談樓市投資，繞不開一個人。
地產圈內，“歐神”大名無人不知。
歐神本名歐成效，出生在福建，生長於上海，在現代中國，這兩地歷來盛產精明商人和鐵腕政要。
靠投資房產起家的他，掌握極高的資金騰挪術，通過不斷推高面積倉位滾大財富，在地產圈被數十萬粉絲推崇備至，江湖人稱“歐十億”。
和茅於軾同臺演講的歐成效 | 來源：網絡
有趣的是，在他的觀念中，房產投資人應該是“中流砥柱，國之棟樑”，而鍾情於股市的投資者只能算末流，在投資圈的鄙視鏈中，和炒幣的“下九流、無褲漢”幾乎處於同一位置。
他說：
“總體而言，股市是一種智商稅。炒股的人都是下九流，被人看不起。肉豬炮灰般一茬茬收割。”
關於股市，他幾乎沒有一句好話，我們將他的一些觀點摘取如下：
1、中國股市的合理估值，是600點，它能賣2400點，七成五的估值，來自於“博彩業”；
2、股票的本質，也是空氣幣，A股市場的真實回報率是負數，每年-20%；
3、A股正在重蹈郵票的覆轍，隨著技術的發展，賭場總是越來越多，老賭場沒人去玩的。
諸位諸位，還請按捺下你即將噴湧而出的反駁衝動，今天的話題是樓市與股市，我們不妨先看看歐神到底哪裡來的蜜汁自信，將我大國股市貶到十八層地獄的。
1
2001年，歐成效從一家世界500強快消品公司辭職返滬。
那時，剛剛市場化的中國樓市，就像一張滿脹如月的弓箭，剛被射手輕輕鬆開，還沒有閃耀著日後那般奪目的金光。
為了幫初戀女友退掉500塊的定房意向金，歐成效兩赴上海莘莊，一路看過了諸多樓盤。
那年他23歲，還是位每天16:30必看《談股論金》盤後解析，19:00還要加看一場的鐵桿股民。
最後，退錢的事沒了下文，他對樓市的興趣倒是冒了出來。
經過踩盤、分析，歐成效判斷，上海樓市蘊含著巨大套利機會——內外環樓盤價格體系混亂，廣大居民尚未對商品房的合理價值產生認知。
很快，他拿下了第一套——浦西江景房，成交價5700元/平，而同一緯度線上的“上海第一豪宅”——世貿濱江，掛牌價為18500元/平。
更為關鍵的是，歐成效發現樓市投資存在極高的“護城河”。
他說：
“玩房子的門檻比股票高不是一點點，買一套房子都要幾百萬，很多人一輩子買一套就非常辛苦了。”
“如果要總結出買房子的手法技巧的話，至少得買個七八套才有一點點經驗。”
有意思的是，他對樓市的價值判斷，卻源於基本的價值投資理念——“基於內在價值來選擇房產”。
王小波說：
“人在年輕時，最頭疼的一件事就是決定自己這一生要做什麼。”
初戰告捷的歐成效，就這樣找到他的人生目標，開始“All in”。
為了將家中所有閒錢投入樓市，不惜和執著股市投資的國企高管父親拍桌大吵五個小時。
2009年，上海外環房價直逼兩萬，下半年，講述房奴和小三的都市劇《蝸居》火遍全國，引發了社會對高房價的空前關注。
那時的歐成效，有20+本上海房產證。
但劇情如果繼續單線發展下去，歐成效最多隻可能是一個賭中地產紅利，心無旁騖積攢房本的“野生財務自由仁波切”。
不會日後站在聚光燈下，接受信眾的頂禮膜拜。
2
故事的轉折，發生在2012年。
作為一名名牌大學畢業、家學淵源的話癆，歐成效彷彿有著無窮的表達欲，熱衷於混跡各大樓市論壇，一來抒發買房見解；二來蒐集情報。
但當時謝國忠、牛刀們的“樓市崩盤論”始終是市場主流，加之全社會對炒房行為極度蔑視鄙夷。
像他這樣的樓市多頭，遭到各路論壇打壓、刪帖、封號。
