年后，楼市多有波澜！
楼市回暖、抢人大战、棚改收官、放宽落户、房企业绩飘红...这些字眼充斥着楼市，有利好楼的消息，亦有利空的，真真假假，一时让人难以判断。而购房者心中大抵也都举棋不定，现在要不要买房，房子还能买吗？
参谋长就大家反馈的一些问题来简单的说说。
01
楼市回暖了么？
关注房地产的老手都知道，楼市回暖之际就是抄底楼市的信号之一。因此，楼市回暖是否的问题时刻牵动着购房者的神经。然而，从开年来，楼市的回暖的消息就从未断过，有真亦有假。
在参谋长看来，率先调控的一二线城市确实有回暖的迹象，但单月的成交量并就不意味着楼市的回暖，至于能不能持续保持这个态势，还要看后续；而三四线的楼市的回暖之声多伴有炒作的成分。就现在的情况而言，很明显，不是抄底的好时机，或许也没有抄底这一说法，但对于刚需来讲，在政策还没有大肆放松的前提下，购房还算是不错的时机。
真相一：楼市回暖不等于房价回涨，市场需理性看待。
02
信贷放水，房价要涨？
在楼市中，时不时就会传来信贷要放水，房价要涨的消息！从调控开始，任何的有关信贷的消息，最后都演变为了信贷要放水，比如差别化信贷政策，对中小企业的定向降准最后都演变成了信贷放水的信号，事实多数都是在渲染气氛，并没有实质性的进展。
从调控的开始，政府就已经明确了“不会大水漫灌”。在参谋长看来，面对经济下行的压力，信贷方面相比于2018年会有所宽松，但这个宽松是有“度”，至少在2019年房价不会有大幅波动。
真相二：关于信贷，不要听风就是雨，记住信贷“不会大水漫灌”。
03
棚改收官，三四线的房子还能买么？
离2020年棚改收官之年越来越近，不少购房者来问参谋长，三四线城市的房子还能买么？棚改的收紧是不是意味在三四线房价要下跌？
在这里，参谋长想说，对于自住来讲，房子该买还是要买。投资的话，目前不建议，不是说未来三四线城市完全没有投资价值，主要是于风险太大。过去两年三四线城市房价的暴涨大抵都是棚改货币化安置的造成的楼市繁荣假象，但这并不意味着棚改的收紧，房价就要下跌了，房价受产业、人口、经济、政策等综合因素影响。另外，三四线城市楼市分化也比较严重，那些经济基本差，人口流出，棚改量腰斩的三四线城市要尤其注意！
真相三：三四线楼市自住该买就买，投资有风险，需谨慎！
04
新版征信上线，买房人要注意了！
5月1日，央行的新版征信系统上线，任何品行不端的都可能影响到申请房贷，比如拖欠水电费，频繁更换手机号的，加上中介推波助澜，让不少购房者都开始担心影响申请房贷？
确实，新的征信系统确实是弥补了旧版的不少漏洞，但参谋长认为，媒体夸大了新版征信系统的影响，对于大部分人的买房人来讲，也不用过于担心，2019年经济下行压力比较大，“一城一策”政策又使得地方政府掌握更大的自主权，银行会配合政府的。可以预见的是新版的征信系统上线后，少数的信用差的会申请不到贷款，但对总的楼市来讲影响不大。
真相四：新版征信对整体楼市来看影响不大，但要谨记，征信，且用且珍惜！
05
上市房企业绩亮眼，说明了什么？
这段时间，上市房企陆续公布了2018年的销售业绩报表，截至3月27日，已有42家上市房企发布2018年年报，其中七成房企的利润上涨。恒大、万科、碧桂园仍是前三甲，一眼过去，每家房企的数据都很喜人，让不少购房者都产生了为啥在严厉调控作用下，房企的业绩却一路飘红呢？这意味着市场向好？现在入手好吗？这些都成了购房者心中的疑惑。
其实，龙头房企的销售业绩是半年前甚至是一年前的数据，也就是说这个销售的业绩是半年甚至是一年前，换句话讲，这个业绩的数据是过去一年房企的成绩报告单。跟现在市场没多大关系，跟你买不买房也没有关系。
真相五：不要瞎想，房企的销售业绩和你要不要买房没有实质关系。
06
全面放宽落户，对房价有何影响？
4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出继续加大户籍制度改革力度，一时间“全面放宽落户”成了大众的讨论的焦点，我们知道，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。那么到底对房价有何影响？
短期看刺激了需求，长期看影响较大的应该是经济基本面好的强二线城市，比如杭州、南京；但对于那些本来落户门槛已经很低，经济基本面相对较弱的城市影响也不会很大，比如西安，长沙等；对于三四线城市来讲，全面放宽落户基本影响不大，本来三四线城市的落户就没有特别限制，但是例如占据特殊地理位置，独特资源的城市可能稍有影响，比如海南、云南等旅游型城市。
真相六：买房买的就是一个城市的未来，而人口是衡量一个重要标准。
07
卖房炒股，靠谱吗？
股市一直在涨，赚钱效应开始爆棚，似乎千载难逢的大牛市来了，众多股民跑步入场，卖房炒股呼声日益高涨。
如果，你只有一套房子，无论股市有多疯狂，也不建议卖房炒股，风险不是一般人能承受。如果你有多套房子，也建议等到熊市底部时再买股票。同时，卖房炒股，也要看你是否买对股票，就拿本轮行情来看，多数股票只涨20-30%，只有少数涨幅较大。如果买了普通只涨了20-30%的，那么卖房炒股是很不划算的。
真相七：对于大部分人来讲，股市和楼市相比，就好比镜中月，水中花。2019不反对炒股，但卖房炒股不可取！
08
房地产税，会不会降房价？
3月8日，全国人大表示，将落实制定房地产税法，确保如期完成。而大家对房地产税最关心的话题，莫过于会不会降房价？
短期来看，房地产税的出台，对房价是有直接影响，主要对炒房者有威慑效应，市场不免会出现抛盘现象。长期来看，房地产税的影响主要在持有层面，对于那些经济基本面差，人口流出的城市，效果会更明显。
房地产税从开始推进到成熟，都会对房价预期产生影响，但随着时间的推移，效果会不断弱化，当然对房价的影响也会越来越小。
真相八：房地产税会影响房价预期，随着时间的推移，对房价的影响会越来越小。
09
抢人大战的背后？
抢人大战在这两年中，不断上演，且愈演愈烈。而就在去年西安在抢人大战中夺魁，超百万人口加入西安的阵营，而常驻人口却仅仅增加了30万左右。而在看看广州，数据显示，2018年末，广州市常住人口1490.44万人，年末户籍人口927.69万人。这背后说明了什么？抢人不是目的，留人才是。
真相九：抢人大战的本质不在于落户门槛的高低，而在于一个城市的产业，只有产业才能留住人。换句话说，产业发展越好的城市，房价潜力越大。
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