本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報道
隨著物管行業競爭日趨激烈，以及國內融資渠道持續收緊，物業公司赴港上市成為後地產時代下的新趨勢。
4月16日，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）在發佈2018年業績報告的同時，宣佈通過了《關於公司所屬保利物業發展股份有限公司境外上市方案的議案》。其中上市地點為香港聯交所主板，發行每股面值為人民幣1元，本次發行比例不少於發行後公司總股本的15%（未考慮超額配售權的行使），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。
內地房企分拆物業公司的上市熱潮從2018年延伸到2019年，且熱度絲毫不減。據不完全統計，2018年以來，碧桂園旗下碧桂園服務、雅居樂旗下雅生活、新城控股旗下新城悅、濱江集團旗下濱江服務等物業公司紛紛登陸港交所，若保利物業成功完成IPO，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。
值得注意的是，物管行業普遍面臨天花板明顯的問題，僅靠物業費難以實現業績增長，而增值服務的發展仍在探索期。
退市後轉戰港股
與其他物業管理公司不同，保利物業並非首次掛牌上市。據公開資料顯示，保利物業在2017年8月登陸新三板，距今僅有1年多時間，而在宣佈赴港上市的6天前，保利物業剛從新三板退市。
保利物業為何從新三板摘牌退市？此前保利物業的公告中曾表示：“這是公司自身經營發展及戰略規劃的需要。”實際上，新三板上市公司普遍面臨流動性相對較差、融資較難的處境，全國中小企業股份轉讓系統網站信息顯示，截至2018年12月底，新三板在掛牌物業服務公司有56家，當年有14家選擇摘牌。
中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林向《中國經營報》記者分析，從主動摘牌的物業服務企業來看，並非業績不佳等原因，相反都業績不俗，雖然都沒有透露原因，一個很重要的原因是，新三板已經無法滿足保利物業的融資等發展需要，相比而言，轉戰港股更有優勢。
截至目前，在港上市的內地物業公司共有13家，僅2018年上市的就有5家。其中雅生活上市募資39.19億港元；碧桂園物業上市募資10.08億元；新城悅上市募資5.8億港元；佳兆業物業上市募資3.28億港元。
在房地產調控期下，信貸持續收緊，物業分拆赴港上市成為房企拓寬融資渠道的新路徑。相比房地產業務，物業管理公司具有輕資產和逆週期屬性，估值水平亦明顯較高。國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立衝認為，當下物業公司紛紛赴港上市，其主要還是因為融資面偏緊，在近兩年，房地產公司的融資需求很強烈。
保利地產公告表示，保利物業上市有利於提升其市場競爭力。相關數據顯示，公司以房地產開發經營為主營業務，2018年母公司銷售規模突破4000億元，營業收入和歸屬於母公司所有者的淨利潤分別達1945億元和189億元，同期保利物業營業收入和歸屬於母公司所有者的淨利潤分別為43億元和3億元，佔保利地產的比例分別為2.21%和1.68%，佔比較小。
本報記者就如何應對物業費增長“天花板”等問題致函採訪保利物業品牌部人士，截至發稿未獲回覆。
融資併購成主要擴張手段
據保利物業公告顯示，赴港上市募集的資金用途為收購兼併物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；升級信息化和智能化平臺；補充營運資金及一般公司用途。
廣發證券此前一份研究報告指出，併購是物業管理公司重要的擴張手段。以去年底成功赴港上市的佳兆業物業為例，將募集資金的70%用於併購，選取在管建築面積300萬平方米、年度營業收入5000萬元以上及年度淨利潤率6%以上的公司標的。
據相關媒體披露，保利物業內部已啟動一項名為“147”的三年戰略計劃（2019～2021年）。而這個“147”計劃，就是要在三年內實現100億元營業收入、4億平方米的管理面積，以及7億元的利潤水平。
與該目標相比，保利物業仍需進行較大規模的擴張。2018年中期報顯示，保利物業的營收收入18.52億元，物業在管面積為1.30億平方米，歸屬於掛牌公司股東的扣非淨利潤為1.83億元。
保利物業方面表示，隨著市場的競爭日趨激烈，物業業主對物業服務的選擇權增加，物業業主對於物業服務的要求將更加專業化、標準化，提升品牌知名度是物業服務企業未來發展的出路。在激烈的市場競爭環境下，公司仍面臨一定的競爭風險。
值得注意的是，保利物業目前在管面積來源單一。截至2018年中期報告期末，公司的物業管理面積為13008萬平方米，其中由保利地產開發的物業管理面積為9877萬平方米，佔總體管理面積的75.93%，而這個比例在去年更是高達86.98%。
同策研究院首席分析師張宏偉告訴本報記者，對於有開發商背景的物業公司來講，剛上市時基礎物業確實主要依賴母公司，而且後者一般也作為基石投資者，接下來通過上市後，保利物業應該通過收併購中小物業公司，來實現規模效應和品牌效應的突破。
面臨人工成本上漲考驗
據中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，2014年，百強企業管理面積的均值約為1600萬平方米，市場份額為19.5%；2017年，百強企業管理面積的均值超3000萬平方米，市場份額達到32%以上。
值得注意的是，隨著2018年7月份社保新政的展開，企業漏繳少繳社保等問題將得到改善。而這也意味著，企業的用人成本將大幅增加。物業行業作為勞動密集型的行業，受到這一新政的衝擊較大。
2018年上半年，保利物業的人工成本佔總成本比例為61.18%，2017年人員費用佔總成本比例為58.02%。而據中國物業管理協會統計，2017年物業管理公司人員費用佔總成本比例平均約為54.2%。
保利物業方面表示，公司的營業成本以人工成本為主，近年來工資水平的持續上漲導致行業整體的人力成本和勞務外包成本面臨不斷上升的壓力，未來仍存在人力成本上升對公司盈利水平造成不利影響的可能。
在人工成本持續上漲的情況下，部分公司以轉型互聯網以及增加勞務外包比例來進行管控成本。以彩生活（01778.HK）為例，在傳統的物業管理業務遭遇“天花板”時，彩生活開拓多元業務，並打算轉型互聯網平臺模式。此外，財報顯示，報告期彩生活的員工為53608人，但自管員工僅有約1.3萬人，外包員工約4.1萬人。
針對人工成本上漲的問題，保利物業方面認為，公司接下來會通過全委、顧問和併購的方式拓展非保利地產開發的物業項目;同時，公司將積極開展社區增值服務等非傳統物業服務業務的市場開發力度，提升公司的收入多元化水平和盈利質量。
盤和林指出，物業公司目前普遍面臨人工成本上升的壓力，並會對公司盈利水平造成不利影響。應對措施，還是從公司管理鏈條優化、流程再造等挖掘管理降低成本的空間。此外，一些環節恐怕也要藉助智能化等，簡單地說就是“機器換人”。
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