貓頭鷹週報（MalltoWin Weekly)
港資和外資對核心資產的痴迷保證了其長期穩健的發展。既保持出租率，又保持租金收入的持續提升，在很多港資商業地產企業眼裡，商業項目運營的質量遠比速度和規模更重要。
2019-04-22
繼續上週的2018年度內資商業地產企業業績報告之後，今日將已正式發佈年報的港資與外資房企業績彙總，僅供大家參考。幾個顯著特點如下：
1，面對內資企業的快速發展，曾經在商業市場“先入為主”的港資企業在發展上也面臨很多難題，特別是優質地塊難拿，且盈利空間壓縮。
2，持續優化核心資產組合，或者說強化核心優勢能力，從而提升原有物業經營收入水平，是目前港資/外資企業的主線思路之一。例如完成大規模翻新的上海恆隆廣場租金收入在2018年增長逾12%，租戶銷售額上漲13%。
3，聚焦一線城市。凱德打包拋售非核心城市資產，並重金購入上海、廣州重點產業板塊的土地和項目。同樣，新鴻基也在重倉上海和廣州，成為其租金收入的重要來源。此外瑞安也在上海新天地整體開發板塊中再拿高端商業用地，恆隆則以107億元大手筆競得杭州百井坊地塊。
可以說，以謹慎樂觀的態度，重點佈局核心城市，持續加碼資產優化，儘可能地發揮運營、資管等方面已經成熟起來的核心優勢，才是這些企業與內資企業差異化的重點。
1
新鴻基地產發展有限公司
截至2018年12月31日，集團實現收入371.12億港元， 同比減少32.73%；毛利188.44億港元，同比減少29.39%；公司股東應占溢利(不含永久資本證券持有人)204.69億港元，同比減少38.03%；基本及攤薄每股盈利7.07港元，每股基礎盈利為4.71港仙；宣派中期股息每股1.25港元。
年度期間內，連同合作項目租金收入計算，總租金收入按年上升7%至122.86億港元，淨租金收入按年上升7% 至95.08億港元。租金收入有滿意的表現是由於香港及內地的新租及續租租金上升，以及新收租物業帶來收益。
截至2018年12月底，集團在內地包括合作發展項目的總租金收入按年上升20%至人民幣20.25億元。其餘絕大部分是作投資用途的已落成物業，當中大部分是位於一線城市優越地段的重點零售和寫字樓物業。集團將繼續採取選擇性及專注策略，在內地一線城市物色投資機會。
在報告期間內，集團在內地有三個項目落成，按所佔權益計算，共提供約190萬平方尺的樓面。
新鴻基地產發展有限公司落成項目一覽表
2
九龍倉集團有限公司
2018年集團收入減少13%至港幣210.55億元，反映投資物業增長28%、發展物業下跌24%及撤出CME1。營業盈利增加36%至港幣87.52億元，主要因為投資物業增加26%、發展物業增加33%及撤出CME1。
投資物業收入增加28%至港幣35.86億元，營業盈利增加26%至港幣19.84億元。受惠於成都國際金融中心的貢獻及新開幕的長沙國金中心所帶動，內地投資物業收入增加30%及營業盈利增加28%。
已簽約發展物業銷售總額下跌16%至港幣279.58億元。內地已簽約銷售額下跌5%至人民幣228.15億元。
九龍倉2018年與2017年年度業績比較
九龍倉2018年物業投資狀況
3
太古地產有限公司
2018年年報顯示,2018年太古地產收入147.19億港元,淨利潤286.66億港元。
其中,辦公樓和零售物業的收入佔大頭,分別為63.8億、52.1億,佔2018年總收入的43%和35%,而2017年辦公樓和零售物業的收入是61.2億、46.2億,佔總收入的33%和25%。物業買賣方面,2018年比2017年減少47.7億。
於2018年12月31日，集團應占物業組合的總樓面面積約2910萬平方尺。集團應占總樓面面積中約有2670萬平方尺是投資物業，包括已落成投資物業約2320萬平方尺，及發展中或持作未來發展的投資物業約350萬平方尺。
在太古地產三個主營區域來看，內地物業租金收入的增加，成為太古地產全年租金收入增長的關鍵。
內地已開發項目
2018年太古地產中國內地投資物業的租金收入總額增加12%至25.67億港幣，其中21.63億港幣來自零售物業及3.91億港幣來自辦公樓物業。在太古地產收益下降的情況下，內地零售物業租金收入上漲對太古地產整體租金收入增加起到了積極作用。
01
北京三里屯太古裡
在2018年，三里屯太古裡繼續延續“首店收割機”的實力，包括南區和別去兩個相鄰的零售區域，共約250間零售店鋪。由於三里屯太古裡不斷強化其作為時尚零售地表的地位，市場對其零售樓面的需求堅穩。在報告期內，三里屯太古裡零售銷售額增長 11%，租用率為100%。此外，三里屯太古裡西區(前稱北京三里屯雅秀大廈)將被翻新成為三里屯太古裡的延伸部分，預期將於2019年後期竣工。
02
廣州太古匯
廣州太古匯位於廣州天河區的優越地段，是一個以零售為主導的大型綜合發展項目，太古地產認為其2018年的租金收入總額有滿意的增長。在報告期內，廣州太古匯的租用率為100%，零售銷售額增長11%，反映在於完成了品牌租戶的優化組合。
03
北京頤堤港
