最近，经常听到很多朋友抱怨，原来比较好做的土地一级开发业务，在财综4号文、土储专项债、棚改专项债出台后，已经没有业务机会了。其实，如果去仔细品读当前政策规定，就会发现土地一级开发还是有很多市场机会的，只是散乱在不同的政策法规中。大家可以系统性地梳理当前有效的土地一级开发政策，并对土地一级开发市场机会进行深入解读。
何为土地一级开发
土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、投融资，并未二级开发商（单纯房屋开发）服务。
土地储备与一级开发
说到土地储备，财政部印发的《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）对土地储备做出如下定义：土地储备，是指
地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。可以得出的结论是，土地储备是政府行为，土地储备包括三大块内容：
- 依法取得土地（拆迁安置补偿）
- 组织前期开发（生地开发，七通一平市政基础设施建设）
- 储存以备供地（变成熟地储存，以备政府供地）
事实上，“土地一级开发”这个概念，多出现在一些地方性法规中，如《北京市土地一级开发暂行办法》、《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》等。而国家层面出台文件用的，则是土地储备这个概念，很少用土地一级开发这一概念。
土地一级开发和土地储备两者虽然叫法不同，但包括的具体内容基本一致，在实际工作中可以等同对待。
一级开发卖地收益
01
开发类用地
开发商 政府机关 社会群体 大型企业集团 普通企业等
02
经营类用地
高尔夫 酒店 农业公司 游客园 高等院校等
土地一级开发流程
常规流程
土地一级开发对象
主体关系
棚改与土地一级开发
为支持房地产去库存，中央政府鼓励棚改采取货币化方式安置，以消化市面积压库存量较大的商品房，而且近两年货币化安置效果良好。
君不见，三四线城市虽然人口流失严重，但房价上涨却很离谱，顺便也解释了国开行2万亿棚改贷款得去向了。既然货币化安置，那么拆迁出来的净地，不需要建保障房了，可以直接交给政府了。
- 原棚改流程：规划—拆迁—建保障房—居民安置
- 现棚改流程：规划—拆迁—货币补偿—净地移交政府
这样可以分析得到的结论是：棚改，大部分到完成土地一级开发为止，很少涉及保障房建设，也是目前土地一级开发中最大的金融机会，没有之一。
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