“地段！地段！地段！”
李嘉誠的這句話，被包括我在內的無數地產從業人員，引用過無數+N次。
地段之於房產，無論是當下的價格，還是日後的價值，都非常重要。即便隨著互聯網的發展，VR／AR 技術的革新，共享單車的普及，位置似乎沒有之前那麼重要，但互聯網也加速著人們的空間聚集，實際上，北京的中關村、美國的硅谷，反倒是房價與租金昂貴的地段。
地段決定價值，品質影響價格，這是房產的鐵律。
什麼地段是好地段？哪裡的房子漲得快？哪裡的房子租不掉？當我們在談地段時，都應該談些什麼？
“地理”上的好地段
- a.城市中心
城市是人類最偉大的發明，它使得人、公司、商場之間的距離消失，它的成功取決於人們實地交流的需要，它的自然發展都是由內而外，逐漸擴張的。越靠近城市中心，就越意味著“距離的消失”，配套資源的豐富，以及人口的密集。在北京，人們可以通過一個人住在幾環，來粗略地估算他的家庭背景以及資產狀況：越靠近內環，就越說明他是“老北京”，或者至少說明他的家底雄厚。而北京最核心的地方，是故宮博物院與中南海。
在此基礎上：一線城市優於二線城市，優於一線城市群，優於二線城市群，優於三線城市，優於三線城市群。中心優於郊外，老城優於新區，商圈優於公園，學區重於市區。地鐵口優於公交站，公交站優於火車站，火車站優於主幹道路旁。
- b.優質地塊
便捷的交通、繁華的商業、高密度的人口，真的利於生活居住麼？已然高昂的房價，未來可以繼續保持高速地上漲麼？除了城市核心，如何判斷一個地塊是否優質？
中國作為社會主義國家，在城市發展方面具有很強的“計劃經濟”特點。通過閱讀城市的“政府工作報告”，任何人都可以讀懂不同區域所承擔的主要功能，也能很好地預測地塊的未來的發展走向。
以北京為例，從《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》可以看出，北京市接下來將會疏解非首都功能，優化提升首都核心功能，不同區縣所承擔的任務並不相同，於是才會有通州的城市“副中心”。
越是中央的規劃，越是北上深廣、省會城市的規劃，可信性越強，執行度也越高。但並不是所有的規劃，都一定會落實：越是偏遠的、窮困的區域，規劃的落實性就越差。2008年以來，伴隨著地方投資熱度不斷升溫，全國大量城市興起了新城開發熱潮，一個個新城規劃如雨後春筍般冒出，這些規劃承載著當地城市發展的遠大藍圖。然而鉅額的城市建設投入，也把許多地方政府拖入地方債務的泥潭，直至十餘年後的現在，很多地方政府的財政赤字也仍然沒有填平。而那些規劃的新城、開發區，因為人口流失和投資不可持續，最後也大多變成了鬼城、無人區。
最後，什麼板塊算優質？環境得天獨厚，有山有水有靜謐；軌交四通八達，企業林立商業繁榮；市政府搬入，規劃資源逐步落實。曾經的望京就是字面意義上的“遠遠地望著北京城”，但因為一座座科技園、創業園的建立，現在的望京已經發展成北京最重要的商業板塊之一，房價也不輸三環內的中心地段。
“工作”上的好地段
- a.五千米幸福理論
城市規劃中，有一個很有趣的理論叫“五千米幸福理論”，指的是從家裡到工作場所的距離如果在5千米之內，幸福感就會很高，且差距不大。但如果超過5千米，每增加一段距離，幸福感就會衰減一點。
聽說馬克·扎克伯格非常信奉這個理論，所以把所有的員工宿舍都建在Facebook總部5千米之內的地方。其實不難理解：家庭與工作場所距離不足5千米，省去了員工每日早晚大量的奔波時間，讓員工可以有更多時間陪伴家人與投入工作，員工又怎能不覺得幸福舒適？美國有Facebook，中國有字節跳動。聽說今日頭條的範圍更短，員工在公司附近1.5km範圍內租房，無論是實習生、試用期還是正式員工，都能獲得公司下發的租房補貼。
但距離不夠靠譜，畢竟代步工具也會影響通勤的時長。而如果從時間的維度考量，工作場所與生活場所的距離最好不超過30min的通勤時間。對於人生首套房，戶型小區可以不那麼在意，但儘量要在地鐵等交通樞紐旁，儘量距離工作地點近些、近些，再近些。
- b.聚群而居的重要性
從事哪一個行業，不如就選擇到企業和從業者最多的地方去。雖然競爭會更激烈，房租也更高，但是你也可以在與同行的交流中，獲得更多的工作機遇與更快的專業領域成長。
