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城市更新（三舊改造）是大城市發展到一定階段的必由之路，是城市可持續發展的重要載體。作為國家中心城市、粵港澳大灣區重要樞紐的廣州在省國土資源廳的指導下，堅持先行先試、改革創新，經歷了從“三舊改造” 到“城市更新”的探索。

廣州市城市更新（“三舊”改造）

自2009年我省開展“三舊”改造工作以來，廣州市堅持政策創新驅動，先後出臺了《關於加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府〔2009〕56 號）、2012年，我市出臺《關於加快推進“三舊”改造工作的補充意見》（穗府〔2012〕20 號）、2015年年底我市出臺《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令（2015）第134 號）、《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市城市更新辦法配套文件的通知》（穗府辦〔2015〕56 號）、《廣州市人民政府關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（穗府規〔2017〕6號）文件。

“三舊”改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策。

廣州市城市更新（“三舊”改造）政策體系之下，有兩種改造模式：一是全面改造（傳統“三舊”改造）模式，一是微改造（廣州特色）。

《報批程序指引》對舊村莊、舊廠房、舊城鎮城市更新項目報批流程和環節進行全面梳理、歸納和提煉，加強對基層單位、土地權屬人、企業的指導，規範城市更新項目報批程序。內容包括流程指引圖、收件資料、編制方案參考模板等，主要細化了以下內容：

一、申報主體。按照更新項目類型，分3類申報主體：舊村莊項目申報主體為村集體經濟組織或區政府，舊廠房項目申報主體為土地權屬人，舊城鎮項目申報主體為區政府。

二、報批程序。報批程序大致分為5個階段：項目申報、方案編制、方案審核、方案批覆、批後實施階段。

三、報批材料。主要明確了報批環節需要提交的資料和滿足的要求，包括通用材料、技術材料、文本形式等，並在附件中製作了相應的格式文本。

舊城鎮——

主要是指各區、鎮（街道）城區內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業調整而搬遷或者停產的工業所留下的舊廠房、舊倉庫；以及對重點改造城區需要“退二進三”的舊廠房、舊倉庫，及危舊居民用房的改造上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建築結構簡陋、外觀環境差的危舊居民用房；物業價值低於土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積，以體現整體改造效益，其最小面積應由每個地區因地制宜確定。如佛山確定為：低層建築應不小於500平方米，多層建築不小於1000平方米，中高層、高層居住建築不小於2000平方米，高層公共建築不小於2500平方米。如廣州黃埔印象舊街區改造，黃埔印象三舊改造後被評為黃埔區國家電子商務示範基地。；

舊廠房——

主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建築。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建築、單層簡易結構舊廠房；容積率低於0.6的舊廠房；與土地利用規劃、城市總體規劃用地性質不符，佔用灘塗、農田等生態用地的違章建設廠房；地均產出低於100萬元/畝的低效工業工地；國家禁止類和淘汰類產業的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業汙染物排放未100%達標的舊廠房；能耗和水耗高於國家和省規定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。

舊村居——

主要指城市規劃控制區範圍內的城中村；大量用地被城市工業區、物流園等產業園區佔據的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建築；不符合國家規範和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建築、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛生等公共服務設施，交通、消防、生態環境等嚴重滯後的，不適宜居住的空心村、園中村等。

三舊改造——廣州模式：

在城中村改造方面，將確定符合廣州實際的城中村改造規劃指引，用於指導具體各村改造方案的編制。目前這一指引正在編制中。

指引中確定了城中村改造的4種模式，這也將是未來廣州138條城中村改造可以套用的模式：

1

獵德村改造採取公開出讓融資實施全面改造的模式，於2007年拍賣融資46億元啟動改造。目前已經基本建成新獵德村(安置區)，由37棟高層住宅、一所九年制義務教育學校和一所幼兒園組成，總建設用地13.1萬平方米，總建築面積約68.7萬平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續歷史文脈。

2

---自行改造、協議出讓融資實施全面改造，例如林和村。

位於天河區廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計583棟。林和村採取自行改造，協議出讓融資的方式實施全面改造。目前房屋已全部拆平，計劃3年內可建成回遷。

3

---滾動開發實施全面改造，例如花地村。

位於荔灣區芳村地區的花地村，位於白鵝潭經濟圈核心區域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建築面積46.13萬平方米。花地村採取“搬積木”滾動式的方式進行全面改造，總投資約20億元。花地村第一期改造項目於2008年7月動工，目前已經基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

4

---人居環境建設帶動綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。

位於荔灣區芳村地區的裕安圍，是西塱村8個自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現狀建築面積11.84萬平方米，公共服務設施較為完善。裕安圍採用綜合整治方式進行改造，改造保留6.34萬平方米的原有建築，打通消防通道、富餘地塊建設舊村改造安置房、改善居住環境。改造後總建築面積為18.40萬平方米，改造總投入約2.5億元。

廣東省78號文中並沒有明確確定“三舊”的內涵，但對“三舊”改造的範圍進行了界定，主要把下列6項土地列為“三舊”改造範圍：城市市區“退二進三”產業用地；城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區）用地；國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；不符合安全生產和環保要求的廠房用地；佈局散亂、條件落後，規劃確定改造的城鎮和村莊；列入“萬村土地整治”示範工程的村莊等。

所以符合條件的項目業主可以通過一下流程圖進行報批

嫌字體太密集不好理解？行，咱們看精簡版

另外，5月廣東省直屬【三舊改造協會】將推動項目有序進展，指導舉辦舊改項目對接峰會。

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