【導語：2018年至少有10家房企新晉千億行列，掌櫃財經將陸續推出《新晉千億房企進階之路》深度解讀系列，挖掘其跨越千億時所經歷的戰略轉型和發展機遇，為行業發展提供更多的借鑑和參考。】
2018年，房地產交易規模再創新高，房地產行業千億房企數量也創下歷史新高，以正榮為代表的新晉千億房企均實現了跨越式的發展。根據正榮2018年年報顯示，截至2018年12月31日止，全年實現合約銷售額人民幣1080億元，同比增長54.0%，躋身千億房企陣營。
在規模實現跨越的同時，正榮地產同樣面臨著土儲佈局失衡、土儲權益佔比過低、盈利表現持續疲軟等頑疾。
多項指標上升 成功跨越千億
發跡於福建的正榮集團2013年才開始全國化佈局，開始從福建走向全國。2016年，正榮集團啟動全新戰略，將原有"一主兩翼"升級為"三駕馬車"的發展格局，並將總部遷入上海。2018年堪稱正榮的爆發之年，低調務實的正榮年初在港交所完成上市，並在年底實現千億目標。
2015-2018年這4年時間，正榮一直保持著比較靚麗的經營業業績和高速的擴張步伐。掌櫃財經查閱正榮年報可以發現，2015-2018年，正榮分別實現合約銷售額230.6億、392.9億、701.5億元和1080億，業績持續高速增長。
正榮近4年銷售業績情況
2018年，正榮地產年報數據顯示其在規模、營收、利潤、負債等多項業績指標上表現亮眼，核心指標增長明顯。報告期內，正榮實現合同銷售面積644萬平方米，同比增長69.8%;實現營業收入264.53億元，同比增長32.3%。
頻繁融資 淨負債率驟降至74%
據正榮地產的歷年年報數據顯示，正榮近幾年負債總額在持續高速增加，2014年至2016年分別為418.55億元、532.11元、777.69億元， 2017年的負債總額更是高達941.98億元。2018年，正榮地產成功躋身千億俱樂部的同時，其總負債同樣突破了千億，達到了1169.20億元。
對應高負債狀況，正榮的淨資產負債率也隨之長期處於高位狀態。掌櫃財經查閱相關數據顯示，正榮地產上市之前的2016年和2017年，其淨負債率分別達到了206%和183%。上市之後，正榮地產擴寬了融資渠道和手段，頻繁融資以求降低負債率。查閱相關數據顯示，正榮地產自上市之後一年多時間內先後進行了約7次優先票據發行， 2次資產支持債券(ABS)，一次旗下子公司債券融資，加之上市累計融資約195.63億元人民幣。2018年，正榮淨負債率下降至74%，但長期來看實際上債務隱憂依然存在。
土儲權益比重低 一線城市土儲佔比僅4%
在積極去槓桿、降負債的同時，正榮地產繼續採取逆週期拿地策略，通過招拍掛、與合作企業開發、併購等方式大量補貨。年報顯示，截止到2018年末，正榮總土地儲備達到2456萬平方米，分佈長三角、環渤海、中部、西部、珠三角、海西等六大區域近28個城市，其中超過70%的土地儲備位於一、二線城市，但真正一線城市土儲佔比僅為4%。對比同為新晉千億房企的金茂、富力，其一線城市土儲佔比均達到了14%，正榮一線城市佈局面臨失守。
圖：正榮地產土儲區域分佈
具體來看，正榮在長三角區域總土儲達978.9萬平方米，佔企業總土儲的近40%。其次，海西區域土儲佔比達28.90%，此外土儲佔比超過10%的區域僅中部區域和環渤海區域。值得關注的是，在正榮的2456萬平方米的總土儲中，其權益佔比僅在53%，換言之正榮地產手裡的真實土儲面積總量其實並不多。
年報顯示，在正榮2018年1080億元的銷售金額中，長江三角洲經濟區、海峽西岸經濟區、中國中部經濟區、環渤海經濟圈及中國西部經濟區分別貢獻約52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。
但細化數據來看，在千億銷售額的貢獻中一線城市僅佔3.8%、二線城市佔84.8%、三線城市佔11.4%。一線城市銷售及土儲佔比過小導致正榮地產近兩年的合約銷售均價逐年下降。2018年合約銷售均價為16765元/平方米，遠遠落後於金茂、融信、遠洋等同級別開發商。此外，正榮所著力打造的“正榮府”、“紫闕臺”、“雲麓”三大住宅標杆產品品牌影響力也遠不及金茂的“府”系、泰禾的“院子系”等同級別產品系。
增收難増利 盈利能力薄弱成頑疾
2018年年報數據顯示，2018年期內正榮實現營業收入264.53億元，同比增長32.3%;股東應占利潤21.21億元，同比增長50.5%;股東應占核心利潤19.52億元，同比增長70.7%。但在光鮮的數據背後，正榮在盈利方面則是持續疲軟，增收不增利或許是正榮後期將著力解決的頑疾。
掌櫃財經查閱相關資料顯示，實際上近幾年來正榮的淨利率與毛利率一直保持在較低水平。從其2014年-2018年的盈利情況來看，公司毛利率均在20%徘徊，而淨利率不到10%，最低僅在2.64%。而有數據顯示，2017年的主流房企的平均淨利率已經達到12.4%。
正榮地產近幾年毛利率、淨利率
對比同級別新晉千億房企盈利表現，富力地產和中國金茂2018年毛利率分別達36.40%和38%，雅居樂更是高達43.90%。即便對比同為閩系新晉千億房企的陽光城和融信中國，正榮的表現也難言突出。而在淨利潤率的表現上，2018年中國金茂和雅居樂分別達到了19.40%和14.90%，融信中國同樣達到了10.10%，盈利能力遠遠強於正榮。
此外，據年報顯示，中國金茂、金科、雅居樂三家淨利潤分別達73.77億元、40.21億元、83.58億元，而正榮僅有22.33億元，而毛利表現同樣遠遠落後於同級別新晉千億房企，其盈利能力可見一斑。
2018年，正榮跨越千億房企門檻。2019年，正榮將合約銷售目標定在1300億元，降速之後首要面對的就是如何增加土儲權益和調整結構佈局?如何提升盈利能力?如何平衡好規模、負債、利潤的“鐵三角”關係?
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