儂曉得伐，阿拉上海的模子，腦袋靈光、精明能幹，他乾脆另起爐灶，自建輿論陣地。
很快，由他主導的水庫論壇成立，奉行自由主義精神，置頂不刪帖，不封號的“水庫憲章”。
在這裡，歐成效系統性闡述了其自創的一系列樓市投資體系——“水庫心法”。
彼時移動互聯網風起雲湧，他也從BBS的水庫論壇寫到了微信公眾號。
隨著2016年開始的新一輪全國房價暴漲，加之公眾號無與倫比的傳播能力，“心法”開始從圈內溢出並廣為流傳，領悟到其中精髓的信眾，甚至將歐成效比作為其“盜火的普羅米修斯”。
而這套心法，揭示了樓市投資的本質、也從側面對我們理解股市投資有所啟發。
歐成效經常掛在嘴邊的，是“體、用、術”。
簡單來說：
體：指底層思維框架——經濟學的邏輯。
水庫心法的經濟學，主要指奧派經濟學；
用：即如何用思維框架對未來進行預判，將認知變現。
心法對樓市預判只有一個——上漲，理由是貨幣超發和宏觀調控；
術：乃操作手法。
一是從營銷的角度，解決選房的問題；二就是如何持續借到足夠的錢。
這套邏輯一層層演繹下來，水庫心法的終極目的就浮現出來，即“建立以房貸為中心的資產組合包”。
歐成效舉了王健林靠萬達廣場起家的例子：
作為重資產項目，萬達廣場的租金回報約8%，屬一般水平，遠不及輕資產BAT的斂財速度，萬達的瘋狂擴張，明顯不是靠經營所得。
萬達廣場建時100億，建成200億。
房價升值，才是大頭。
如此般，王健林可以不停向銀行貸款，然後槓桿式開發。
2006年的萬達，不過4座萬達廣場，而現在有80座萬達廣場，還有70座在建。
這就是所謂的“槓桿式收購的債務”，操作的關鍵，就是上槓杆的能力。
在水庫心法裡，佔篇幅最大的“術”，就是如何融資，換言之，它最擅長的地方就是如何融資。
看到這裡，聰明的投資者應該很清楚了，水庫心法成立的充分必要條件，有且只有一個：房價持續上漲，具體來說，就是“京滬永遠漲”。
問題來了，房價能持續上漲嗎？
您還別說，在現有的制度安排下，“京滬們”真的能永遠漲。
3
1994年的分稅制改革，是改革開放的一個重要歷史分界點。
之前，多數部委沒錢又沒權，餓的嗷嗷叫；
之後，財權上收，部委財權事權雙收，換地方餓的嗷嗷叫。
1998年，福利分房停止，房地產市場化改革啟動。
與此同時，同年修訂的《土地管理法》規定：
“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。
地方政府壟斷土地一級市場的時代，就這樣悄然來臨了。
撈到一根救命稻草的地方政府，一個猛子扎入史詩般的城市化歷史進程，在土地財政的康莊大道上一路狂奔。
也就在這一時期，“經營城市”被地方政府奉為圭臬。
驅動這一切的，無非是背後的土地生意。
住宅用地換土地出讓金，工業用地換增值稅、所得稅，城投平臺搞基建貸款。
GDP掛帥的KPI下，資產負債表膨脹的越快的地方官，頂戴花翎換的越勤。
諷刺的是，作為財富之母，土地反而在改革開放二十週年之際，回到了計劃經濟。
土地無法自由交易，既不能轉變用途，也不能抵押貸款。
造成的結果，只能是幾億農民難以獲得“財產性收入”，只能靠唯一可售的體力，暫住城市勉強餬口。
2017年，城鎮居民（約佔56%）的人均可支配收入約是農村的2.7倍以上。
換句話說，中國還有5.7億人年人均可支配收入僅為13432元左右，每月差不多1千塊出頭。
