下，仁恆濱河灣3月成交的幾套房源單價都能站上2萬2的水平，此前的單價都在2萬、2萬1徘徊。
跌幅前十名的板塊為：小站、二號橋、光復道、友誼路、鴻順裡街、梅江、體育中心街、北倉鎮、體育館街、學府街。
跌幅價高的板塊以市區為主，大部分都是板塊內高總價房源較多，比如梅江、體育中心、學府街等。
4
橫盤期序曲拉開
二手房市場是真實市場的晴雨表，今年第一波行情最“狂野”的時間段已經過去，這一階段的買房需求基本釋放的差不多了。
業主與買房人處於平行狀態的時間很短，量在價先，成交量一旦起勢，價格就會隨之上漲。
在這過程中，如果沒有政策刺激，就會進入橫盤期，買賣雙方開始僵持。
3月成交量很兇猛，低總價房源出清後，預計4月成交量會略有下滑。
價格還會保持在一個穩定的狀態，畢竟放鬆的預期越來越濃，願意降價的業主會越來越少。
目前日均新增房源量要遠高於日均成交量，這是一個進水量大於出水量的蓄水池。
說明賣一買一的需求特別強烈，有不少改善需求的業主，都希望能在這一波行情中完成置換。同時，被壓抑的改善購房者在調控兩年後，也有了更高的資金實力。
所以，我們認為天津二手房將“換擋”，市區會尤其明顯。未來一段時間，中、高總價段的房源流動性將會增強。
一切都取決於預期和“看不見的手”，如果出現實質政策，蓄水池裡的水，可以頃刻間消失大半。
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