以北京為例，回龍觀聚集著大量碼農，國貿附近的金融從業者扎堆，宋莊和798有大量的原創藝術家。除此之外，景德鎮的瓷器出名，義烏的小商品齊聚，東莞是製造業的天堂。
“生活”上的好地段
- a.一碗湯的距離
“一碗湯距離”，是指子女從自己家中給老人的住處送去一碗湯，到達老人家時，熱湯不會因為距離遠而變涼，“一碗湯距離”是日本學者提出的“家庭親和理論”中重要的概念。在日本，倡導親情，養老敬老，子女的住處和老人的住處離得不應太遠。如此一來，晚輩在獨立的同時，又能照顧長輩。
在中國，實行多年的獨生子女政策，使得一對年輕的夫妻可能要照顧兩對老人，如果老人距離自己的住處太遠，一來會讓親情淡漠，二來更無法處理長輩突發的狀況。如果與父母住在相同小區或相鄰小區，既可以保證夫妻生活的獨立性，又可以對老人即時照料。
- b.熟悉的生活圈
對於自己熟悉事情，人們出錯的概率很小，這種原理在買房上也是如此：買自己熟悉區域的房源，買到性價比更高房源概率，也可以大大增加。
因為買房人熟識周邊小區的真實狀況，包括物業、房價以及各種生活配套。不僅如此，這些地方還有很多的個人美好記憶，可以提升居住的幸福感與舒適度。比如自己母校附近（小學、初中、高中、大學都可以）的房源、工作地點附近的房源、甚至是經常前往的足球場旁的房源都是熟悉的生活圈房源。
“教育”上的好地段
- a.學區房是什麼？
學區房特指那些劃片在好學區內的住宅，購買並落戶後，子女可以就讀於好的公立學校之中。同樣一片區域，普通學區的三居室要300萬元，好學區的三居室則要400萬元，那麼這個地區學票的價值便是100萬元。
學區房是我國特定時期的特定產物：師資力量等優質教育資源稀缺，各地高考選拔難易度又差別極大，造成了人們對於學區房的追捧。“父母之愛子，則為之計深遠”，能夠通過買房使得子女接受更好的教育，贏在起跑線上，多花一些錢，父母也是願意的。
- b.學區房在其他國家是否存在？
學區房在其他國家同樣存在，但與中國的“因為有好學校，所以有學區房”不同，其他國家是“因為有好學區，所以有好學校”。
在美國等發達國家存在施行多年的房地產稅，而房地產稅作為地方財政收入的主要來源之一，其中50%都被投入到地方的教育上，徵收的房產稅越多，投入在教育上的資金就越多，教學環境就越好，人們也就越願意遷入，如此形成了“取之於民、用之於民”的良性循環。
- c."不穩定"的中國學區房
在中國，好的學區多是指升學率高、排名靠前的、重點的公立小學、初中與高中。這些學校的教職員工，不會因為周邊房價的增值而多一分的工資，這些學校也不會因為學區房的買賣而獲得任何“獎勵”。在這樣的狀況下，“學區房”並不穩固。
以北京為例，抽籤入學、教師輪換等制度，正在從根本上摧毀價格高昂的學區房。2018年4月底，北京市各區陸續發佈2018年義務教育入學政策，城六區通過“多校劃片”、“房產登記時間”、“六年一學位”等多項措施，嚴控“以房擇校”，“學區房”再難以對應單一名校。即便你購買了一套屬於名校的學區房，你的子女依然可能被劃片到普通學校，甚至這套房產可能根本不滿足“六年一學位”的需求，雖然是學區房，但連學位都沒有。曾經炙手可熱的天價學區房，因為這類“入學新政”，開始一步步走下神壇。
- d.開發商關於“學區房”的常用伎倆
因為買房人對學區房非常看重，所以開發商自然願意投其所好。開發商最常用的伎倆是誇大周邊學校的師資力量，並將原本不存在的學區，故意放在自己的樓盤。買房人未經求證便高價買了下來，直到子女真的需要入學時，才發現自己受騙上當了。
一些相對“良心”的開發商，則會引入某某名校的分校，或與教育局協商引入教育配套，最終通過“學區”的概念，實現房價的溢價。但是分校與新建學校未來的教學質量究竟如何，只有等到若干年後才能一辨真偽。
- e.購買學區房的“建議”
學區的好壞，指的是不同學校間師資力量的差異，而越是相鄰的學校，其差異越不明顯，隨著教育系統的完善，這樣的差異一定會縮小乃至消失。而好的地段，又一定會與好的教育配套相伴。所以，沒有必要緊咬著“學區房”不放。對於年輕人，有學區房固然好，但為一個學區房而承擔高昂的費用，卻著實並不應該。
