2019年第一季度，虽然受到假期及供应减少双重影响，但武汉市商品房市场依旧实现了平稳，受高价盘集中备案成交结构等因素影响，价格浮动明显。从政策层面看，部分区域限价有所放松，供需出现增长，市场有所复苏回暖，实现平稳发展态势。

土地市场

企业拿地意愿较强，热点地块门槛提高

2019年第一季度武汉市共成交土地21宗，累计成交建筑面积418.62万平方米，比去年同期减少56.2%；累计成交价213.07亿元，同比下降46.5%；土地出让面积836.86万平方米，同比大幅增长144.8%，第一季度楼面均价约为4952元/㎡，基本与2017年持平。

图：近一年各月成交土地面积（万方）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2019年第一季度武汉市成交的21宗地块中，主城区11宗，远城区10宗。值得注意的是，本季度主城区与远城区平分秋色，其中包括白沙洲、四新、光谷北等热点板块，也不乏武昌中心、汉阳中心、后湖等优质稀缺地块。尽管如此未来武汉市总体供地趋势，将仍以远城区为主。

本季度地块成交用途方面，7块纯住宅地块，3块商办用地，10块含住宅混合用地。在供地结构方面，本季度出让以纯住宅、含住宅综合用地为主，其中绝大部分位于主城区，对于改善目前主城区新房项目缺乏有积极意义。

重点成交地块

P（2018）141号、P（2018）190号地块均位于东西湖区。P(2018)141已是第三度挂牌，其原计划于2018年11月30日现场挂牌出让，后改期到12月20日，最后又延期至2019年1月15日，此次奥山最终拿下该地块。P(2018)190号地块位于东西湖区径河街三店北路以南、径吴路以西，土地面积171986.58平方米，住宅用地，容积率2.83，现场挂牌出让，保证金150500万元，起始价250820万元，出让最高价501630万元，地块所处的吴家山新城，近年来迎来了恒大、佳兆业、电建、融创、中南、首开、华发、北辰、武汉地产、东原等大型房企的进驻，区域楼市百家争鸣，整体的居住面貌发生了翻天覆地的变化。

图：武汉第一季度重点出让地块

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

小结

受供应结构影响，楼面价小幅回落，企业拿地意愿较强，溢价率小幅回升。武汉市19年前两月土地供应节奏较慢，值得注意3月供应居住用地超过600万方，在4月份挂牌出让，共计5场土拍，31宗地块出让，4月武汉将迎来土拍高峰，在刚刚结束的4月23日，武汉成交10宗地块，金额达228亿元，超过第一季度出让总金额，光谷热点区域价格出人意料，这也意味着土地市场全面复苏。

商品房市场

刚需盘供需两旺，市场走势平稳

住宅市场：供需均处于低位

2019年第一季度，武汉市新建商品房成交3.66万套，其中住宅3.20万套，占整个商品房成交套数的87.4%。

第一季度武汉住宅市场依旧延续供求不平衡的状态，受春节假期影响，本季度武汉楼市供应节奏大幅放缓，供应量再创六年来新低。从成交量走势来看，受市场供应量不足的影响，第一季度商品住宅成交量环比下降38%，同比2018年第一季度小幅增加0.5%，但仍处于低位。

供需：住宅供应大幅减少，成交规模调整，市场短期供不应求

18年2季度开始供应持续高于需求，到4季度供需比达到1.6。进入19年后，受前期供应较大以及淡季影响，供应量大幅减少，环比降幅达70%，同比减少15.3%。成交量环比减少38%，同比小幅增加0.5%。

图：2016-2019年武汉市商品住宅供需走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交区域：远城区成交占比再次升至主导地位

2018年11月到今年2月，受供应量、整体成交量下滑等因素的影响，主城区成交占比提升明显，3月远城区成交量占比再次升至主导地位。

2018-2019年武汉市商品住宅主城区和远城区成交套数占比统计

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

开盘情况：推盘量降幅显著，去化率仍然较高

19年1季度截止目前开盘个数73个，推盘量21852套，较去年4季度下降63%，同比减少1.4%。整体去化率82%，与去年4季度基本持平。仍然保持较高水平，但市场分化明显，单盘售罄个数27个，去化率低于50%的项目有3个。

销售排行榜

2019年第一季度武汉市房企销售金额top10中，本土房企占4席。联投以19亿元销售额夺得1季度冠军，占有率为4.11%，旗下联投花山郡为主力贡献项目。福星、武汉地产集团和中建三局均上榜TOP10。前十销售额均超过10亿元，合计占全市份额比例为31%；

2019年第一季度武汉市项目销售套数排行榜中，远城区项目占6席，洪山区占3席，刚需项目为主。销售金额排行榜联投花山郡以量取胜夺得第一名。恒大有两个项目上榜。

图：2019年1季度武汉市住宅项目销售套数TOP10

（注：根据备案数据统计）

市场展望

供需将出现增长，市场回暖趋势明显

武汉市2019年1季度市场新增供应大幅减少，成交量受春节假期和供应的双重影响，也处于较低水平。住宅价格受高价盘集中备案、整体成交量下滑，主城区成交占比提升的影响，升幅显著，一季度环比上涨16.6%。

推盘方面，随着旺季到来，3月份开发商推盘意愿明显增加，市场整体去化率仍然保持较高水平，但去化分化明显。预计4月份推盘个数超过70个，仍将延续3月的走向，供需均将进一步提升。土地市场方面，1季度土地成交量受供应影响降幅较大，楼面价也有小幅回落，溢价率则小幅回升。

目前看来，武汉市场总体平稳，供需逐步平衡，刚需项目表现较为明显，无论是从产品提升还是间隔周期长，或者新盘首开，依然保持了一定的热度。另外，从武汉供需情况分析，随着旺季到来，短期内市场供需均将出现增长，市场有望回归健康理性的发展轨道！

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