天津是個有趣的城市，市區和濱海各自為“中心”，雙核並行發展。
其中市區這個“核”最大，所輻射範圍最廣，房價按距離市區遠近層層遞減。
但唯有一個板塊特殊——海教園。
它以教育為底，地鐵、生態和大公建為輔，房價高出周邊五六千，成了遠近聞名的“紅利之地”。
甚至還傳出了一個說法：下一輪週期，海教園會領漲全城！
01
從冷到熱，看海教園驚人“蝶變”
細究起來，海教園不算是一個“新人”。它從2008年教育部特批成立，至今已有十一個年頭了。
雖說“地位”倍兒高，被譽為天津教育第七區，是教育部直屬高等教育示範區。
定位為我國職業教育改革創新示範園區、天津市高端科技研發創新示範區、海河南岸生態宜居示範社區，是整合優質職業教育資源、形成教育高水平聚集發展的高地。
但前些年並不很受買房人“待見”，存在感極弱。
板塊內第一個項目是融創中央學府，2011年首開價格才7300元/平米起，均價8700元/平米。
隨後仁恆進駐，開發了仁恆濱河灣，精裝高層9680元/平米起，均價13000元/平米。
雖說把房價往上拔了拔，但奈何那時“偏遠”的印象太根深蒂固了，而且要想把一個板塊炒熱至少得四五家房企，兩家畢竟能力有限。
真正讓海教園板塊名聲大噪的是2016年3月份的那一場場密集火拼。
十天內接連賣地6宗，共計攬金超62億元，且引得魯能、仁恆、龍湖、旭輝等眾多大牌房企為之大打出手。
再加上，海教園管委會與南開中學簽約、天南大遷入海教園新校區等，多重利好疊加，讓海教園火爆躥紅，成了全市最閃亮的星。
房價也隨之進入“瘋漲”通道。2014年，成交均價10297元/平米；2015年，10982元/平米……2018年，20568元/平米。
5年間，海教園房價上漲了99.7%！近乎翻倍！漲幅較津南區高出了35個百分點！
02
海教園的“王炸”就是學校，海教園從出生就含著金鑰匙，教育部直屬高等教育示範區、天津市科技研發創新示範區，是一個獨立區域，園區自主管理。是除了市內六區以外獨立存在的天津第七區。
在該區域內買房的家庭 其子女可免試接受南開學校九年一貫制教育 海教園行政劃分上與天津市內六區平級， 持有園區學籍和戶籍的海教園居民 享有獨立的升學資質。
園區2009年啟動建設，園區規劃總佔地面積37平方公里，綠化率高達50%以上。整個園區整體規劃形成一廊兩翼的佈局，一廊指的是寬1公里、長6公里的中央生態綠廊。
整個區域規劃很低密，人文氛圍好，目前海教園進駐以天南大為代表的各大院校共計13所。
同時海教園對於基礎教育也非常重視，還規劃了6所幼兒園、3所小學、2所初中、1所高中，其中九年一貫制的南開學校已於2017年正式投入使用。
加之北臨國家會展中心特大規劃利好，永旺夢樂城、吾悅廣場等商業也環繞四周，整個片區科教文衛一應俱全，居住生活很舒服。
海教園在售項目
這些樓盤詳情，下面咱們就一一看過來：
01
拍地地塊公佈案名：中海錦城、錦繡大家
1.中海錦城
由中海地產操刀，1.35容積率，4層疊拼+7層洋房設計，目前公佈戶型有84㎡-89㎡，價格約2.1萬左右。
中海錦城——-海河教育園區小戶型洋房，雙地鐵+南開學籍！
【開發商】：中海地產
【單價】：2.2萬左右，84平米180萬左右。
【面積】：洋房兩居84平米,三居89平米
【產權】 : 70年產住宅
【交房時間】:2021年10月
【裝修】：毛坯交房
【產品類型】: 洋房7層 到頂
【容積率】1.35
【綠地率】40%
【供暖】：地採暖
【車位】：1：1
【建築風格】：經典學院風
【商業配套】：
2公里永旺夢樂城14萬平米城綜合體
【學校】：
海教園南開學校（九年一貫制）
【交通】：在建地鐵1號線延長線，6號線二期
公交808/655/652/705雅言路天橋站
【物業】: 中海自持物業
2.錦繡大家
由首入天津華宇集團和雅居樂集團攜手打造，項目共規劃51棟，6-9層到頂，構建面積約77㎡-129㎡洋房，價格2.1萬。
【片區】：津南海河教育園
【樓盤】: 華宇·雅居樂·錦繡大家
【戶型】：77㎡，89㎡，110㎡
