天津：京畿門戶的機遇與未來

天津，又稱津門，意為天子之津渡也。

簡單的一句話，勾勒出這個城市的歷史優勢和地緣優勢。這座因漕運而生的城市，曾因港口優勢有過較長一段時間的輝煌時期，這裡曾產生了全國第一個自行車品牌，誕生了中國第一臺電視機。

本土著名作家馮驥才愛天津愛到骨子裡，他認為，北京、上海、天津這三個城市完全不同，北京是一個比較政治化的精英城市，上海是一個商業城市，天津則是一個市井城市，更接近俗世。

這是一座有600年曆史的城市，穿城而過的海河，為這座古老而又現代的城市注入了生機與活力，歲月變遷在這裡太過於鮮明。與首都北京的毗鄰而居，既成就了天津“京畿門戶”的地位，也成了這座城市發展最大的“包袱”。

距離北京不過百餘公里，當地人曾開玩笑把天津比作是北京的“大七環”。 既是政治中心，又是金融中心、文化中心的北京，虹吸效應威力如此之強大，人財物等資源一股腦全部湧向北京，註定了兩者難以處於同一個量級。

“既生京何生津”，陰影之下的天津，亟需尋找一個出口。

01、時過境遷，城市格局慢慢發生變化。

1992年，這個市場如被攪動的一池春水，這一年發生了太多故事，對於天津來說絕對是值得載入史冊的一年。天津房改方案正式出臺，明確提出要“不斷強化住房商品化意識”，這預示著天津房地產市場正式邁出第一步。

隨後，

同樣是這一年，土地使用制度改革成為極具時代意義的事情，私房交易轉讓國有土地使用權，簽訂出讓合同收取出讓金，這意味著，帶產權銷售的商品房出現了。

忘了介紹，這一年萬科進來了，為這座城市帶來了花園洋房的概念。而這一年，楊國強在廣東順德創立碧桂園，廣告便打到了天津，多麼不可思議。

本土房企永泰、長蘆、津通等在這一年如雨後春筍般湧現，而天房發展前身天津市建設開發公司，在這一年完成股份制改制。

兩年後的1994年，年輕的孫宏斌以此地為大本營創立順馳，以房產中介的身份進入房地產行業。順馳發展得有多快呢？按照媒體報道，當時在天津房產二級市場中順馳就佔到了30%的份額。接下來的一年，孫宏斌開始涉足房地產開發業務，與聯想集團一起開發了香榭裡小區，由此開啟了天津霸主的地位。

誰能想到呢？在天津起家的孫宏斌，如今在全國房地產市場已成為業界的頂級流量。

那些陽光燦爛的日子，正在路上。

同樣是1994年，天津正式推出濱海新區城市總體規劃，即以塘沽地區為中心，向漢沽城區、大港城區和海河下游工業區輻射，“一心三點”組合型城市佈局結構的新區概念形成，“中國經濟的第三增長極”橫空出世。尤記得，1986年時鄧小平來到經濟開發區時留下的那句“開發區大有可為”。

天津市住房開始進入貨幣化時代是在1998年，這一年，也被視作房地產史上重要的分水嶺。關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知下發，炒房團也隨之而來。

對於天津而言，那是萬物生長的年代。

02、千禧年來臨前的最後一夜，嶄新的2000年將被開啟，天津人的生活與平日裡並無兩樣。當天津站的世紀鐘鐘聲響起的那一刻，21世紀如約而來。

時鐘一刻不曾停止，天津，正以奔跑的方式進入新時代。

這一年，天津GDP總量達到1639億元，排北上廣深之後，位列全國第五，“全國第五城”的成績一直延續了很長時間。

忘了介紹，當年順馳競得梅江地塊，這是梅江開發用地首次實行公開招投標的竟地方式。當年孫宏斌在天津可謂是意氣風發，在一二級市場，他的順馳各佔20%和30%的市場份額。這之後的兩年，順馳在天津共累計開發了30個項目。多麼不可思議，順馳的發展史，就是天津房地產快速發展的縮影。

誰還記得呢？小白樓附近高208米的金皇大廈也在當年刷新了天津的天際線，成為第一座超二百米的摩天大樓。

接下來的一年，天津CBD建設剛剛起步，住房消費已經成為天津最大的消費熱點和新的經濟增長點，具有房地產資質並在工商局註冊的開發公司達到1100家。與此同時，天房發展上市，天津房地產業就此進入資本市場。不得不多說一句，這一年，天津港貨物吞吐量首次突破1億噸。不敢想象，那時候，單價2000元/平方米左右的房子還隨處可見，2500~3500元/平方米的改善型房源成為市場需求的主流。

