2020年1月1日起，最新印發的《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（“三舊”改造）促進高質量發展的實施意見》（下稱《實施意見》）將正式實施。《實施意見》包括26條具體措施，其中19條是對省最新政策的引用和細化，7條是結合我市實際進行的補充完善。佛山日報記者日前專訪市城市更新局局長丘勝輝，解讀最新政策亮點。
佛山“三舊”改造已開展12年，改造規模和成效在全省名列前茅，在盤活存量土地資源、節約集約利用土地方面發揮了積極作用。當前，我市“三舊”改造到了“啃硬骨頭”的關鍵時期，面對當前高強度開發與高質量發展之間的矛盾、城市品質和形象仍有待提升，以及以人民為中心切實增強市民獲得感的要求，《實施意見》從規劃管理制度、審批機制、連片改造、降低成本、司法保障等方面，解決“三舊”改造中的重點難點堵點。
我市7條補充完善的措施
1.城市更新單元規劃應以街坊為編制單位
2.拆除重建類城市更新項目的認定
3.優化公益性用地的供給和落實4.優化舊廠房完善用地手續報批5.優化場地環境調查評估6.優化城市更新單元規劃審批7.加大土地出讓金優惠力度
優化“三舊”改造規劃管理：
允許單元規劃作為項目實施依據
在創新規劃管理制度方面，城市更新單元規劃可作為項目實施依據。“三舊”改造涉及控制性詳細規劃（下稱“控規”）未覆蓋的區域，可由市自然資源局、城市更新局組織編制城市更新單元規劃，參照控規審批程序批准後，作為控規實施。“三舊”改造涉及控規調整的，可參照控規修改程序批准城市更新單元規劃，覆蓋原控規。在符合城市更新政策的前提下，能按法定控規實施的可不再另行編制城市更新單元規劃，但須對更新項目的目標定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期實施等方面內容作出專題說明。
丘勝輝表示，該措施與現行控規改革創新制度充分銜接，明確了各種情形下“三舊”改造項目的城鄉規劃落實路徑。同時，優化建設用地規模調節機制，適當放寬土地利用規劃修改門檻，推動解決部分用地因不符合土地利用規劃而無法實施改造的問題。
在創新審查報批機制方面，適當降低改造地塊入庫條件，加大對教育、醫療、養老、體育等公益性項目的支持力度。推行區域評估制度，對已完成區域評估的連片改造村級工業園、“工改工”等項目，在符合區域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節能、環境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。
支持整體連片改造：
加大土地出讓金優惠力度
連片改造對於土地資源節約集約利用、打造現代產業集聚區具有重要作用，但也面臨著項目拆遷成本高、利益平衡難等難題。
《實施意見》重點支持整體連片改造，允許通過政府補助、異地安置、容積率異地補償等方式進行統籌平衡，推動解決舊城鎮、舊村莊改造項目拆遷成本高、利益平衡難的問題。
允許通過“三舊”用地與其他用地搭配改造、集體和國有建設用地混合改造、“三舊”用地之間等地塊置換改造等多種方式，實現地塊合併、規整開發，促進改造成本與收益平衡。要求合理安排一定比例用地，用於基礎設施、市政設施、公益事業等公共設施建設。
為鼓勵連片改造，佛山在省政策的基礎上補充了加大土地出讓金優惠力度舉措，土地出讓金優惠幅度最高由原2%提至5%。其中，改造項目面積在200畝（含）至300畝的，“掛賬收儲”公開出讓類補償原權屬人標準提高2％，協議出讓類出讓金計收比例下調2％；面積在300畝（含）至400畝的，相應比例調整至3％；面積在400畝（含）至500畝的，相應比例調整至4％； 面積在500畝及以上的，相應比例調整至5％。
降低改造稅收負擔：
實行土地增值稅
補助返還政策
《實施意見》支持降低用地成本。在保障政府收益不受損的前提下，允許以建築物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價款，豐富地價計收形式，增強利益分配合理性，調動市場主體積極性。對創新創業載體，根據土地權利受限情況實行差別化地價，降低其用地成本，支持科技創新和實體經濟發展。
在支持優化利益分配上，實行土地增值稅補助返還政策。自2019年度起，市“三舊”改造項目所產生的土地增值稅收入（全口徑）較上一年度增長超過8％的部分，由省按30％的比例核定補助我市後，按我市財政、稅收有關規定返還給各區。各區將落實資金保障，加大對“工改工”及公益性項目的獎補力度。
對經區級及以上政府確認，同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的，定性為政府徵收（收回）房產、土地並出讓的行為，可享受同等稅收待遇，進一步平衡“三舊”用地與新增用地的使用成本。
強化行政司法保障：
探索政府裁決
解決“少數不同意”的矛盾
《實施意見》實行政府裁決和司法裁判。“三舊”改造項目，多數原權利主體同意改造，少數原權利主體不同意改造的，按照《中華人民共和國土地管理法》 及其實施條例、《國有土地上房屋徵收與補償條例》相關規定處理； 法律法規沒有規定的，可積極探索政府裁決。
對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批准的拆除重建類改造項目，特別是原有建築物存在不符合安全生產、城鄉規劃、生態環保、建築結構安全、消防安全要求或妨害公共衛生、社會治安、公共安全、公共交通等情況，原權利主體對搬遷補償安置協議不能達成一致意見，符合相關條件的，原權利主體或經批准的改造主體均可向項目所在地區級及以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性，並要求限期搬遷。
《實施意見》還強化倒逼促改措施。各區可根據項目用地規模、畝均產值、單位能耗、排汙強度、勞動生產率等指標對用地效率進行分等定級，並在用能、用電、用水、排汙權等方面實行差別化配置，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。
來源|佛山日報
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