1千塊，這年頭能買啥？
將產權和信貸侷限在城市，只會造成數量龐大的農村人口，既沒有承擔信貸的抵押物，也沒有什麼消費能力，進而導致“產能過剩，需求不足”的偽命題。
各路研究報告所稱某某行業和歐美差距大，但只能是“看得見卻摸不到”的差距，道理就在這裡。
正如秘魯經濟學家在那本著名的《資本的秘密》中提出的問題：
為什麼資本主義經濟模式在西方都取得了極大的成就，而它在很多發展中國家卻停滯不前？
原因是多數發展中國家沒有建立起把資產轉換成為資本的機制，所以他們缺乏資本。
不僅如此，03年換屆以來，有一句話開始流行：
中國，請停下你飛奔的腳步，等一等你的人民，等一等你的靈魂。
分餅的呼喊壓過了做餅的聲音。
煽情的話語夾雜在不同的利益訴求下，終於孵化出“宏觀調控”這一巨獸，市場化改革步伐放緩，也就是這一時期，土地管制開始層層加碼。
04年房地產首輪調控，06年磕磕絆絆出臺18億畝耕地紅線，控制大城市新增用地......
早已融入全球市場的中國經濟，以製造業立國，更依賴最便利且最便宜的海運和內河航運。
同時，由於分工細化帶來的產業聚集效應，在市場調節下，無論產業還是人口，向沿海及內河中心城市聚集，是市場經濟的基本規律。
製造業已大不如從前的美國，人口經濟80%以上也位於沿海沿河100公里以內。
2016年美國人口按縣市分佈圖 | 來源：網絡
如果順應經濟規律，我國的經濟人口也應該存在“二八效應”。
但宏觀調控並不講市場的邏輯。
2017年底，國土部一次媒體發佈會上披露，2016年底，全國城鎮建設用地總面積1.4億畝。
這1.4億畝，東北佔10%，中部和西部佔了50%，東部沿海省市僅僅分到40%。
更糟的是，2009-2017年，城鎮建設用地增速越來越低，而且大半給了鎮一級。
這樣乾的後果我們正在承受。
嚴厲控制特大城市擴張後的北京供地面積急劇萎縮 | 來源：統計局
中心城市房價如脫韁野馬，三四線鬼城不斷，庫存高企，居民房租房貸支出越來越高、消費和生育意願越來越低，城鄉差別難以縮小。
繼而觸發一輪又一輪頭疼醫頭，腳痛醫腳，但不解決實際問題的“宏觀調控”。
微觀上，在競爭中脫穎而出的人群，無法像美國人那樣，在鄉野建別墅、辦莊園，甚至培育自己的強勢學區，撫育後代，實現真正的資本下鄉，人才下鄉。
那他們唯一的選擇，只能是移民，國內掙錢國外花，落得個人人喊打的囧境。
這一整套財政稅收、分權體制、土地制度以及層出不窮的“調控”，最後像組裝了一個單向財富抽水機。
由下而上的汲取，而沒有反哺。
這大體便是“京滬永遠漲”背後的邏輯。
2008年，歐成效將其一年一度對樓市判斷的三段論，矚目地改為“因為宏觀調控，所以房價飛漲”。
類似歐成效這樣的精明人，正是看清了其中門道，所以才會將“槓桿囤房”包裝為“建立以房貸為中心的資產組合包”，看似荒誕不經，但實則有堅實的現實土壤。
用上讓人心驚肉跳的超高槓杆，卡位中心城市，房價翻一倍，“水庫們”的本金就翻了十倍。
4
可惜的是，水庫心法多數人學不來。
根據歐成效《樓市秘籍》速成篇中對全職炒房的步驟描述，其核心技術有三：
信用卡套現、假流水騙貸、代持術屯房。
在水庫論壇上，養POS機的、打房產官司的、搞看房團接待的、辦理流水證明的、賣炒樓秘籍的、傳授筍盤訣竅的、開P2P現金貸的……
花樣比戒賭吧的“竊格瓦拉們”豐富多了。
