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無論是2019年前還是2019年後，大部分朋友房貸都應該遵循等額本息優先原則，這對降低還款壓力有很大的幫助，同時在提前還款時，與等額本金相比也並不會增加額外損失。
1.等額本息和等額本金各有優勢。
等額本息是指每個月還款金額固定不變，等額本金則是前期還款金額大，隨著本金的減少，月還款金額逐漸降低。簡而言之，前者月還款壓力小，後者月還款前多後少，後者對前期經濟壓力更大。
對於償還銀行的利息，等額本息要多餘等額本金，這是按照本金實際使用時間進行計算的，並不存在利率不同。
2.等額本息更適合大部分朋友。
根據等額本息與等額本金的還款金額可以知道，等額本息前期每月還款金額會並等額本金更少，對於大部分朋友來說，這是非常合適的一種方式。因為隨著工作經驗及財富的累積，越往後個人經濟實力會越強，等額本息會更適合，否則一開始可能會對生活產生影響。
另一方面，很多朋友誤認為若提前還款等額本金更划算，其實並非如此。在計算所有費用時，需要把等額本息多還的錢，計算其資金成本，這麼算了之後二者提前還款並不會差很多。
3.提前還款需要考慮三大因素。
提前還款要充分考慮三大因素，而不是手裡有點錢就直接還款。
用款計劃：要考慮近期1-3年的用款計劃，是否要用錢創業？是否要教育支出？是否要裝修等等。只有確定不用才選擇提前還款。
是否錢生錢：銀行的房貸利率非常低，投很多理財產品都可以拿到比房貸利率更高的收益，這就意味著錢能生錢。若能夠錢生錢則可以不提前還款。
是否有罰息：很多銀行會對提前還款有罰息規定，這也是需要考慮的因素。
建議一般朋友使用等額本息進行房貸，而資金流毫無壓力的朋友可以選擇等額本息。對於提前還款的朋友，近期用款計劃、是否錢生錢、提前還款罰息三大因素要充分考慮。
大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。
大南山伯爵
很多買房的朋友都很疑惑：等額本金和等額本息該怎麼選？如果提前還款要考慮什麼因素？今天我統一給大家做一個詳細的梳理：
假定房貸是100萬，利率是基準利率4.9%，期限是30年
1、等額本息的優勢和劣勢是什麼？
等額本息，顧名思義，就是說月供是一樣的，每個月的還款額度是一樣多的，等額就是月供的額度是一樣的，本息就是說裡面包括本金和利息。這是我們最常用的房貸按揭方式，因為月供的額度一樣，所以前期的還款壓力小，所以很多人就選擇了這個還款方式，本來大多數人貸款買房的原因就是因為錢不夠，等額本息的優勢正好符合。
但是等額本息的劣勢就是利息總額會比較高，而且前期的還款中主要都是利息，如下圖所示，月供是5307元，利息總額是91萬元，第一個月的利息佔了月供的74%，此後利息所佔月供的比例逐漸降低，直到191個月以後，也就是16年以後，你的月供中的本金才會超過利息。
所以，如果你一開始就打算提前還款的，那麼你買房的時候選擇等額本金會更划算。
2、等額本金的優勢和劣勢什麼？
等額本金的意思就是月供中的本金是一樣的，就是100萬除以360個月，月供中的本金都是一樣的，所以剛開始的月供會比較高，月供會逐月減少，大概逐月減少11塊錢。利息總額是73.7萬，相比等額本息減少了17.3萬的利息支出，佔到本金的比例是17.3%。所以等額本金節省的利息是比較客觀的。所以等額本金的優勢和劣勢都很明顯，優勢是節省利息，劣勢是前期的月供是比較高的，剛開始的月供高達6861，相比等額本息的5307月的月供是多了1500多元，但是這個情況會再138個月以後發生變化，138個 月（11年半以後）以後等額本金的月供會比等額本息的月供少。
3、提前還款要考慮什麼？
