房子作为当今家庭的大宗资产，不仅具有居住属性，也兼具金融功能。随着收入水平提高和建筑技术水平发展，人们难像过去的家庭一样，一套房子住好几十年，甚至一辈子。换句话说，当经济条件达到，或者由于工作变换，你可能重新选择房子，而原来居住的房产就面临着转手变现问题。

在房地产市场始终有这么一个定律，“即使同一地段的房子，一定存在一些房产的保值增值属性不及优质房产”，如此，当你要将原来的房子转手置换新房时，势必掏更多的钱，而且还不好转手变现。为避免类似情况发生在你身上，我们梳理了未来10年 “五种”最难转手房产，你的房子在其中吗？有必要提前知道。

第一种，“无物业、无配套、无学区”三无房产

如果说我们国家现在不缺房子，那么好房子一定是稀缺的，否则的话，现在那么高价格的新房子大家怎么都挤破头去购买呢？通过观察发现，那些房子质量好、学区好、物业好、配套齐全和地段好的房子特别受欢迎，即使溢价很多还是有人愿意买单。反之，“无物业、无配套、无学区”的三无房子如果不是购房者经济拮据，往往很少有人去购买。

当然，“三无”房产买到手后，随着房龄不断增加，房子越建越多，这类房子未来也面临着变现难题。反观那些学区好、配套佳、物业好的好房子，这类“三无”房子简直就是减分项，未来将与同区域的好房子价格差距越拉越大，当然接盘者也会介意这些缺点，难以转手。因此，我们在选择房产时，除了学区变量外，我们还需要考虑周围配套在未来完善可能性有多大。还有物业服务，如果前期物业不好，把小区弄砸了，今后即使换了物业要改过来也很困难。总之，我们在购房选择时，物业、配套、学区至少要占一项。

第二种，房龄已超过二十年的房子

虽然说国家对房屋建筑质量有各方面的技术和质量要求，但毕竟房子建造的主动权在企业手里，企业建房都是以盈利为目的，加之近些年来，各大开发商为快速占领市场份额，进入千亿、万亿阵营，势必寻求资金上的高周转、开发节奏短周期，屡屡出现房屋质量问题。就连万科前董事长王石都说，内地建筑平均寿命只有30年。

因此，房龄越大，获得住房按揭贷款折损率越高。虽然说银行没有明文规定拒贷某些房源，事实上，大多银行为规避坏账风险，对超过二十年的高龄房产是不会发放住房按揭贷款的。如此，你手上的房产已超过二十年，要转手就不容易了，因为别人只能给你全款，这样的话，选择的客群就少很多，加之客户也会考虑未来转卖问题，出手会慎之又慎。

第三种，没有产权证的小产权房

曾有机构做过一个测算，现在我们存量小产权房占总的住房比例大概在20%左右，现在国家已经不允许新盖小产权房。小产权由于是盖在集体土地上，其土地并未有经过公开招拍挂，所以绝大部分的小产房是没有房产证的。这类房子既不能落户，也不能交易，更不能抵押和贷款，私下交易小产权房不受国家法律保护。

私下交易的小产权房价格只有同区域商品房价格的1/3，特别受到刚需购房者欢迎。但从当前的相关政策规定和方向来看，小产权也难以获得商品房的同等待遇，转正更是难上加难。如果仅仅是自己居住也就罢了，如果要转手就会面临很大的政策风险，即使未来拆迁，也难以获得赔偿或者赔偿很少，随着商品房越盖越多，这类房子将面临转手困难。

第四种，“五证”不齐全的房子

在销售新房时，开发商都必须取得“五证”。即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证，少其中任意一个证件，购房者后面都难以办到房产证。这类房子由于不完全合法，同样交易不受到国家政策保护，即使私下有人愿意购买，但价格也会折损很多，不能贷款，客户群体也有限，你即使低价转手也难找到接盘者。

第五种，曾有过重大情况的房子

国人对楼层、数字、朝向等还是比较在意的。特别是房子里曾发生过重大情况，一般是指重大安全事故，或者案件。这类房子还是比较好发现的，一般在房产中介挂出的价格都相对较低，有时候会低出一大截，还有可能就是以法拍房形式出现。这里要特别注意，有人以为买这种房子反正不用于自住，价格还便宜，可以转给别人。要知道，接手者大都很在意，弄不好就可能砸在手里。买房时，我们一定要到小区物业中心或者周围邻居问问房子有无出过问题，房主如何？避免买到问题房。