【售價】：21000元/㎡ 77平米特惠價格155萬起。
【裝修】：毛坯
【產權】：70年
【交房】：2022年6月
【交通】:
1、緊臨地鐵6號延長線（建設中，預計2021年通車）
2、公交車205、655、224、705、131、615等多條線路
3、距離天津大道，津沽公路僅需5分鐘，去各個板塊方便快捷。
【 教育】得天獨厚的教育優勢！南開學校九年一貫制，優質學區片，可報考市區的高中。
園區內規劃的6所幼兒園，3所小學，2所初中，1所高中
【配套】：項目地塊自帶海教園唯一綜合商業配套，開車10分鐘半徑內，2所三級甲等醫院，辛莊永旺。5分鐘生活圈新城吾悅廣場，恆大商業街，月壇購物中心
【優勢】
1️⃣區域內唯一一個沒有不利因素的地塊
2️⃣一萬平米的景觀示範區
3️⃣項目地塊自帶海教園唯一綜合商業配套，與項目僅一路之隔
4️⃣總價低，海教園新品質高性價比樓盤
5️⃣ 項目以水景為主要元素，打造7多種景觀節點，突顯東方園林意境
3.路勁贊成
路勁贊成10#、22-24#樓在售，建築面積為90㎡和106㎡三居戶型。
小高層均價20000元/㎡，洋房均價22000元/㎡；
洋房4-6#樓少量餘房，建築面積90㎡和116㎡三居，1梯2戶；
預計2021年4月底交房。
<code>路勁贊成
【價格】: 20000-22000元 90平米178萬起
【屬性】：70年產權住宅
【戶型】:小高層86平米兩室兩廳一衛，洋房90平米三室兩廳一衛、116平米三室兩廳兩衛
【裝修】：毛坯
【梯戶】：小高層1T2，洋房1T2
【綠化率】：40%
【物業】：路勁物業
【車位】：約1:1
【交房時間】：預計2021年6月
【核心賣點1】：距離南開中小學（九年一貫制）1.6公里，10分鐘步行可達
【核心賣點2】：7層小高層➕11層洋房低密社區
【核心賣點3】：低總價、低首付50萬以內入住海教
【交通】: ①公交車655、704、705東、652、629、808等多條線路
②緊鄰天津大道，津沽公路，津港高速，至市區僅需10分鐘
【教育】得天獨厚的教育優勢！南開學校（1-5、7-8年級已開學）學片，只要分數夠，就可報考市區的高中。規劃的6所幼兒園，3所小學，2所初中，1所高中
【配套】：開車15分鐘半徑內，2所三級甲等醫院。
5分鐘生活圈辛莊永旺夢樂城、新城吾悅廣場，項目自帶2000平米自持商業/<code>
仁恆濱河灣
仁恆濱河灣已經售罄
融創中央學府
融創中央學府已經售罄
雅居樂御賓府雅玥
雅居樂御賓府雅玥小高層.
<code>【雅居樂•御賓府•雅玥】
【片區】：津南海河教育園
【樓盤】: 雅居樂御賓府雅玥
【戶型】:首開戶型95.102.115.120.（15到頂小高層，31層到頂高層）
【均價】：20000-21500
【裝修】：毛坯
【產權】：70年
【交房】：2022年3月
【交通】: 1、緊臨年底通車的地鐵1號線延長線 2、公交車808、705、629 等多條線路
3、項目地塊緊鄰津沽公路，距離天津大道僅需3分鐘，去各個板塊方便快捷。
【教育】得天獨厚的教育優勢！南開學校（1-5、7-8年級已開學）學片，孩子只要分數夠，就可報考市區的高中。規劃的6所幼兒園，3所小學，2所初中，1所高中
【配套】：開車15分鐘半徑內，2所三級甲等醫院，辛莊永旺。5分鐘生活圈新城吾悅廣場，恆大商業街，月壇購物中心，小區自帶1950平米商業。
【物業費】：3.5元左右雅居樂私家物業加綠地物業（去年已收購綠地物業）。
雅居樂全國地產百強位列18，地產和物業雙上市公司！！海教園唯一的純7層洋房社區！
售樓處，樣板間已呈現，歡迎蒞臨。/<code>
魯能泰山7號
魯能泰山7號A區疊拼別墅在售，4層到頂，主推148㎡上疊、158㎡下疊，上疊均價22000元/㎡，下疊均價24500元/㎡。B區洋房6-8#樓98㎡戶型、133㎡戶型共計236套，均價21000元/㎡。疊拼為現房，洋房最晚2020年入住。
仁恆海河院
