本報記者 張曉玲 實習生 鄧純榕 廣州報道
導讀
保利發展的規模擴張受益於它的城市佈局。在過去的5年內，保利將其區域和城市佈局聚焦於城市群和都市圈。
房地產市場總有先知先覺者。
在國家發改委的最新文件中，城市群和都市圈被確定為中國城市化的未來方向。而央企巨頭保利發展，早在三五年前便深諳此中邏輯。
4月16日，保利發展的2018年財報姍姍來遲，成為最後一個發佈財報的地產龍頭。
受益於深耕城市群，2018年，保利簽約金額突破4000億元，位列第五；今年一季度，保利持續發力，銷售1096.6億元，升至第四。
在去年房地產行業資金趨緊的背景下，保利加大融資和拿地，逆週期擴張，並推進運營轉型。
進入2019年，在一二線市場回暖之下，保利發展的城市佈局銷售業務持續受益，此外，公司多年試水的運營業務也進入深水區，商業、物業等板塊有望迎來爆發性增長。
聚焦城市群財報數據顯示，保利發展2018年實現簽約金額4048.17億元，同比增長30.91%；簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%。全年累計實現銷售回籠3562億元，回籠率達88%，穩中有升。
東吳證券指出，保利發展的市場佔有率提升至2.70%，位列行業前五、央企第一。
同時，保利發展的盈利水平也在提高。歸母淨利潤為189.04億元，同比增長20.92%。公司毛利率提升 1.45個百分點至32.49%；實現投資收益26.90億元，同比大幅增長 60.06%。
保利發展的規模擴張受益於它的城市佈局。在過去的5年內，保利將其區域和城市佈局聚焦於城市群和都市圈。期內，公司一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達77%，其中僅在珠三角實現簽約銷售1170億元，較去年同期增長24%。
房地產金融的迅猛發展和助力，也是保利持續獲得增長的重要因素。年報顯示，公司旗下信保基金累計管理規模突破1000億元，同比上漲超過27%，累計投資項目超過150個。
2018年保利發展還加大了直接融資。平安證券稱，公司期內發行3 年期中期票據50億元、美元債券10億美元。去年11月，保利宣佈100億元的永續票據獲准註冊，首期發行15億元，票面利率為4.63%。截至期末，有息負債綜合融資成本5.03%，處於行業較低水平。
2019年保利發展的融資優勢繼續凸顯，1月份發行15億3年期中期票據，票面利率僅3.6%，創17年以來新低。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，保利房地產基金的規模擴張，說明公司具有較好的金融操盤能力。此類金融資產，能使保利在後續的併購等方面佔得先機，抓住投資機會、低價收購項目。
持續的收併購也助力了保利的業績。此前，保利已完成中航地產收購，放大了自身的增長；2018年，保利發展完成保利（香港）控股有限公司50%股權收購交割，進一步擴大業務區域。
此外，值得關注的是，作為央企的保利在跟投制度方面的實踐，也在推動銷售規模增長。2017年底，保利推出大力度跟投方案。公告稱，單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%。其激勵力度為央企地產商中最高水平。
保利稱，公司將持續優化獎金分配方式，進一步落實股權激勵和項目跟投的長期激勵機制。
如何穿越週期？
作為央企，保利雖然規模有所落後，但始終保持穩定增速，類似萬科。這類企業追求的不是大起大落，而是穩定地穿越週期。
今年3月，保利發展提出房地產週期論，認為全國性拐點在去年四季度已經出現。保利還提到，公司將在動態調整中佈局百城，聚焦 “胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群。而保利也在踐行著這一理論。
2018年，保利發展拿地持續深耕一二線，一二線城市拓展金額和麵積分別佔比74%、61%。在待開發土儲9154 萬平方米中，一二線城市佔比 60%，六大城市群合計佔比69%。
去年，保利發展共拓展項目132個，新增容積率面積3116萬平方米，同比減少31%；拿地成本1927億元，同比減少30%；平均樓面地價6186元/平方米。
嚴躍進認為，“房企的融資成本低，規模越大反而是越有利的”。他還指出，在行業週期不好的時候資金充裕，往往會有更多的投資機會。
華創證券指出，保利發展在拿地方面積極擴張，2016-2018年拿地金額佔比銷售金額分別為56%、87%、47%。除了2017年高於50%，一般基本保持在50%左右。
中信建投證券也提到，保利發展土地儲備充裕，且坐擁央企背景優勢，融資便利性和市場信用資質遠超其他房企，在今年整體市場景氣度下行的情況下，公司在擴張方面仍將具備重組的彈性。
對於房企而言，要想穿越經濟週期，未來的房地產不光是開發業務要增長，存量運營也要保持前列。
為此，保利確立了從地產開發轉向開發+運營，以尋找新的利潤增長點。2018年9月，保利地產正式更名為保利發展，明確“去地產化”的發展戰略，加快“一主兩翼”發展。
根據財報，2018年保利發展通過收併購、合作開發、舊城改造、產業拓展等方式獲取項目75個，佔全年拓展金額及拓展面積的54%、58%。
在房企轉型的重要賽道之一物業管理領域，保利佈局全國131個城市，綜合實力位居行業前五；商業管理板塊運營項目65個，管理面積266萬平方米，累計外拓購物中心10個、酒店4個，以輕資產模式實現品牌及管理輸出。
保利亦加快了產業鏈的併購整合。2018年，保利與合富輝煌完成股權整合，並通過併購物業管理龍頭湖南天創物業，不斷完善物業的佈局。
此外，作為較早開始佈局的不動產金融，保利發展以產融結合為經營理念，是國內最早設立不動產私募基金的公司之一，現擁有國內規模最大的不動產基金管理機構信保基金。
2017年，保利還試水租賃住房類REITs。保利發展董事長宋廣菊表示，REITs將成為保利構建“一主兩翼”業務佈局的戰略性資本工具；未來，保利將以存量物業為基礎，構建租賃住房等業務的利潤模式，利用REITs實現戰略轉型，形成房地產開發＋運營＋金融的閉環。
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