首先要考慮的是你的投資理財的收益率，你用這筆錢提前償還貸款你節省的相當於這筆錢的利息，如果你用這筆錢用來做投資理財，你的收益就是投資理財的收益，目前獲得比較穩定的5%以上的年化收益並不難，如果你的房貸利率是在這個範圍內，那麼你不提前還款會比較划算。
其次你要考慮的是你的房貸方式，等額本金的方式提前還款就比較划算，等額本息提前還款就看你已經還款多久了，如果是剛開始還，那也沒什麼，如果是已經還了好多年了，那麼就有點還不來，因為你之前還的大部分都是利息。利息你都提前還過了，在提前還就沒什麼用了。
最後一點就是違約金，銀行會收取1%左右的費用作為提前還款的違約金。
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2019年後，房貸該選擇等額本金還是等額本息？
我建議使用等額本息還款，而且有條件最好選擇三十年。
我們先簡單說一下什麼是等額本金和等額本息，簡單理解，等額本金就是每個月還的本金固定，再加上每個月應還的利息，這種的特點是前期壓力較大，後期隨著本金的減少，每個月所還的利息也會下降很多。<strong>等額本息就是每個月所還的貸款金額固定（本金+利息），開始還款金額大部分是利息，後期大部分是本金。以100萬貸款，利率上浮10%為例子，如下圖：
對比完特點，下邊來解釋為什麼選擇等額本息30年還款對我們有利，總結起來有以下兩個原因：
第一，通貨膨脹使得你借款的實際利率遠低於名義利率。很多人可能覺得，等額本息一開始全部還的是利息，而且30年下來所還款的利息還要比本額等金多20多萬，肯定不划算，寧可一開始選擇壓力大一點，省點利息。這樣計算似乎沒什麼問題，畢竟數據擺在那，但是很多人忽略了一點，那就是通貨膨脹。
以物價為例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大約是3元/斤，質量還未必比80年代的好，也就是30多年的時間，大米價格漲了近17倍，這就是比較直觀的通貨膨脹，導致通貨膨脹最直接的因素就是市場上流通的貨幣越來越多，網上有一種比較直觀計算通脹率的公式：M2增速-GDP的增速，看過數據基本可以看出，如果世界現有的貨幣體系不改變，通貨膨脹是一直存在的，隨著時間越長，現在每月還款的5000多元到30年後，要比現在的5000多元要少得多得多，換言之，實際利率要遠遠低於你借款的名義利率。
第二，選擇等額本息可以使得你有更多的流動性資金。上邊的表格已經比對過，等額本息在一開始的還款會比等額本金的金額少得多，那麼在還款的前幾年，你的手頭上所留存的流動性資金會充裕很多。流動資金有多重要呢，主要還是投資和應急，如果手頭有一定的流動現金，就可以進行進一步的資產配置，可以按一定比例投放在貨幣基金、ETF、股票等，這些相對於不動產來說能夠更快變現，能夠更好地為下次投資做準備，而選擇等額本金的還款，在還款初期會大大削弱你的資金流動性。
討論完還款方式，接下來說下提前還款的問題，提前還款應該怎麼辦呢？
如果你理解了上邊的分析，那你很快就能夠得出結論，建議不選擇提前還款。
這裡還要說下關於等額本息提前還款的誤區，很多人會認為等額本息提前還款要在前幾年，如果過了前幾年提前再去提前還款會不划算，因為前邊還的大部分是利息，這裡給大家舉個例子可以證明，銀行等額本息的收費是合理的。
還是以100萬，年化利率5.39%為例子：
第1個月，本金1000000元，利息為4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%
第49個月（第5年），本金剩餘1744421元，利息為4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%
