日前，住建部的一條新規意見：住宅建築應以套內使用面積進行交易。給2019年樓市開局投下了一枚重磅。

網友最為關注的是：套面計價會否導致房價上漲？！為此，株洲在線房產網採訪了株洲中原地產總經理何藝女士，為大家解讀政策。

1、套內使用面積與建築面積的在交易方面主要差別在哪裡？對於購房者來說有哪些影響？

我國的商品房基本上是以建築面積“計價”，同時，我國的商品房一直也是以套內使用面積進行“交易”，即任何一份合法的銷售合同上必須標明套內使用面積。所以“以套內使用面積進行交易”，不等同於“住房按套內面積算”。

對於購房者的影響：

首先，得房率提高。按套內面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”，一定程度上有利於消費者權益的保護。

其次，購房者可自測面積交易面積相對清晰、透明。按建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。

再次，按套內面積計價，開發商就必須把套內面積做到最大化，公攤面積則相應的減少，

最後，梯戶比提高，居住舒適性降低。如兩梯八戶、三梯十戶，公共過道變窄等，高品質住宅項目將會減少，普通品質的住宅將會成為主流。

2、我們常說的公攤由哪些區域組成？若按照套內面積進行銷售，是否會對公攤面積進行必要的限制。

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》規定，可分攤的公用建築面積包括：

大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及基本功能上為該建築服務的專用設備用房；套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體面積水平投影面積的一半。

如按照套內面積進行銷售，為了利益最大化，就必須把套內面積最大化，因此，無需限制要求，公攤面積都將是能省則省，所以，就算要做也是做最低標準限制要求。

3、按套內面積交易會降低配套條件嗎，比如會所之類？開發商會為了最大化套內面積在設計上有所改變嗎？

肯定會有影響，在收入低、客戶首次置業的時代，對購房者形成實際利好；但同時也會使得開發商縮減成本、減配套品質，高端品質的項目將會稀缺。

會對產品規劃能力提出更高要求。開發商會在公共空間、車庫、空間結構、建築工藝、會所等設施方面，考慮如何避免分攤面積增多、成本增加。

如何綜合品質與成本，打造更具“特色化 ”的品質項目是開發商需要考慮的重要因素。

4、2002年，重慶市政府就出臺條例規定，商品房以套內建築面積作為計價依據。這對於此次新政意見徵集是否有所影響？重慶採用的套內建築面積與套內使用面積有何差異？

重慶的套內建築面積，指的是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。其是由套內房屋使用面積、套內牆體面積、套內陽臺建築面積三部分組成。

住建部提出的套內使用面積指室內實際能使用的面積，包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛生間、過廳、過道、貯藏室、壁櫃等使用面積的總和；不包括牆體、柱子等結構面積。

即套內建築面積>套內使用面積

5、國際上商品房銷售也是以套內面積計價，為什麼中國除了重慶以外城市的商品房是以建築面積計價呢？

重慶是國內首個地方立法確定套內面積計價的城市。因為，重慶在商品房剛剛興起的時候，就已經按套內面積計價了。2001年11月《重慶市商品房價格計算方法暫行規定》規定商品房銷售價格應以套內建築面積計價，如購房者要求，商品房開發、經營企業也可按建築面積或套（使用面積）計價銷售。

至於，為什麼中國除了重慶以外城市的商品房是以建築面積計價，就像開始講到的由奢入儉難，按建築面積計價，開發企業就不必斤斤計較得房率，這就使得中國（重慶除外）的住宅公共空間是比較奢侈的，重慶的公共空間相對來說就很節約。

中原的觀點是很贊同使用套內面積計價：

第一，可以節約土地；

第二，可以減少糾紛，促進房地產市場交易公平性，保障購房者的既得權益；

第三，為徵收房地產稅奠定基礎。

目前市場上房屋建造年代、結構不同，每套房子的得房率也是千差萬別，在徵收房地產稅時以套內面積計算，才能體現公平。

株洲在線房產小編在對百名網友問卷調查時發現，有78%的網友支持該項新政，但也有79%的網友房價或將因此上調。

在對“該意見實施將可能帶來哪些間接影響？”時，46%的網友選擇了小區公共設施規劃與建設方面。30%的網友則看中建築工程質量，還有24%的網友關注物業服務質量。

而在“套內使用面積交付標準與規範的制定需要關注哪些問題？”方面，42%的網友關注與面積相關的收費標準，34%關注針對該政策開發商有何“新對策”，還有24%的網友關注政策的責任主體是誰。

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