而在转手房子的时候，多加一道工序，可以多卖3万到5万轻飘飘

买卖房都是门学问，这里主要指卖自己的二手房。大家的共同心理是低买高卖，那如何操作呢，笔者总结了四点经验，供您参考：

1.在楼市上涨过程中，先买后卖，楼市下行过程中，先卖后买。这不是一句空话，但必须建立在你对楼市规律的深度掌握，可以看一些楼市指标信息，这个我曾发文谈过，这里就不赘述。

2.房屋经过简单的装饰，往往获益更多。千万不要想当然认为房子反正要卖了，什么都不弄。二手房是实物现房，在挂出去卖的过程中，潜在意向客户会到实地考察。一套房子能不能成交，除了价格因素和本身不能改变的小区外在硬件外，你卖出的房屋本身品质就很重要。如果说豪华的装修往往亏钱，那么

3.若挂中介卖房，最好不要签独家。大品牌中介在房地产交易市场中扮演重要角色，在房市火热期，中介往往试着让我们签一个卖房独家合约。这样一来，房子只允许他们一家卖，那么将会丧失更多的潜在买房客户，反而卖不上理想的价格。万一这家中介在这三个月内真卖不掉你的房子，我们所承担的风险更大，一些着急出手的卖房者，有可能给其他中介卖，从而导致自己违约。

4.没有卖不出的房子，坚持就会有结果。如果我们不急着用钱，报一个满意的价格挂出去卖（比实际成交价格高一些）。真实案例是，我们一个小区邻居卖位于一楼的二手房，卖了1年半，最近成交了，其价格跟最好楼层价格差不多。为什么呢？因为楼市有淡旺季、每类房子都有受众。打个不恰当比方，就像固定在一个点钓鱼，需要等待才有收获。

以前都是大城市房价涨，小城市房价涨得很少，甚至有很多城市多年都未有像样的涨幅，这波楼市与过往不一样，大城市房价涨了之后就轮到小城市，而且小城市房价持续时间更长，严格意义上说，持续时间基本到2018年10月份左右，要知道，北京、上海、厦门等城市的楼市在此之前都已经持续调整了1年多。

今年春节以后，一二线城市复苏势头明显，无论是新房还是二手房成交量都上升较快，一些前期较早调整的城市二手房交易量甚至超过了2017年和2018年同期，与此同时，许多本来趋冷的三四线城市楼市止住了进一步下滑势头，土拍趋稳也进一步稳定了楼市。难道市场会再次复燃吗？答案显然没那么简单。现在摆在有房或者无房者面前两件事，一是什么时候卖房？或者是置换一套满意的房子。二是什么时候买房？

事实上，笔者在去年中就撰文说过，换房最好的时机其实悄然过去。但可能令很多人没想到的是，中国楼市还是一个政策市，在住建部提出2019年“稳房价稳地价稳预期”三稳工作目标后，楼市调控政策都是超这个方向努力，楼市趋冷的城市直接或者变相调整了楼市政策，市场得以快速恢复“元气”。不过，购房者显得还是比较谨慎，除非价格倒挂严重的限价盘还是火热外，对其他高溢价楼盘大都出手谨慎。

在很多人看来，原本以为要经历一年半载的调整才能重启市场，没想到楼市回暖来得这么突然。但要知道，楼市跟股市也有一些共性，没有经历过一定程度调整的市场，走起来肯定不会那么稳固，并且还很有可能回头看。运用在楼市中，那就是有些房子涨不动，有的还有可能回调，有的即使不跌也可归入滞涨一类，在大资金成本沉淀的楼市，不涨就意味着亏损，相信你不一定希望这样的事发生在自己身上。业内认为，趁市场回暖之际尽快卖掉这3类房子，砸在手里可能要等3-5年后，甚至等3-5年后可能差一套房？

第一类：相当一部分三四线城市房产

除了三大经济圈和国家规划的19个城市群房产，当然，这19个城市群房产也不都是好的，主要看后期能否发展得起来，但大部分应该还可以，毕竟有国家政策支持，后期看造化。除前速的圈内三、四线城市，绝大部分的三四线城市房子都不值得长期留存。有人可能会想，主要是父母在这些城市里，笔者想说的是，自住一套即可，千万别再新买房子，如果你有闲钱买房，尽量往大城市方向靠，如果手中有多套房产在三四线城市闲着，趁现在市场回暖处理置换掉。