且不說其中的具體操作難度，就說其中打法律擦邊球的各種手法就存在極大的風險。
上海電視臺《法制特勤組》欄目不就報道過“黃曉婷事件”麼？
大體是用極低的定金買大爺大媽的房子，在合同中耍花樣，將違約條款的約定一邊倒向買方。
比如買方不付錢要超過600天，賣方才可以解除合同；
比如買方不付錢每天只付萬分之0.3的違約金。
對，這就是現實中的空手套白狼，幾乎用零成本套住了賣方房屋，賺取期間房價升值差價。
這是個設計精巧的圈套，只要房子不過戶，籤購房協議是不受任何限制的。
這個黃曉婷，就是歐成效的徒子徒孫，東窗事發後，上海法院判決黃曉婷解除合同，並沒收其定金。
但就法理來說，這種行為不僅涉嫌觸犯民法，而且已涉嫌詐騙。
芒格有一句口頭禪：
“如果我知道我會在哪死去，我就一定不會去那個地方”。
聰明的投資者，不能丟失本金，更不能冒著丟失自由的風險去掙錢。
這世界上有很多站著掙錢的法子，價值投資就是其中之一。
歐成效對股市的認知，很明顯還停留在上世紀90年代的莊股橫行時代，他的觀點雖有失偏頗，但他指出很多人假裝在投資，實則在投機，無疑值得警醒。
不過，A股的回報，相對於“槓桿囤房”來說，也許就是“-20%”；
但從絕對收益上看，滬深300的十年年化收益是8.15%，而一些優質行業的年化收益更高。
換言之，不需要費盡心機坑蒙拐騙，就能獲得不錯的收益。
更進一步，如果有基本的分析能力，選中其中的龍頭公司，那回報率又是另一番風景。
比如在地產行業，買個龍頭萬科A。
2016年7月寶能第一次舉牌萬科時，萬科早已是路人皆知的大白馬，如果當時買入萬科，到如今兩年多時間，股價已接近翻倍。
這就是A股龍頭公司的超額收益，和“京滬永遠漲”一脈相承。
5
很多人研究企業，重點會考察其所屬行業的成長性。
這沒毛病。
但具體行業要具體分析，有些行業，光看成長性完全不夠。
上文中“京滬永遠漲”的基礎，便是城市間在競爭中逐漸形成的集中度提升，形成穩固的城市格局。
正反饋下，核心城市會源源不斷吸引人口和產業流入。
所謂一線放不下肉體，三四線無處安放靈魂，說的就是這個。
同理，在有些行業，市場份額也會慢慢向少數幾家公司集中，同樣形成穩固的行業競爭格局，而且這個格局很難被打破。
假如行業高速發展，行業的龍頭公司會獲得更快的發展速度和更高的利潤。
就算行業低速甚至停止發展，龍頭公司靠吞噬弱小對手的市場，同樣會獲得可觀的利潤。
格力就是典型，十多年股價上漲了上百倍，但空調行業不可能成長百倍，格力的超額收益，正是來自市場集中，規模效應疊加龍頭溢價，利潤率不斷上升。
這樣的公司會大幅超越行業漲幅。
所以，在君臨的分析框架中，行業格局有時遠比行業成長更有研究價值。
地產行業，正在上演行業快速集中的主旋律。
15-18年，TOP10房企市佔率從16.9%大幅提升至28.3%，年增幅分別為0.1、1.7、5.4、4.2個百分點。
16年開始加速提升的集中度，伴隨著同期地價快速上漲、出讓門檻提高、限制條件增加，中小房企獨立拿地並開發獲利的難度大幅提升。
11-18年房企市佔率 | 來源：克爾瑞
回顧11年以來的房地產市場：
13-14年，市場不景氣，TOP10房企市佔率增幅分別為2.8和3.2個百分點；
15-16年，房價逼空式上漲，市場景氣，而大家都賺錢，則說明市場集中度提升困難，這兩年TOP10房企市佔率才提升1.8個百分點。
