新农村之问：闲置房屋

怎么活起来？

随着城镇化进程推进，农村“空心化”问题越发明显，部分房屋长年闲置。有数据显示，全国农村至少有7000万套闲置房屋，一些地区乡村农房空置率超过35%——农房成了“沉睡”的资源。

如何推进农村产权制度改革，从而有效盘活资源，让闲置农房“活”起来，让农民增收，让农村兴旺？这个问题已成为我国新的“农村之问”。

对此，国家先后出台了相关政策，选择了诸多试点，在推进盘活闲置资源、助力乡村振兴的路上不断前进着、探索着。

政策回顾

2015年2月，国家选取北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域作为农村三块地改革试点（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点），而这项试点工作目前经两次延期，期限已至2019年12月31日。

2018年，中央1号文件提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民闲置房屋使用权。

提速：多地探索盘活闲置资源

政策导向下，各地区纷纷贯彻执行，除三块地改革地区外，多地响应一号文件，从区县到村镇，明确选取部分区域，开展农村宅基地所有权、资格权、使用权等“三权分置”改革试点。

目前，已有部分地区颁发了农村宅基地“三权分置”不动产权登记证，或对闲置宅基地盘活探索出了具有当地特色的发展路径。金融机构也加大了对农民住房抵押贷款的发放力度，宅基地的融资功能正在逐渐破题。

据地呱呱统计，各省除了贯彻落实国家一号文件、推出省乡村振兴战略行动计划来响应探索宅基地“三权分置”外，包括浙江、安徽、陕西、湖南、湖北、山东、海南、广东等在内的省份，更是积极走在改革前列，出台各项具体的文件方案，盘活闲置农房资源。

绍兴市上虞区颁发全国首本宅基地及房屋租赁使用权证书。

2018年2月27日，安徽省旌德县首本农村宅基地“三权分置”不动产权发出，村民王五四的不动产权证书上，权利人一栏写明了“三方”：王五四（宅基地使用权人）、方圣莲（宅基地资格权人）、旌德县兴隆镇大礼村民委员会（宅基地所有权人）。

在合肥崔岗村，原住民和艺术家的和谐共生，融合发展，形成了独特的“崔岗现象”。

这项2018年初正式提出的改革，在经过一年多的探索后，已从刚开始的一团疑问中抽丝剥茧，进入了一个相对稳定的提速时期。

各省市盘活举措（部分）

▲ 浙江-绍兴

2018年1月，绍兴市委办、市府办联合下发《关于实施“闲置农房激活计划”的指导意见》。根据方案，绍兴市将用3年时间，吸引100亿元社会资本，实施1000个改造项目，激活10000幢农村住房。

2018年7月，上虞区创新出台《绍兴市上虞区宅基地及房屋租赁使用权登记办法（试行）》，明确承租人在租赁期内拥有宅基地及房屋租赁使用权，凭租赁使用权证可用于融资抵押担保，使农户和承租人双方从中获得共赢。6月20日，全国首批宅基地和房屋租赁使用权证在上虞区丁宅乡上宅村颁发。

▲ 浙江-丽水

2018年9月，中国人民银行丽水市中心支行、丽水市国土资源局联合印发《推进农村宅基地“三权分置”改革抵押融资工作指导意见》，进一步加大金融支持“三农”发展力度，有效激活农村沉睡资产，助力乡村振兴和农村经济发展。

▲ 浙江-宁波象山县

·2018年4月，象山启动了“三抢联动、双向流动”工程，通过推进农村宅基地和农民房屋“三权分置”等途径，进一步撬动项目、资金、人才等资源要素向农村流动，助力乡村振兴。

·4月24日，宁波市象山县鹤浦镇小百丈村村民王定龙领到了红通通的农村宅基地资格权人证。这是浙江省第一本农村宅基地“三权分置”不动产权登记证。

▲ 安徽

2017年11月

▲ 安徽-合肥巢湖

2018年7月，巢湖市也出台政策盘活空闲农房，将利用一年的时间，在巢湖黄麓、中庙、银屏等地选址150户试点打造。

▲ 安徽-宣城旌德县

旌德县是全国农村集体产权制度改革试点县之一，2018年2月，率先在全省颁发了首本农村宅基地“三权分置”不动产权登记证，具有重要意义。

▲ 安徽-铜陵

2017年4月，铜陵市义安区开展盘活农村闲置房屋工作。随后，全省率先研发推出了共享农房网——铜陵农村闲置房屋信息发布平台。

▲ 陕西-西安

2018年7月，西安市高陵区推出首批“共享村落”，让有着田园梦的创业人士可以在农村租赁到闲置宅基地或农房，让农民依靠闲置宅基地或农房实现资产性收益。

▲ 湖南

2018年8月，出台《关于全力服务促进乡村振兴的若干意见》，鼓励各地探索以宅基地使用权及农房财产权入股发展农宅合作社，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房，或下乡租用农村闲置房用于返乡养老或开展经营性活动。

▲ 湖北-武汉

·为促进乡村振兴，武汉市于2017年创新实施了“三乡工程”，推动市民下乡、能人回乡、企业兴乡，受到中央农办肯定，并在全省推广。

·2018年4月10日，武汉市政府常务会原则通过《关于创新推进共享农庄建设提升“三乡工程”建设水平的指导意见》，将探索引导社会资本参与农房改造，利用农村闲置宅基地与农民共同新建租赁住房，打造共享农庄“武汉样板”。

