隨著我國社會經濟不斷髮展，城鎮化進程不斷加快，國家為了改善人民的生活水平條件、提高人民的生活質量，開展了一系列利國利民的拆遷項目。
初衷是美好的，然而，由於歷史原因、客觀現實等各種因素交織在一起，在拆遷過程中，被拆遷人因各家補償方案不同而產生利益衝突和矛盾激化的問題逐漸顯現。
譬如“住改非”就曾經多次引發鄰里之間的矛盾，其根本原因就在於，住宅和非住宅之間不僅在補償數額上有很大區別，而且非住宅還可以獲得生產預期收益的補償。
結合京平拆遷律師多年的辦案經驗，被拆遷人可從以下幾個方面來了解“住改非”房屋及其補償辦法。
什麼是“住改非”？
我國法律對房屋的性質沒有做出具體的分類，法律中也沒有“住改非”一詞。
在實踐中，根據房屋的實際用途將房屋劃分為“住宅”和“非住宅”，這樣的用途標準劃分不僅適用國有土地上的房屋，同樣也適用集體土地上的房屋。
由此可以簡單總結一下“住改非”的概念，集體土地和國有土地的房屋所有權人將原本用於住宅性的房屋改為用於生產、經營、辦公非住宅房屋用途，同時取得營業執照、稅務登記證並且依法納稅。
通俗來講，就是有一戶人家，由於其房屋地理位置的優越性，例如臨街、地處人流集中的區域、樓層的便利等，將房屋改成門面房，辦理營業執照，並依法納稅，但並沒有辦理房屋產權變更登記，這就是“住改非”。
“住改非”合不合法？
有人會問，既然法律中沒有“住改非”一詞，那麼住宅改成非住宅是不是就是違法了呢？答案是合法。我國物權法賦予物權所有權人絕對權，也就是說所有權人在不違反法律規定、不侵犯他人權利、不損害公共利益的情況下，可以物盡其用，自由行使自己的權利。法無禁止即自由，所以“住改非”是合法的。
“住改非”是如何認定的？
“住改非”認定的主要依據是國務院辦公廳2003年發佈的《關於認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》、住房和城鄉建設部2011年印發的《國有土地上房屋徵收評估辦法》以及當地政府的行政規章。
在實踐中，“住改非”的認定需要考慮以下幾個方面：
第一，納稅憑證。納稅憑證可以說明從事生產經營活動的住房一直在從事生產經營。
第二，租賃協議。將房屋出租與他人，應提供租賃協議，相關收據、票據。
第三，營業執照、稅務登記證、衛生許可證等。這些可以直接認定房屋的實際用途，確定營業主體和地點。
第四，經營時間。
第五，房屋實際使用狀況。如果有些人辦理相關手續、證明、許可，但是沒有用於實際經營，這種情況不能被認定為“住改非”。
“住改非”應如何補償？
上文提到國務院辦公廳在2003年發佈的《關於認真做好房屋拆遷工作維護社會穩定的通知》規定：已經取得合法營業執照的經營性用房，其房屋性質為住宅。各地根據實際情況，結合經營年限以及納稅情況等因素綜合考慮，給予適當拆遷補償。京平律師整理了以下具有代表性的省市對“住改非”房屋補償的規定。
1.杭州市
杭州市政府考慮到住宅性住宅房屋用於生產經營的客觀事實，出臺了新政策，提高了此類房屋補償標準。房屋所有人不僅可以享有按照住宅標準補償安置外，還可以提供合法有效的工商營業執照、納稅憑證、衛生許可等證明，按批准的合法經營面積獲得適當補助。
2.開封市
開封市對“住改非”補償的規定有前置性的條件：被徵收人將其合法擁有的住宅被認定為“住改非”的要在房屋徵收部門通知暫停辦理新建、擴建和改變房屋用途等事項前，已將其合法擁有的住宅改為商業性用房並具有營業執照、依法納稅、擁有其他合法手續。
根據《開封市國有土地上的房屋徵收與補償的試行意見》的規定：“住改非”的房屋補償，首先按照住宅房屋評估價格為準，在確定房屋補償價格的基礎上，按照實際情況給予適當補償。《開封市國有土地上房屋徵收補償安置及補助、獎勵標準的暫行規定》對“住改非”的補償做了進一步規定：按其住宅房屋市場評估價與經營性用房市場評估價差額的80%給予適當補償。
3.瀋陽市
瀋陽市對“住改非”補償也有具體的規定。對住宅在地面一層，從事經營生產的，選擇貨幣補償，按照商用房評估價格70%補償，並可享有安置費和搬遷補償費，但不享有停產停業損失補償費。
被認定“住改非”的房屋需要滿足以下三點條件：
1、有依法納稅記錄至少兩年以上。
2、營業地點與徵收房屋位置一致。
3、徵收決定發佈公告時，取得營業執照且正常經營的時間不得少於兩年。
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