通過上邊的比對，你的利率都是5.39%，之所以會產生一開始還的利息比較多的錯覺，那是因為你一開始的本金多，借的錢多自然產生的利息多，隨著本金每月的減少，你每個月還款所佔的利息會降低。
當然，有的人覺得欠銀行的錢始終會有負擔，想選擇提前還款，這種一般是根據每個地方銀行不同，規定不一樣，具體可以參照貸款時候簽訂的借款合同，提前跟銀行聯繫進行提前還款。
金色的竹林
首先我們來算一下等額本息和等額本金的差別：
例：座標深圳：貸款60萬，基準利率4.9%，按上浮10%，那就是：5.39%，貸款20年，目前房貸很少有基準利率的，都會有一定的上浮。計算結果如下：
對比結果如下：
1》等額本息：月供4090元，基本上20年都是這個數，除國家調整基準利率外。產生的利息是：38.1萬
2》等額本金：月供5195元，逐月遞減。產生的利息是：32.47萬。
等額本金比等額本息少付5.5萬。
另外，是選擇等額本息還是等額本金呢？
1》如果自己月收入穩定，且盈餘比較多的話或者過一段時間能有大額款項到帳，那麼等額本金確實是比等額本息要划算，能少支付5.5萬的利息。
2》如果是工薪族，前期買房還借了很多錢，需要自己 慢慢還，那麼建議還是選擇等額本息，這樣前期不用還那麼多，壓力沒那麼大。還有一個好處是你20年都是這個數，10年後貨幣貶值4000多塊錢可能就只有現在的3000，那麼到那個時候就沒有那麼大壓力了。。
若要提前還款怎麼辦呢？首先現在銀行規定一般還了1年後提前還款不用罰息。提前還款只需要向銀行申請，打電話申請要提前還款就行了，提前將錢存在還房貸的那張卡里面。一般只能是萬的整數倍。比如：5萬，10萬這樣。那麼怎麼提前還款划算呢？
還是以上面那個例子來計算：還1年後提前還款10萬。
一年後提前還10萬，月供減少到3384.利息節省5.6萬。比較划算。。
總之，月供最好是按自己家庭月收入的1/3左右，不能過多，多了會感到壓力很大的。
追憶經典影視劇
個人建議根據自身的情況而定
第一：每個月收入穩定，並且有固定的支出，那就可以按部就班的等額本本息，這樣還款壓力相對可控；
第二：如果收入不固定，支出相對可控，可以選擇等額本金，在年輕、經濟寬裕的時候多還一些，年齡大了可以還小額，越還越輕鬆；
第三：針對於提前還款的問題，因為等額本息一開始還款的金額中，利息的比例相對高一些，如果中途提前還款，就不太划算；而等額本金提前還款，前期還的本金多一些，提前還款相對划算，兩種還款金額同樣30年期限，前期還款金額等額本金相對來說多一點；
第四：如果提前還款，只要和客戶經理申請一下，約定的時間去辦理就可以！
希望能幫助到您！
太陽底下一朵花
說實話，絕大多數人買房都差錢，肯定會選擇貸款！既然會問這個問題，就說明你已經瞭解過這兩種貸款了：那選擇等額本息還是還本付息就看你近期的還款能力了，你手上資金夠還貸款麼！ 這兩種還貸方式通俗的說就是：還本付息還款方式，最終還款的利息比等額本息還款方式低。以相同金額，貸款20年為例，等額本息就是這20年每個月付相同的錢（相同利息+相同本金）給銀行，銀行已經幫你平均好了。還本付息就是前期你要付很多給銀行，然後每個月還錢數（本金固定+不同利息）逐月減少，因為你的本金隨著你每月還貸衝減，本金已經減少了（利息=本金（每個月在減少）*利率*時間）所以越後面交的還款數越少！所以如果是房貸的話，我認為沒有說哪種貸款合算，只有哪種適合自己。 我家房貸還在審批中，我們選擇等額本息，因為我們前期還款能力不足，所以不可能去選擇還本付息的！前期買房的首付+各種費用，然後考慮裝修的錢，讓我們這些購房者被動選擇等額本息
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有錢等額本金，沒錢等額本息
