最近膠州灣北岸樓市發生了不少新變化，很多人一直來問，百忍老師就把這些事情梳理一下，結合目前眾多樓盤得開盤尤其是源頭上得土地出讓情況，讓大家看明白未來的大致趨勢。
1、市政府不搬遷之影響
近期，市自然資源和規劃局局長姜德志做客網絡問政時介紹，2018年底我局已完成《青島市城市總體規劃綱要（2018-2035年）》成果並組織了專家評審。2019年1月23日中央全面深化改革委員會第六次會議通過了《關於建立國土空間規劃體系並監督實施的若干意見》，強化國土空間規劃對各專項規劃的指導約束作用。目前，我局正在按照中央關於規劃體系重構要求，在原有《青島市城市總體規劃綱要（2018-2035年）》成果的基礎上，啟動《青島市國土空間總體規劃（2019—2035年）》的編制工作,計劃今年年底完成初步成果。
而在《青島市城市總體規劃綱要（2018-2035年）》中，青島市行政中心沒有調整的計劃。
可以確認的是，到2035年之前，青島政府不會再搬遷。這個影響主要是紅島街道。這導致一個結果，紅島街道的樓盤價格和高新區拉平。
這個說法當然一直有，但很多人還是不信，這次是再次確認而已。大領導一直強調不準蓋樓堂館所，新的政府大樓等不可能再立項建設，這才是關鍵。
在高新區去年一直保持在13000均價的時候，紅島街道則給了15300的均價，高出了接近20%，主要是憑藉這個傳說和地鐵8號線。
百忍老師前年遇到一個退休小吏，談起紅島街道，簡直信心爆棚，說是要漲到4萬一平。問他有何依據，說是請看五四廣場周邊。顯然是想把92年的經驗再重演一遍。這在很多人眼裡，尤其是體制內人眼裡，極具誘惑力，也是吸引他們灣北買房的最大動力之一。
如今再次重申此消息，顯然讓更多的人迴歸平常心態，這樣紅島灣的壓力會大一些，但從長久來看，不是壞事。
而如今高新區在高地價之後，也是15000多成為主流了。
2、高新區房價上漲之影響
在去年高新區暫停搖號之後，中海、世茂、碧桂園三家去年高價拿地的項目開始推盤，差異巨大，總體去化壓力比去年搖號時期要大得多。
去年百忍老師就多次在940電臺節目中說過，高新區的價格必然上漲，這是由地價和成本決定的，政府的審批價格也會放開，因為畢竟是你把高價地賣給開發商的麼，40%的人才公寓也是你讓人家建設的，這個成本之下，13000的均價是扛不住的，所以能買的趕緊買，2019年這個價格就基本過去了，再買就得多掏至少二三十萬。
如今一切應驗，高新區價格整體上了一個臺階。去年觀望的很多購房者想必又扼腕嘆息了。
碧桂園翡翠城首當其衝，畢竟宇宙第一房企，要求快速，15200的均價，結果第一批100多套還是不錯，去化90%。緊接著第二批去化率猛降至45%，後繼乏力。其實主要問題在於戶型太大，最大的居然到了220平，300多萬的價格，能吸引的客戶很少了。
中海紅著的八層洋房受到歡迎，裝修標準也比較高，均價也是15000多，第一批積累客戶較多，開盤也是去化超過90%。說明目前的購房者還是很在乎產品，市場依然廣大，尤其是洋房產品。
世茂璀璨天樾在宣傳上走了文化路線，其實不如上述兩家簡單粗暴一點，直奔要害更徹底。
卓越嘉悅的小戶型應該也是問題不大，目前正在緊鑼密鼓進行中。
後期眾多的樓盤將推商業部分，這個體量巨大，去化難度很大，估計會有一番市場搏殺。
從近期的市場反應來看，高新區住宅在漲價之後，15000到16000已經是市場主流價格，對比去年的13000元，平均上漲幅度接近20%。
去年百忍老師就說，紅島和城陽之間的價格差一定會變小，甚至削平，如今正是如此。所以目前的紅島樓市，從成交火熱程度來看，確實比去年下半年搖號時已經大大降溫，但是因為供應也相應減少，所以是有支撐的。但是項目之間，差別還是比較大的。
