我相信每個人都會遇到過這個問題：
“這東西挺貴的，我不知道它值不值，也挺想買，但怕浪費，該怎麼辦呢？”
都說我們是研究比較和選擇的一群人，如果你深諳當中價格和需求的關係，也許你每次面對這種問題的時候，你會變得更加從容和自信，並且很少會買到不合適的東西。
這個週末去香港開了個戶，吃了一頓美味的刺身大餐。在坐直通車的時候，總結了一些最近遇到的觀點和思考，我嘗試著用需求分析的角度去剖析“買房”這個大選擇。
趁著這個機會，分享給大家：
前言：需求並不是發明家的專利
首先，需求並不能被髮明出來，不然我們的需求分析方法就是瞎扯。下面我說說為什麼：
大約在三年前，我的一個同事曾和我討論過一條很有意思的問題：需求到底能不能被創造出來？儘管她一直認為，需求就是被創造出來的，而且越厲害的人，創造需求的能力就越強，例如喬布斯。。
我不知道她抱著這個觀點馳騁在產品的設計市場裡，會不會被其他人質疑。
但直到現在，我還是保留我的意見：人類只是在不斷髮現新需求，需求是客觀存在的，並不能被創造出來。
更多時候，需求是一種發現，而不是一種發明。
發現是既有存在的事實，它和其它事情都存在著聯繫，只是我們一開始不知道，對應的是觀察、好奇心、同理心，而發明卻是新事物，誕生伊始才嘗試和其它事情產生聯繫，對應的卻是創造力、做整合的能力。
但請注意，發明在嘗試和其它事情建立聯繫的時候，這個過程有可能是不成功的。所以我們通常用好與壞來評論這個發明，基於市場競爭和淘汰是常態，好的發明才能被保存下來。
而發現因為是既定存在的聯繫，不存在成功與否的概念，自然就沒有好壞之分，更多時候，我們都是習慣用關係強弱來衡量它們之間的聯繫。
需求分析的意義，是找出需求與需求之間的聯繫，從而根據用戶的實際情況細分出這個需求的使用場景，並做出合理的判斷。
這種方法對與那些剛誕生不久的物體，是起不到分析作用的，畢竟他還沒有任何聯繫。
房價還會不斷上漲嗎？怎麼買？
我們嘗試從需求的角度來分析這個問題。為了避免過多無謂的發散，暫定這裡的房價是指一線城市，且外來人口增量為正值。
一個人每天有8個小時是睡眠時間，除了工作場所之外，居住場所便是一個正常人長久停留的地方，所以人會有居住的需求，就像上面所說，這是天然存在的，並不是在某天被牛人所發明。
既然是早已存在，這裡面的關係肯定是千絲萬縷，以用戶的角度，從日常生活需求的使用場景中，由高頻到低頻羅列出來，並選出使用頻次最高的前面幾個作為關注對象：
1、居住需求
2、工作需求
3、飲食需求
4、出行需求
飲食需求雖然和其它三個需求聯繫度很高，但是對房價並沒有直接影響，就算沒有房子住，人也需要首先解決溫飽問題。
而出行這個需求其實是附在居住和工作之上，出行距離大部分都是特指從家裡到公司的通勤距離，畢竟現在沒有幾個人，買房是單純為了週末逛街舒服，假期出國旅遊更方便。
所以只剩下居住、工作兩大需求，我們再來仔細分拆：
居住需求
對於注重居住需求的人來說，他們一般都有穩定的收入來源，或收入高低可以通過自己的控制來調節，他們更關心居住的質量、設施便利程度和將來的投資價值。
這群人以中產、小康家庭居多，他們更多的關注點在一手房還是二手房，在一線城市裡面，一手房早已成為稀有物品，隨著住宅用地面積被不斷利用，一手房只會水漲船高，越來愈貴。
而二手房雖然比一手房數量多，但放眼整個存量市場，還是屬於稀有品，畢竟大部分還是以土著居民為主，對新入戶一線城市和土著下一代的年輕人並不友好。只要這個城市的人口淨流入增幅在增加，存量的房產就會不斷被稀釋，價格也越來越貴。
有人會說，一線城市的房價太貴，無論是一手還是二手都太貴，貴到沒有人會買。如果大家都因為太貴不買，價格就會回落，然後等回落後再入手。
這似乎能說得通，又像是那麼回事。
但其實這個想法卻忽略了一個本質問題：價格反映需求，無論現在的定價是高是低，它都反映著目前的市場需求。
高昂的價格能篩選出現階段內，對居住需求高且資金充裕的用戶，如果暫時沒有這種用戶，價格可能會稍微下降一點，但一旦觸達了其餘用戶的心理預期價，買盤立即成交，就跟股票裡面的掛單賣出一樣。
通常這些在價格處於價值曲線下方的房子都叫做：筍盤，但很快價格曲線又會重回合理價值區間。這也就是筍盤容易被秒殺的原因。
簡單地說，你要保證自己是這堆居住需求較高的人裡面資金最充裕的，而且信息不對稱量少，才能吸收到這種下降波動的紅利，否則這裡面的降價和你沒有半毛錢關係。
作為大部分看重居住需求的人來說，住得舒服最重要，基本上價格合適，交通區域過得去，各方面合適就可以買，且時間越早越好。
工作需求
對於注重工作需求的人來說，通過工作場所的固定程度，我們也可以把他們分為兩種：固定場所工作和無固定場所工作。