·2018年，武汉市通过实施“三乡工程”，吸引社会资金156.89亿，推动了农业转型、农民增收和农村发展。2018年该市实施“三乡工程”的行政村达到618个，各新城区组织美丽乡村建设项目102个，建设市场化运营的“共享农庄”2085户，初步建成了武汉“三乡工程网”共享平台。

▲ 山东

2018年7月，山东省印发《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》。

▲ 海南

2018年5月，《海南省人民政府关于以发展共享农庄为抓手建设美丽乡村的指导意见》印发，抓好海南共享农庄建设工作，指导共享农庄健康有序发展。

▲ 广东-广州

广州2019年3月，广州印发《贯彻落实市委市政府工作部署实施乡村振兴战略若干规划用地政策措施(试行)的通知》，探索农村集体经济组织以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农房及宅基地，兼顾古村落旅游开发与文化保护。

探索的意义在哪里？

从全国到地方，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，意义何在?

首先，适度放活宅基地使用权，意味着宅基地房屋所有权归国家、村集体所有，但农民们可以把宅基地房屋的使用权以转让、租赁的方式转给租户，进一步盘活农村闲置资源，激活农村沉睡资产，使宅基地能够更好地得到利用。

其次，政策在维护农民权益、保障农民基本居住权利的同时，可盘活利用农村闲置资源，促进了宅基地价值增值，从而拓宽了农民增收的渠道，是增加农民财产性收入的重要途径。

第三，让有志创业者下乡投资、有条件的市民回归田园生活，除了对农民有利外，对乡村投资者、乡居生活需求者来说也是多赢局面。“宅基地”三权分置的顺利执行，将进一步保障创业者及乡居者的权益。

承租者将被赋予“宅基地的使用权”：租客可以实现田园梦，去农村租房更有保障了；社会资本进入乡村投资，通过当地的政策支持，拓宽企业投资渠道，开拓新的市场。

行进的路上还需要注意啥

宅基地“三权分置”的实施，将有效激活农村闲置土地资源，让老百姓更多地享受到改革的红利，是得民心的举措。

专家建议，对条件成熟的试点地区，鼓励先行先试、大胆探索，积累宅基地探索经验，树立先进典型，发挥示范引领作用；对条件尚不成熟的试点地区，坚持“摸着石头过河”与顶层设计相结合，确保改革积极稳妥有序推进。

山东社会科学院农村发展研究所王新志表示，在当前乡村振兴战略深入推进的大背景下，通过深化农村宅基地产权制度改革，全面放活宅基地使用权，挖掘乡村多重价值和功能，构建乡村价值输出体系，促进城乡资源双向流动，将乡村建设成为百花齐放、剧目丰富的大舞台。

对于如何盘活闲置资源，他提出了四点建议：

1. 要整合利用宅基地改革、村庄整治等所节约的建设用地，建设一批综合性、活态化的乡土博物馆，保护和传承农耕和民俗文化，加快推进乡村记忆工程。

2. 利用乡村独特的自然山水、乡土风情等优势，吸引热爱民间艺术的文艺工作者来乡村采风创作，打造一批摄影村、民俗村、画家村等艺术旅游村，让文创激活乡村、艺术唤醒乡土，为乡村振兴插上艺术的翅膀。

3. 结合下乡返乡创新创业等政策，推进乡村振兴创业创新创客工程，培育壮大农村创客队伍，为乡村振兴提供“动力源”。

4. 勇于创新，基层政府要探索放活农房使用权，利用好乡村的田园旅游优势，让农村集体经济组织以出租、合作、合资等方式盘活资源，推进农村宅基地改革与旅游、文化、教育、康养、体育等深度融合。

盘活过程中的三个注意点

低头做事，抬头看路。在推进盘活闲置资源的过程中，我们仍需要注意一些关键问题：

1、注意科学规划，要根据成片空置农房与分散空置农房的具体特点来科学论证、统一规划，在农房改造过程中要有法治思维，确权登记，对农房资源进行梳理摸底。

2、注意给乡村留足生长空间，设计改造“开发与保护相平衡”。在一些传统文化村落，农村闲置农房具有很高的文物价值，这样的情况下，对闲置农房的利用就必须采取“开发与保护平衡”的策略，不能改造的地方就要坚决保留原始风貌。

3、另外，注意要尊重农户的意愿，提高农民生活质量。

在闲置农房利益分配机制上，明确好各自的利益分配问题，如果农民出租农房的积极性不高，政府也可以出台一些奖励补贴政策，对积极出租闲置农房的农户，可以给予一定的补贴。利用闲置房解决村民就业。农民闲置房出租出去之后，不能简单地把农民和房子“隔离”开。让农民入股是最好的方式，如果不能入股，也可以让农民在租户经营的项目中就业。

在2018年中央农村工作会议上，中央农办主任、农业农村部部长韩长赋表示，2019年，我国将重点围绕农村宅基地“三权分置”，拓展改革试点，丰富试点内容，探索适度放活宅基地和农民房屋使用权有效途径。这项改革，将结合发展乡村旅游、下乡返乡创新创业等，探索盘活利用闲置宅基地和农房、增加农民财产性收入的办法。

我们也期待，在各方的共同努力下，宅基地“三权分置”改革经验越来越成熟，农村闲置资源利用越来越合理，在乡村振兴的路上，让这项改革在探索中开出繁花！（素材及部分图片来源网络）

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