來到2003年，故事同樣精彩。

這一年對天津房地產來說是一個分水嶺的存在，房價出現上漲的苗頭，也是在這一年，天津的地價開始上漲，地王一詞誕生，並在日後發展成為高頻詞彙。

忘了介紹，融創在這一年初創，在天津開啟了高端物業之路。接下來的幾年，大批房企紛紛進入天津，富力來了，金地來了，中房集團也來了。

2006年的天津獲得了北方經濟中心的寶座，與此同時，濱海新區被定位為國家級新區，這是自上海浦東新區後第二個國家級新區，繼深圳經濟特區、浦東新區之後，成為又一帶動區域發展的新的經濟增長極。而這一年，天津GDP仍保持著14%以上的增速。這是屬於天津的榮耀。

此時，天津一手房價格已經到了4716元/平方米，而孫宏斌失去了他的順馳，作為天津房地產的一個標籤，它代表了一個時代的結束。

路很長，故事還在發生。

03、

應該不會有人記得，被融創一舉收購的星耀五洲項目就在這一年被拍出，沒有人會想到，來自雲南的房企星耀集團擊敗了5家上市房企，從13億的起拍價抬升至62.9億元，一舉成為當年總面積和成交總價的雙料地王，也是當年全國地王。

那是一個矇眼狂奔的年代。

對於要不要進天津，房企比任何城市都要堅定

京津城際鐵路在2008年開通，讓北京和天津的空間距離縮短至半小時，天津一手房價格也上漲至6920元/平方米。這一年，恆大和保利來了。

這一年發佈的天津藍印戶口新政讓這個城市的市場熱度持續了將近兩年。2009年成交面積1455萬平方米，同比增長173%，2010年一手房價格同比上漲32%，達到9567元/平方米，逼近萬元時代。緊接著下一年“津十條”頒發，市場轉冷接近冰點，但已無法阻止房價上漲。到了2012年天津房價就破萬了，一手房房價10331元/平方米刷新了人們對房價的認識，這一年，天津GDP總量達到12894億元，城鎮居民人均可支配收入29626元，天津成為全球最具經濟競爭力城市。

接下來，天津房地產市場走得四平八穩，2013年人才新政的頒佈，平靜的市場泛起了一絲漣漪，當年新房成交面積達到1336萬平方米，比去年增長了27%。這之後，降準降息等宏觀政策不斷出現，天津房地產市場得到進一步提振，一直到2015年，全年成交面積為1470萬平方米，同比增長35%。

與此同時，有序疏解北京非首都功能，京津冀協同發展上升為國家戰略。

到底是春光無限，一切才剛剛開始。

04、渤海之濱，萬象更新。

2016年絕對稱得上是瘋狂的一年。這一年，天津房地產市場就像坐上了時光機，刷新了記錄，又創造了新的歷史。當年成交面積狂飆至2582萬平方米，同比增幅達到76%，一手房價格同比增長約16%達到13728元/平方米。

高價地成了這一年土地市場的代名詞，成交樓面價突破至8042元/平方米，溢價率達到74%，成交總價也以1290億元達到歷史至高點。

於是，有了“930”新政，和2017年升級的“331”新政。效果很明顯，2017年天津商品房成交量僅為1378萬平方米，同比下滑87%。

天津市場格局分化日益明顯，濱海新區和遠郊區域房地產市場嚴重拖了天津的後腿。本土房企生存愈發艱難，不少外來房企掉隊明顯，尤其土地市場表現慘淡，2018年土地溢價率僅為4%，樓面價6713元/平方米，2019年前十月土地平均溢價率僅為7%，樓面價下滑至6434元/平方米。

與此同時，天津經濟發展出現後勁不足的情況，曾經一路高歌猛進的天津經濟在2017年遭遇史上最尷尬的滑鐵盧。濱海新區的“水分”被擠出，天津GDP增速僅為3.6%，下滑了近2/3，位列全國倒數第一，創28年新低。這一增速一直延續到2018年。誰能想到，當初定位高大上的濱海新區，會出現響螺灣這樣的“鬼城”？

很顯然，天津需要有很長一段時間的翻身仗要打。

天津曾有著輝煌的過去。

天津想要加速發展，需要更多的人才，於是“海河英才”行動計劃推出，“零門檻”的落戶條件為天津注入新鮮血液。與北京之間房價差，給天津帶來了全新的發展機遇，2018年天津吸納了不少外地落戶人口，當年戶籍人口達到1082萬人，增加了32萬人。但距離北京太近，依然是天津面臨的最大問題，大量需求被北京吸附，從而導致天津與其他同級彆強二線城市杭州、西安、武漢相比，人口增長潛力依然充滿挑戰。

不可否認的是，天津的定位每次都站在非常高的起點上，《京津冀協同發展規劃綱要》中，明確天津“一基地三區”的定位，疏解北京非首度功能，加上雄安新區的設立，瞄準了世界級的城市群。但天津的壓力似乎並沒有因此而緩解，在這些熱血的標籤下，天津更需要打開腦袋上的“津門”，找準自己的定位，走出來，才是機遇。

這樣的天津，正在等待一個希望，重振市場之路，任重而又道遠。

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