從經濟學角度考量，如果真的要買學區房，就儘量買小的，因為學區房的最大價值無非是“學票“本身。但從投資角度考量，“學票”的價值未來很可能逐漸走低。我並不反對學區房，但堅決反對“偽學區房”，也堅決反對“天價學區房”。
教育質量的好壞主要取決於老師，而老師會辭職、流動以及有生老病死，而且學生擁有好的老師，並不註定會有好成績、好未來。花費巨資買一個“天價學區房”，還可能在未來遇到搖號入學、名額分配、教師流動、租售同權等不可控政策。如果真的想要孩子接受頂尖的教育，私立的國際學校才是最穩妥的選擇。
最後，我們在買房之前還可以適當瞭解小區的業主狀況，他們的職業、收入分別位於怎樣的水平。隨著時間的推移，房產將越發代表著一種“圈子”，擇鄰而居，比擇學區而買要明智得多。
“交通”上的好地段
- a.地鐵口
筆者還在地產公司市場部做市場調查時，驚奇地發現一個有趣的“事實“：地鐵口對於房價的影響確實很大，但並沒有開發商、銷售口中那樣大。地鐵口影響最大的是房屋租金，因為租戶最看重便捷性。所以，如果買房用於投資與出租，可以更關注地鐵口，否則建議更綜合關注交通與居住。有趣的現象是，地鐵口對新盤房價的影響要大於對二手房房價的影響。
而對於“地鐵房”，在距離地鐵口2公里範圍之內的小區價格差異並不大，2-5公里則房價會逐漸下降，但大於5公里後房價的變化就會越來越小。原因是因為2公里之內可以通過步行抵達地鐵口，2-5公里可以通過自行車抵達，5公里以上則會選擇其他交通工具。
- 機場
機場同樣是會被開發商“過度”宣傳的交通利好。一個城市的機場，確實可以提升城市的地位和綜合房價，臨空經濟圈”也確實具有一定的投資價值。
但是機場通常位於遠郊，距離市中心較遠，且飛機的噪音非常影響日常休息，除在機場附近工作的人員，筆者並不建議為了“交通”而買在機場旁邊。
“配套”上的好地段
- a.公園
公園的最佳的距離是0.5千米外，而大於0.5千米後，越近越好。之所以說0.5千米之外，是考慮到公園裡可能有廣場舞的大喇叭，而在避免了大喇叭的情況下，茶餘飯後，與父母妻兒一起到公園漫步鍛鍊，絕對是人生中最幸福的事情。
- b.醫院
家中有老人或病人的情況下，住在距離醫院3-5千米的地方比較方便，因為老人或病人需要定期前往醫院檢查或治療。
但對於一般家庭，應適當遠離，畢竟醫院周圍人流量較大，交通可能存在擁堵，同時病原體也更容易從醫院傳出，對我們的身體健康造成威脅。
- c.中小學
對於中小學，有小孩且希望孩子步行上學的家庭，需要考慮。0.5-2千米的距離較適中。（兒童步行均速3-4千米／小時）
若家中沒有小孩，以後也不會要小孩，或要麼願意讓孩子坐公交、要麼可以自己上下班接送，再或者決定讓孩子去寄宿制的學校就讀，則可以儘量遠離學校。畢竟學校周圍會有廣播及學生的噪音，也會有亂穿馬路的未成年人和大量的私家車、流動商販，這些都會影響居住品質。
- d.商業
小區配套的底商會大大提高生活的便捷度，所以，有底商且都開業的小區，一定比沒有底商或底商沒有開業，甚至基本倒閉的小區住起來方便舒適。
不過，大型商業因存在噪音和人流過大，建議居住場所選擇在與其的直線距離大於1千米的地方。
- e.鍋爐房、工廠等“大煙囪”
此類建築屬於可以遠離就儘量遠離的建築，但確實存在的話，也可以居住在此類建築的上風口處，且間隔應大於100米。否則煙囪的粉塵將會嚴重影響我們的日常生活。
- f.垃圾填埋場、垃圾站
同樣的，垃圾填埋場、垃圾站也是買房人應該避開的場所，填埋場最好在居住場所的500米之外。儘量不買垃圾站、垃圾桶下風向處的房子，尤其不要買老舊小區，沒有物業或物業費很低小區的此類住房。在夏天時，氣味會非常難聞。
- g.火葬場
關於火葬場，儘量選擇與居住場所直線距離大於5千米，且住宅處於上風口，在視野中看不到的位置。即便自己不“迷信”、不介意風水，也應考慮轉賣房屋的對象與租客介意的可能性。
- h.高壓線
高壓線是不值得去焦慮的因素，它不在我們適當遠離的場所範圍中。但是我列在這裡是想說明，很多人會誤以為電磁輻射引發不孕、白血病等，這是偽科學。
當人與高壓線的距離超50米，環境磁通密度即降為0.14米，與有家電的室內環境磁通密度便已經相同了。如果真的很在意，超過50米居住即可。
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