今天地產圈裡有人歡喜有人憂啊，同業們都被華潤拿地的消息刷屏了，華潤花了60.54億拿下了大連灣“實德”地塊，合計建築面積高達74萬平，而樓面價竟高達7700/平左右，逼近體育新城地價。而之後，無論是在甘西，甘北，還是開發區的在售項目，無疑不是”漲聲“一片啊。
A,B,C三個區。分兩次掛牌，先後被華潤拿下
華潤在拿地後的“宣傳公告”，挺霸氣
本次位於大連灣的地塊，雖然區位上來講，不如甘北和甘西，可是絲毫不影響開發商們參與的積極性。主要原因有：
——從全國來看，二線城市是今年開發商們佈局的重點，步調統一，“搶地”局面在各城市屢屢上演。大連市場整體雖不如南方市場，但作為東北最有影響力的城市之一，開發商們誰也不會放棄在大連的佈局。今年以來，這個遊戲場面相信也會繼續下去。
——目前市場在售新盤不多，開發商們能賣的產品不多了，能賣的剛需產品更是少之又少，大家都急需補貨。
——大連土拍市場目前保持每個月僅一塊土地出讓，開發商們不搶才怪。
今天華潤爭到最後的是金地，金地在泉水，後鹽區域有大量已開發或在售的小區，可以說那邊是金地在大連的“根據地”可惜這次終究是沒有笑到最後。
甘區“功能區”劃分
從甘區的位置上來看，大連灣區域位於甘區的東北端。細數一下甘區的功能區劃分，現在也僅剩下大連灣區域和新機場區域沒有概念性的炒作和發展了。2019年，大連灣片區看樣要開始發力了。
從政府早期的配套建設其實可以看出端倪，對於大連灣灣區域來講，此前最大的利好無疑是大連灣海底隧道和光明路延伸工程項目。該項目由中國交建聯合體投資建設，計劃工程50個月，2017年3月就已經開工建設。項目建成後，講為大連增加一條縱貫南北的快速通道，推動大連灣兩岸一體化，為城市建設添磚加瓦。
好了，面兒上的話聊完了，接下來聊聊我對華潤這次土拍及後市的看法：
開發商搶地雖是必然，但能否喚起市場上的購買力，房價大漲，目前看是個大大的問號。
主要原因有：
——從每週市場成交的情況來看，3月中旬達到高峰期，之後連續3周成交量有所下滑，而本次展會也並未達到開發商的銷售預期。這說明要麼買房的需求在減少，要麼客戶買了二手房，我沒看到市場的整體數據，無法明確判斷。僅憑該地塊地價大漲就能喚起整個市場，我覺得不現實。
——從區域接受度來看，大連灣的區域在目前市場的接受度恐怕很低，甘北的體育場尚都不被很多人接受，大連灣就更難講了。至少從目前情況來看，華潤沒有可以借力的點，完全需要自己來造勢。若後期政府配合海底隧道及光明路延伸工程的進展宣傳，引導公眾目光，或許明年才是真正發力的一年。
——從目前其他開發商的反應來看，雖然大家都知道華潤高價拿地，但宣傳要漲價的消息大多是房產銷售的從業者而為，目前還沒看到哪個開發商公開宣稱漲價，這與2017年中海在體育新城拿地時地價跳漲時相比，可冷靜多了。我覺得開發商們多少也是有些底氣不足。
——麵粉漲價了，麵包一定會立即漲價嗎？未必吧。說到底價格還是有市場供需關係決定的。偏高的市場價格，早晚也會被調劑下來。目前從購房、金融等政策方面沒有放鬆跡象，也沒有大量的外來人員來大連置業，僅靠開發商炒作是達不到目的的，實在不行我就買二手，再不行我乾脆租房住，在大連能待多久都是未知數，這樣的客戶恐怕不在少數。
後期市場的判斷：一句話，漲幅有限，謹慎樂觀。
我們先看看大連灣目前在售新盤的價格，主要參考僅有2個項目：恆大港灣，12000/平含裝修，前幾日展會期間特價房11500/平左右。再一個就是城家，10000/平。前一個是期房，後一個是現房。此地塊拍出，將直接影響他倆的售價，近期漲價是無疑了，除了逼定下之前的來過的猶豫客戶，還可以吸引一部分投資客。
至於甘北和甘西區域的新房，我不好判斷會是什麼局面，如果是我，我不會輕易漲價。如果賣不動，想再跟集團申請降價，難上加難了，沒必要給自己找不痛快，更何況目前市場的剛需盤已經出現銷售疲軟的態勢。
但是市內以改善產品為主的新盤或者相對來講的高端盤，我預計會賣的更好。
讓我最最擔心的還是剛需客戶到底該何去何從？新房地腳越來越偏，而且價格越來越貴。不是不想買，但壓力的確不小。或許主城區11000到15000的二手房，會逐漸得到剛需客戶的追捧。
以上內容僅為個人猜測，歡迎同業和網友們留意交流。
閱讀更多 老劉侃房 的文章