有朋友可能会问，这波楼市三四线房价涨幅比一二线也不落下风，后面说不定还会有呢？笔者只想说，如果说有的话，除非再来一次战略去库存，否则一个人口净流出、资源被大城市虹吸、无强大就业能力以及经济也不怎么样的三四线城市的房子谁来接盘？所以，这种大概率跑不过一二线城市的三四线房产，不趁现在给你机会置换掉，更待何时？

第二类：学区房产

学区房一直以来备受教育家庭的喜爱。现在一个城市的学区房价格往往是房价的领跑者，即使几十年房龄，只能摆下一张床的老房子，仍然以天价吸引着前赴后继的学位房需求者。由于城市化不断进行，新进居民对子女教育又倍加重视，优质教育资源不均衡是学位房价格不断刷新的根本原因。不过这一切国家都看在眼里。

现在国家正在做的是，通过合作办学、开设分校，优质师资异校互动，不断提升分子校教学质量，只要生源尚可，教育质量都是可以带上来的。另外也在通过学区划片等方式稀释学区概念，其目的就是淡化学区。笔者认为，由于教育需求的存在，在短期内，优质教育学区房产还是会比较坚挺，但随着时间的推移，那些学区不稳固的房产必将迎来重新洗牌，没有学区加持的老房子，或将难以找到接盘者，价值大打折扣，对于这类房产我们要尽快处置，千万别等生变砸在自己手里。

第三类：商铺和公寓

这里讲的商铺和公寓，不是所有的。那些地段好的商铺和公寓还是值得拥有的。但随着电商的冲击，特别是有愈演愈烈之势，大部分的商铺和公寓价值将大幅跑输住宅。商铺就不多说了，现在一个店面能持续经营1年都不多了，大部分几个月就一换，租不出去转手又难，相信商铺主最有发言权。有朋友说，公寓总价低，特别适合普通人群。笔者总结了一下，公寓的三大致命缺点：

一是存量太大，即使住宅卖得那么火爆，但我们还是可以听到和看到各种公寓广告，说明货多且不好卖；二是公寓大多无法落户，子女不能以公寓作为学区上学，只能作为一种临时住宅；三是公寓转让税费实在不低，其中仅土地增值税一项，由于采取4级累进税率，基本可以达到差值的30-60%，即使涨了价，收益也被拿走了很多。

时代造就英雄，时代也造就财富。房地产快速发展的20年，造就一批先知先觉的富翁，开着豪车，住着大别墅，在精英圈层流传一句话“炒房已逐渐固化阶层”，可见炒房者赚的盆满钵满。

炒房者和开发商只会把房子卖给接盘侠，股民眼中的“韭菜”，专家学者眼中的“刚需”。有资金实力、有购房资格的买一、二线城市的优质房产。即使没有购房资格，好在房产信息没联网，炒房者还可以买三、四线城市房产。可以说，三、四线房价被快速拔高，炒房者确实也作出了贡献。

因为工作原因，笔者经常到全国各地出差，也包括一些三、四线城市，在这些城市坐出租车，我都会问出租车司机“房价怎么样？能接受吗？”，司机们表示“房价涨的太快，当时要是买一套就好了”、“小孩要上学，房价高也得买，只是我们这收入确实太吃力”。是啊，真实写照是：在穷不能穷教育，为了孩子上学，农村人能往镇上买房买镇上，能往县城买房买县城，甚至地级市。当然，这也跟农村留不住优质教育资源有关。目前，国家在进行乡村振兴，但需要振兴的项目太多了！

无论是开发商，还是炒房者，也是看准了农村人对教育和医疗两大刚性需求点。最直接的写照就是：在三、四线城市的开发商卖房都进入大街小巷，进村驻队进行扫乡、逐户排查，挖掘每一位有购房潜力的客户。

大规模开发建设，楼盘如雨后春笋般涌现。这样的供应节奏，三四线城市的房子是越来越多。一个重要的现实摆在所有人面前：进入三、四线城市的农村人，他们在城里没有工作、没有收入，仅仅是为孩子上学，或者为了有一套房子给孩子结婚用，但他们大多数时候还在农村务农生活。另外，有点资金实力，或者为了自身发展，三、四线城市的居民又纷纷向一、二线城市进发。到头来，没有产业的三、四线城市人口不但没增加，反而是实实在在的流出。可以预见，未来很多三、四线城市出现空城现象也是可以看到的。

有人说，国家已经放开二胎，房子会后继有人。事实上，房价步步推高是最好的计划生育利器，放不放开二胎生育政策，似乎显得没那么紧迫了!

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