仁恆海和院南苑和北苑洋房產品在售。北苑洋房4、8、12-13、16-17號樓在售，面積147、168㎡，毛坯交房，均價23000元/㎡；南苑洋房主推24、26、27、28、30、31號樓，戶型約129㎡，138㎡，145㎡，158㎡，帶裝修，均價22000-23000元/㎡。
陽光城文瀾府
陽光城文瀾府項目洋房12、13#在售，6-7層到頂，戶型88-105平米，均價21500-21600元/㎡。
景瑞翰鄰
景瑞翰鄰目前洋房在售樓座為1#、5#、20#、22#、25#,6-7層到頂,1梯2戶,戶型面積為95㎡、110㎡、130㎡,均價21000元/㎡起,項目預計將於2020年5月底前交房。
景瑞翰鄰——海河教育園區價格最合適，交房最早的洋房
【片區】：津南海河教育園
【樓盤】: 景瑞翰鄰
【位置】：雅馨路與津南換線交叉口（新南開大學旁）
【戶型】:戶型：95、110、130平米三居室
【均價】：21000-22000
【裝修】：毛坯、精裝
【產權】：70年
【交房】：2020年5月31日（上學的客戶可以提前辦理入學手續）
【物業費】:3.3元
【交通】:
1、緊臨規劃的地鐵6號線（2020年動工）
2、公交車205、655、224、705、131、615等多條線路
3、距離天津大道，津沽公路僅需10分鐘，去各個板塊方便快捷。
【教育】得天獨厚的教育優勢！
南開學校（1-5、7-8年級已開學）學片，孩子只要分數夠，就可報考市區的高中。
規劃的6所幼兒園，3所小學，2所初中，1所高中
【配套齊全】：
開車15分鐘半徑內，2所三級甲等醫院，辛莊永旺。
5分鐘生活圈新城吾悅廣場，恆大商業街，月壇購物中心，小區自帶商業。
天悅風華
天悅風華三期洋房景尚花園1、2號樓在售，面積約105㎡三居，均價21000元/㎡。預計後期加推洋房房源，面積90㎡。
龍湖天宸原著
龍湖天宸原著住宅已售罄，純一層臨街現鋪，建築面積約45-108㎡，200萬起。二手房成交價格21000元/㎡。
雅居樂御賓府
雅居樂御賓府現有電梯洋房在售，7層到頂，戶型建面約112㎡、129㎡，140㎡，均價23000-24000元/㎡。預計2020年9月入住。
最後來做一下總結
- 從和中心城區關聯度上看，海教園並不算很疏遠，仍可被納入環城組團的行列。再加上公路交通本就很通暢，又有地鐵6號線二期加持，完全適合市區外溢的剛需及改善。
- 在市政基礎設施及城市配套方面，海教園本身底子不錯，也可藉助鹹水沽原有的資源，整體上可以打“優”。
- 正確理解海教園定位很重要，不神話、不貶低。像南開學校的教育質量問題，也應客觀理性看待，畢竟底子在那了。多跟同總價的環城板塊比較，不要跟市區比較。新校區，關鍵還是看校長，教學質量一定會穩步提升的。
- 個人認為目前定價確實稍微高了些，合適的性價比可能在洋房2-2.1萬元/㎡。但也沒有辦法，畢竟樓面地價已經達到1萬元/㎡，存在即合理。那唯一的解決方案，就是多關注項目本身，多看產品品質能不能符合這個價格水平。
- 很多人會拿鹹水沽的價格和海教園比較，據此認為後者定價偏高。可我們應該認識到，現在鹹水沽銷售的主力，是富力、世茂、藍光、龍湖的項目。龍湖價格並不比海教園低多少；前三個項目則是很多年前拿的地，成本自然很低，而且容積率高，產品類型也不一樣。
- 早期入手海教園做投資的朋友，耐心持有吧，前景是光明的，道路是坎坷的，要有耐心，等待更多利好兌現吧。
- 來天津安家的青年外地人，考慮孩子上學問題，海教園其實還是一個不錯的選擇，兼顧教育質量與居住品質。
- 海教園最大的一個優勢是自然生態環境，中心城區東南部的改善客群，喜歡這種花園城市的、偏安靜的居住體驗，可以考慮在此改善居住條件。
- 未來海教園價格還能不能漲，其實並不是由海教園的開發力度決定，而是由大市決定。不可能出現其他板塊不漲就海教園漲，也不會其他板塊都漲就海教園不漲。
- 如果還想聊聊天的可以加入“天津房產信息”與眾多朋友一起聊。
願大家買到自己滿意的房子，安居才能更好的樂業。
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