北京頤堤港是以零售為主導的大型綜合發展項目，坐落與北京朝陽區。該項目包括一個購物商場、一座甲級辦公樓，以及一件提供369間客房的上午酒店。報告期間內，頤堤港購物商場的租用率為99%。2018年的零售銷售額上升0.3%。
04
成都遠洋太古裡
成都遠洋太古裡是以零售為主導的大型綜合發展項目，是集團在中國內地的第二個”太古裡“項目。在報告期內，成都遠洋太古裡租用率為99%，全年零售銷售額上升22%。該項目成為成都的購物地標。
05
上海興業太古匯
上海興業太古匯，是太古地產在內地的第二個“太古匯”項目，其引進了全球最大的星巴克臻選烘焙工坊，在報告期內租戶已承租(包括承租意向書97%樓面），92%的零售樓面已經開業，目前已成為上海的新地標。
內地發展中的投資物業
01
上海前灘太古裡
前灘太古裡是位於浦東新區前灘的低密度零售發展項目。這是集團在上海的第二個發展項目，也是中國內地第三個“太古裡”項目。太古地產與上海陸家嘴金融貿易區開發有限公司聯名成立了前灘太古裡的項目公司，各佔50%的權益，用來共同開發前灘項目。目前，該項目已正式啟動招商，計劃於2020年底起分階段開業。
4
恆隆地產有限公司
報告期內公司實現收入94.08億港元，與上年同期的111.99億港元相比下降15.99%；股東應占基本純利為40.93億港元，同比下降26%。
物業租賃收入增加5%至港幣81.81億元。物業銷售收入減少64%至港幣12.27億元。總營業溢利減少14%至港幣68.22億元。物業租賃保持穩健的表現，其收入及溢利錄得良好的增長。
內地物業組合的收入上升7%，而香港的物業組合收入按年增加3%。內地物業以人民幣計值的收入於2018年下半年及上半年按年分別錄得6%及2%的增長。
恆隆地產已開業項目2018年年終業績一覽
來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理
5
嘉裡建設有限公司
2018年，集團實現淨利潤87.36億港元，同比下降14.44%。集團股東應占溢利為74.99億港元，同比下跌19%。
據業績報告，截至2018年12月31日，集團所持物業組合(以樓面面積計算)，包括髮展中物業共2,536萬平方呎，同比增長33.76%；已落成之投資物業共1,310萬平方呎，同比增長8.8% 。
集團來自中國已落成投資物業貢獻包括租金和其他費用的營業額為36.86億港元（2017年34.44億港元），毛利按年增長7%至29.05億港元（2017年：27.13億港元）。
2018年業績
2017年業績
嘉裡建設已開業項目出租率一覽
來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理
6
匯賢產業信託
HUI XIAN REIT
截至2018年12月31日止財政年度，該信託實現總收益人民幣(單位下同)32.01億元 ，同比增長0.1%，物業收入淨額20.6億元，同比下降0.7%，可供分派金額15.17億元，同比增長1.9%，分派金額15.17億元，同比增長1.9%，每基金單位分派0.2653元。分派收益率8.3%。
就零售物業業務而言，該信託將繼續優化位於北京東方廣場及重慶大都會東方廣場商場的租戶組合，以帶動租金收入及人流。
匯賢產業信託零售商方面2018年度
來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理
7
凱德商用中國信託（CRCT）
Capital Retail China Trust
2018年年度業績報告顯示，凱德商用中國信託的總收入為2.227億新元，房地產淨收入為1.474億新元。比2017年財政年度高出9.4% ，增長歸因於收購後樂峰廣場做出的財務貢獻以及多租戶商場的良好表現。
2018年，資產組合的租戶銷額總額和客流量分別同比增長18.8％和19.4％。截至2018年12月31日，資產組合出租率達97.5％，加權平均租賃期限為2.9年4。年內，集團簽署或更新了663個租約，平均租金調升率為10.9％。包括樂峰廣場及凱德廣場•蕪湖51.0%的權益，凱德商用中國信託截至2018年12月31日的資產估值經由獨立估值師評估為139.93億人民幣，同比增加17.8％。
商場在2018年到2020年之間的到期租約佔總租金的一半以上。自完成收購以來，商場在2018年連續四個季度的租金調升率都超過了20.0％，專賣店租戶全年取得了雙位數的平均銷售坪效增長。在強大的租賃網絡之下，樂峰廣場的租戶組合得以增強，這不僅為海珠區引進了25個特出的新品牌，更為商場創造了強勁的定位。
來源：MalltoWin Lab 貓頭鷹研究所根據企業2018年年報整理
商業與地產
(ID:commercialproperty)
關注零售、商業與商業地產的新思維和新趨勢，25萬業內精英人群訂閱，地產自媒聯盟成員，已成為業內頗具影響力的專業自媒體平臺。如需投稿、交流、合作，請添加微信malltowinunited
為商業地產價值賦能，本平臺原創內容皆由貓頭鷹研究所（MalltoWin Lab) 專業出品。轉載請註明作者及出處。
閱讀更多 商業與地產 的文章