隨後，更嚴厲的調控出臺後，行業集中度又開始加速。
當市場價量齊跌時，銷售停滯、回款放緩，加上政策調控和融資收緊，讓地產龍頭拿地便利、融資渠道、資本成本、產品溢價、多城市佈局、週轉快的優勢開始凸顯出來。
尤其是地價上漲，土地調控升級，拿地門檻提升以及融資收緊。
16年以來的核心城市房價大幅上漲，刺激房企擴張，這讓土地市場競爭激烈，地價暴漲，同時“去槓桿”背景下融資收緊，讓中小房企拿地難度大增。
調控多年的主管部門，實戰中積累了豐富的調控經驗，核心城市出臺的新一輪土地調控，無論是土地出讓方式，還是資金來源限制，提高的保證金比例、更短的付款期限，都大大有利於綜合實力更強的房企。
作為資金密集型行業，地產高度依賴融資，2018上半年啟動的去槓桿、防風險，讓房企融資渠道全面收緊，審批和監管趨嚴。
但大房企，無論從融資獲取難度、利息成本、項目抵押物多寡上都比中小房企好太多。
寒冬中，龍頭公司吞併了大量倒下的中小房企。
從後視鏡看，過往地產行業集中度提升存在明顯的週期性，但君臨認為：
從16年以來的持續加速提升，是趨勢性的，還有提升空間。
目前，我國龍頭房企市佔率和美國差不多。
但兩國國情明顯不一樣。
其一、美國聯邦制，弱幹強枝，各州房地政策獨立性強，而且土地私有、自由交易，消費者住House，對房屋個性化要求高，房企難以像我國一樣標準化複製；
其二、美國已進入存量房市場，增量空間有限，我國城鎮化尚在進行，還存在較大增量空間；
其三，我國地產黃金歲月催生大量中小房企，數量遠超美國。
其四、“供給側改革”下，“京滬永遠漲”類似地區的土地資源持續流向大房企，2018年TOP10、11-20、21-50房企拿地佔比，較2016年提升56%、92%和94%。
強者恆強，未來行業集中度將繼續提升，這正是萬科敢提出萬億營收計劃的底氣所在
所以具體選擇投資標的，也應該從龍頭企業中考慮。
6
4月19日，面對一季度天量社融，房價又有蠢蠢欲動態勢，連續兩次未聊樓市的政治局會議指出：
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
“房地產長效機制”難產，調控難以放鬆，君臨關於地產行業未來競爭格局的判斷就不會出現偏差。
大家知道，成功的經濟體都是相似的：
市場開放、土地流通、遷徙自由、企業私有、貨幣穩定……
而失敗的經濟體，則不是缺這個，就是缺那個，還通常補丁套補丁，調控完這個調那個。
經濟制度不像文藝創作那樣推崇參差百態，他更像一架嚴絲合縫，經歷過成千上萬次試錯的精密機器。
而想要形成真正“房地產長效機制”，根子上解決房價屢調屢漲的問題，並沒有什麼中國特色。
無非是一方面改革現有的財政稅收制度、賦予地方權責相匹配的收入和事權，另一方面放鬆對土地的管制，讓市場決定土地的供給。
但這樣的改革，範圍廣、影響深，還要面對根深蒂固的錯誤觀念阻礙，改革難度之大超乎想象，遠不是單設立個科創板這樣的增量改革能比的。
讀到這裡，也許你會想，“這家公司我能投嗎”？
這不是一個拍拍腦袋就能輕易做出的決定，因為除了基本面的機會分析，還需要對財務風險、業績確定性、業務競爭格局等進行更深入的考察。
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