在調控持續施威之下，之前狂熱暴漲的樓市，已經完全冷靜了下來。
尤其是二手房市場，亦如當下的天氣，降到了冰點以下。
國家統計局數據，2019年10月，天津二手房價格環比下跌0.5%，比9月收窄0.4個百分點。
這也是繼2019年7月份以來的“四連跌”。
另據365數據調查組統計，今年除了2-4月，其餘月份的市區&環城二手房價格均呈下跌態勢。
5月，環跌0.60%；6月，環跌0.20%；7月，再跌0.13%……剛剛過去的10月，又環比下跌0.92 %。
粗略算下來，今年天津二手房價格累計跌幅為1.2%。
假若與2017年3月這個二手房高點對比，很多小區房價都已降了25%左右。
比如華潤橡樹灣，2017年3月份時都賣到了21622元/平米，而最近成交的一套，16111元/平米，跌幅約25%。
但需要明確一點，雖然行情不容樂觀，卻並非鐵桶一個。
依然有20%的房子可以走出“獨立行情”。
學區房自不用多說，行情好時，它是絕對領漲，行情不好時，又化身抗跌的硬通貨。
不過，這不是我們今天要說的重點。
今天，我們要探究的主題是，拋開學區光環，進入這20%頭部區域，需要什麼“資格”？
先來看幾個樣本小區：
1)仁恆濱河灣
2017年3月，位於海教園板塊的仁恆濱河灣成交了兩套房，均價都在2萬2以上。
一套22181元/平米，一套22412元/平米。
對比現在，仁恆濱河灣的房價差不多還是這個水平。高點的2萬2以上，便宜的也在1萬9以上。
縱觀近兩年，仁恆濱河灣所成交房源的價格也大多集中在20000-22000左右。
由此可見，仁恆濱河灣很“扛價”。
究其原因，學區是一方面，更主要的是，產品和物業“給力”。
旁邊的融創中央學府也是學區房，配套、資源有都是相同的。但抗跌能力卻不如仁恆濱河灣。
小區2017年3月份時賣到了2萬2-2萬4，而最近成交的幾套卻一萬七八。
這就是好物業所帶來的保值增值。
說白了，不是說當初新房買的貴，以後二手房售價也肯定高。
因為，有好物業的小區可以“逆襲”！
2)奧城公寓
奧城公寓，很“奇葩”。
眾所周知，公寓在天津市場不怎麼受待見，但奧城公寓卻是個例外。成交量月月靠前。
更驚人的是，價格也很堅挺。
2017年3月份，一個月成交了12套，成交均價在10927-19470元/平米不等。
2019年10月，月成交16套，成交均價14054-25192元/平米不等。
也就是說，調整這兩年，奧城公寓的價格不僅沒有跌，反而漲了！
這到底是什麼呢？
原因很簡單，總價低，可以落戶。
奧城公寓主推小戶型，最小的才二三十平米，總價七十萬左右就可以入手一套。
而且地段也好，地處南開區、奧城商圈，北側是水上公園、動物園，東側是水滴，樓下就是地鐵站！
雖說公寓交易時稅費比較高，包括契稅、個人所得稅、增值稅，還有增值部分30%-60%的土地增值稅等。雜七八雜八加起來可不少。
所以二手公寓不值得買。但三手四手五手等，可以買。
因為“平進平出”的話，都沒多少溢價了，又哪來那麼高的稅？！
所以當換了N多手之後的公寓，已變成了一個“流通工具”。
奧城公寓就是。從2008年交房到現在，不知道換了多少手了。所以它漲起來的是買家需要交的稅費，很穩定。
綜上可見，奧城公寓完全就是一款高級版的“落戶神器”，能夠漲價也在情理之中。
3)宜禾紅橡公園
位於生態城起步區的宜禾紅橡公園，2017年12月份的成交均價為18996元/平米，現在還是這個水平。
最新成交的一套，108.62平米的三室，成交均價20439元/平米。
不過宜禾紅橡公園的價格堅挺，與前面的小區都不同，它屬於一種“補漲”。
2014年時，生態城是差不多與張家窩一個水平，房價9000多。
然而，2015、2016年張家窩高歌猛進，甚至居於2萬+。即使現在張家窩又回調到了1萬7，但仍比生態城高。
而生態城卻慢了一步，剛想抬頭就被限價給摁住了，沒有奔2萬去。
但生態城這些年在城建方面的努力有目共睹，比張家窩強了十倍不止。而且還有張家窩無法比擬的教育資源和生態優勢。
從這個角度來說，生態城的房價是被低估的，自然能夠走出獨立行情。
宜禾紅橡公園只是其中的一個代表。
4)欣圓小區
東麗區欣圓小區又是另一番“硬氣”。
該小區2016年8月賣1萬5，2017年3月賣2萬1，最新的成交價1萬9。
也就是說，欣圓小區只比高點跌了12%。
一般小區從2017年到現在已經累計跌了25%。而欣圓小區，一個房齡20年、買東西還不方便的老破小，跌幅竟然是一般行情的一半，這很不合理。
原因就在於，欣圓小區有地鐵預期。小區距離10號線和11號線交匯處300米。
更重要的是，這兩條地鐵線都已經在建了。
10號線預計2021年上半年具備通車條件。地鐵11號線已於7月12日正式開工，預計2023年8月底竣工。
歷史經驗告訴我們，地鐵升值的最大幅度，不是在規劃期，也不是通車期，而是在建設期！
05)盛世家園
我們之前也說過，楊村很“清奇”。
它與團泊完全是兩個極端，一個一降再降，一個卻逆勢上揚。
比如楊村的盛世家園。該小區去年5月時賣到1萬8，最近賣出的一套成交均價19814元/平米。
而今年8月更賣出了25386元/平米，比2017年3月時會高！
分析原因，有持續的外來人口是主要因素。
通常來說，一個區域的房價上漲，離不開外來人口的支持。有外來人口流入，就代表著有新需求。而有需求，尤其當需求大過供應時，房價必然會上漲。
這說到根上，就是供需的問題。
武清區的外來人口流入龐大到什麼程度呢？
去年全年，天津共引入了13萬海河英才，而其中十分之一的人才都落戶到了武清。
官方給出的數據是，2018年武清區共辦理人才落戶13166人，引才人數位於全市前列。
這還沒有算上積分落戶、親屬隨遷等其他途徑落戶的人數。
再加上，楊村供應端不給力，在售新房很少，進而導致二手房十分惹火。
以上這些小區，只是幾個有代表性的案例。
天津這樣的小區還有很多，抗跌的邏輯也大致相同。基本上都是有學區、物業好、落戶神器、價格補漲、地鐵利好、有外來人口流入。
由此也可以看出，天津市場並不能一概而論。“分化”的大趨勢一直存在，不論是新房，還是二手房。
雖然“大水漫灌”的黃金時期已經過去了，樓市格局越來越傾向於“二八定律”，但只要找到具備這樣特性的房子，就可以無所畏懼。
即使樓市持續下行，也依然可以走出“獨立行情”。
因他們有“傲嬌”的“本錢”！
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