領導們顯然也知道這一點，急需增加區域買點。原來高新區最大的吸引點是學區，但去年底的積分制度讓很多家長有意見，因為買房就能上學顯然成了懸念。正當糾結之時，58中分校落戶高新區又來了一針雞血，其實這個也是懸念，孩子能不能考上才是關鍵。
所以，紅島高新區樓市褪去紅色，迴歸正常，這也許是常態。河套街道樓市目前處於無供應時期，而紅島街道只剩下紅島灣了，所以被掩蓋的城陽兩個西部街道反而顯露出價值來了。
3、上馬地價上漲之影響
膠州灣北，除了紅島經濟區之外，還有棘洪灘和上馬街道。這兩年基本上樓盤比較少，存在感不強。
棘洪灘街道在最北邊，較為偏遠，但因為只有天一家一個樓盤，一枝獨秀，別無選擇，所以銷售火爆，熱度反超紅島。
而上馬和棘洪灘不同，這是膠州灣北的地理中心位置，西連膠州少海，東接城陽主城，北邊是棘洪灘街道，南邊是紅島街道，灣北南北大通道岙東路和東西大通道正陽路十字交叉在此處，正好是膠州灣北的新都心。
上馬街道駐地人口聚集程度是膠州灣北最熱鬧的去處，數條道路街鋪林立，商業繁華，這和其他區域的人口稀少形成鮮明對比。如今的商業配套也最為繁華，而且和高新區的核心區緊密相連，有新城市的面貌。
這裡距離新機場很近，到紅島高鐵站更近，未來有希望藉助這兩大交通樞紐形成自己的產業聚集地，吸引大量人口進入。未來規劃的地鐵9號線和12號線在此相接，形成膠州灣北岸的交通中心之一。
目前上馬已經制定拆遷改造計劃，準備用三到五年時間把周邊村莊改造完畢，把眾多人口聚集起來，形成規模城市，南部連接新建設的醫療中心、運動中心和會展中心，這樣才能成為膠州灣北岸新都心。
上馬以前土地出讓很少，樓盤也少，都是小開發商主導，難以形成規模。最重要的標誌性事件是2018年一月，融創聯合天一仁和等拿地，成為首個進駐上馬區域的地產大鱷，把區域的地產產品和服務一下子拉到和高新區同等水平。
北岸一號雖然和高新區眾家地產巨頭在同一個市場競爭之下，但絲毫不落下風，目前已經是尾盤階段，可見品牌和品質的助力，也可見企業的營銷水平。
從樣板區和樣板間來看，無論戶型還是園林，都比周邊項目有了一個本質的提升。如今剩餘的基本是160左右的四房的八層洋房產品，房間闊綽，裝修標準高，和高新區限價的裝修標準有比較大的區別。在高新區這樣的產品目前基本在16000左右的價格線下，結合上馬街道駐地比較全面的商業等配套，目前價格還是很有優勢的。
前文說過，高新區樓市在漲價之後和城陽的價格已經實現平衡，所以，覺得高新區眾多樓盤價格貴的購房者，尤其是洋房愛好者，不妨多個選擇。
上馬如今供應面臨不足，所以土地開始繼續出讓，但地價已經大漲，這倒是和高新區去年地價上漲一樣，是一個很明顯的信號。
4月11日，嚐到甜頭的天一仁和再次拿地上馬。其中的QDCYP-2019-4-3號城鎮住宅用地位於城陽區上馬街道龍游路以西、育英路以南，佔地27814㎡，規劃總建面33376.8㎡。規劃容積率1.2；起始樓面價4187元/㎡。
該地塊靠近北岸一號項目，而去年融創拿地樓面價僅為2032元/㎡。才一年多時間，地塊的起拍價已高達4187元/㎡， 地價已經翻了一倍多。
總之，在灣北樓市整體市場平衡的情況下，紅島和城陽幾乎不再有差別，上馬的地價和紅島及城陽主城區一樣，也在快速上漲。這
不僅給了高新區以漲價的動力，只怕是上馬的房子未來也不會便宜了。而且上馬舊村拆遷已經大規模展開，新的城市面貌會大改變。所以，真要改善自己的居住條件，你恐怕得趕緊去看看房子了。
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