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惠譽評級認為，鑫苑（中國）置業有限公司（鑫苑置業，B/負面）擬增發其票息率14.2%、2021年到期的2億美元高級無抵押債券不會影響該債券'B'的評級和'RR4'的回收率評級。
擬增發債券沿用現有債券的條款和條件，由鑫苑置業擔保並構成該公司的直接、非次級、高級無抵押債務，因此其評級與鑫苑置業的高級無抵押評級一致。
鑫苑置業的評級受到其高槓杆率（以淨負債與調整後庫存之比衡量）的制約，該指標已從2017年的53%升至2018年的57%，其原因是鑫苑置業大幅擴大拿地來維持業務。惠譽預計2019年鑫苑置業的槓桿率將因拿地放緩而逐漸下降。與其他中國房企相比，鑫苑置業更易受匯率波動風險的影響，因其收入多以人民幣計價，而其財報則以美元計價。此外，鑫苑置業的利潤率與規模與之類似、評級處於'B'區間的同業相比較低；而且該公司的合同銷售規模較小，這也是其評級的一個制約因素。
鑫苑置業已將其合同銷售的來源城市擴張至其核心市場之外的包括江蘇省在內的多個地區。2017年該公司過半數的銷售額均來自鄭州，降低該比例有助於緩解該公司因區域集中度而面臨的政策風險。但是，
惠譽認為，鑑於鑫苑置業的經營規模較小且市場情緒持續走低，該公司將銷售擴張至其核心市場以外的地區存在執行風險。如果鑫苑置業的項目推出發生延遲，可能會導致其去槓桿進程放緩。相關鏈接：
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