如果是創業者又或者是freelancer，就屬於無固定場所工作，尤其是早期創業者，工作場地有較大可能不受地域因素的影響，而且早期的初創公司很少位於城市的核心地段。
畢竟對每個創業者來說，做什麼是不確定的，現在做這個以後是不是還做這個也是不確定的，從0到1幾乎都是在摸索中成長。
人天然追求確定性的特質在這個時候就會被放大，大部分考慮了家庭因素的創業者，都是先安家，再置業，那麼這又回到了第一種情況，也就是優先考慮居住需求。
再說，你大部分時間可能是在家工作，就算不在家，你也是找一個在家附近的辦公室作為你的孵化基地，因為這個時候，最重要的是不斷地嘗試和調整業務方向，而不是在哪裡創辦你的企業。
而固定場所工作，也即是我們所說的打工，對工作場所和工作特定場景的依賴程度會更多，畢竟好的公司都集中在一線城市的核心區域，尤其是服務行業。
公司需要考慮吸收優秀人才，以及客戶服務觸達成本的問題，所以好的公司將會相繼入駐一線城市的核心區域，這裡有著最好的資源。
但其實，城市核心區域的面積是有限的，而且商業用地的用地面積也是有限的，再加上政府早已對容積率等用地屬性做出規定，所以這個區域能創造的就業人數也是有限的。
一般來說，用地性質是規劃局在做城市規劃的時候定下來的，後期沒有重大問題不會隨意更改。而城市在發展，業務在不斷衍生，所謂辦公商業用地的需求在不斷上升。
政府總不能說為了保證城市核心區域商業辦公的增量發展，而把民宅和教育等用地提前透支，更不可能把已建成的住宅群推掉重建。
為了適應商業用地需求的不斷上升，政府只能另設城市核心區域，把舊核心區域不能容納而溢出的好公司向新核心區域轉移，這些地方通常還會被冠以“新城”、“新區”之類的名字。
政府為了快速扶持新核心區域發展，對企業進入的政策會有相對的利好性傾斜，交通區位等因素也會重點優先跟進。
一些增長較快的企業，為了更好更低成本地擴容，它們往往會選擇轉移到新的核心區域，而一些老牌公司的新興業務領域，也會因為政策傾斜選擇到這邊單獨發展。
一些已找到成熟業務方向、清晰商業模式的創業公司，也會期望搬進新的核心區域，尤其是一些注重門面工作的行業，如：金融公司和事務所等。
對於非創業者，如果你工作領域仍屬於傳統行業，以固有業務、行業品牌影響力為生的公司，你還是應該重點關注舊的核心區域，找到那些通往舊核心區域的交通幹線，如地鐵線路、環城高速，沿著交通幹線由近至遠，量力而行地買。
在這個方向裡面，離舊核心區域越近的房子，漲幅就越少了，會以穩定的價格趨勢跟隨市場的波動小部分上漲，畢竟舊核心區的量就這麼多，達到上限之後就再也容納不下了，這就制約了片區再往上的發展，也制約了需求，制約了價格。
而對於非創業者，從事工作屬於新興行業，以創新業務、技術迭代為生的公司，你就應該重點關注新核心區域，這才是你未來的主要戰場，找到那些通往新核心區域的交通樞紐，如：地鐵中轉站、主幹道路二級分支（畢竟完整的交通規劃還沒出來），沿著交通幹線，能買近的儘量買近的。
在這個方向裡，因為新核心區域還沒真正發展起來，未來的發展不可估量，需求量暴增帶來的就是價格的上漲，短期內看不見制約的條件。所以越近的房子，未來增幅就越大。
可能會有人問，未來的科技發展，辦公室裡還需要這麼多的人麼？還會有商業用地需求暴增的機會？
我是這麼看的：
中國走過了高速發展的三十年，社會正處於由大量製造業向大量服務業和高新科技行業轉型的過程當中，我們正在向高收入群體國家看齊。
高新科技行業的興起，意味著機器智能化普及程度會越來越高，而這些會優先應用在製造業上，解放的將會是製造業的從業人員，而城市核心區域裡幾乎不存在製造業企業。
當大部分製造業從業者被釋放出來後，只能通過新一輪的培訓和教育，相繼流向服務行業和新興行業，直至下一輪技術革命。
而服務行業更是一種對資源有虹吸效應的行業，城市越繁榮，人氣越旺的地方，服務行業進行得就越徹底。
所以一線城市核心區域裡的商業需求量不但不會減少，反而會越來越多。
大城市效應
大城市的人口聚集，是一個全世界範圍都存在的大趨勢，像美國、日本等發達國家，全國GDP基本上80%都是由幾個超級大城市所創造的。
無論在醫療、教育、娛樂還是社會周邊服務，大城市能給予到的服務幾乎都是其他小城市不可比擬的，這就意味著：往大城市裡走，就是在往可能性更大的方向前進。
越來越多的人會湧到這些城市裡生活，原本有限的居住空間就額外變得稀缺起來，房價怎麼會不貴呢？
所以，既然這是不可逆的發展趨勢和方向，更多時候我們更應該梳理我們自身的實際情況，順應社會的發展，尋求最優的選擇。
第26篇 | 3902字
題圖：「嗶老師」攝於南迦巴瓦峰
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