2020年一季度即將收尾，在全球股市不景氣的大環境影響下，多家房地產相關上市公司密集發佈了年報及業績會，並於當天收綠——業內紛紛戲稱“爆雷季”。
連疫情中股價表現堅挺的內房物業股亦未能倖免。據港交所數據，3月18日，碧桂園服務收跌0.5%；3月25日，奧園健康收跌2.34%；3月27日，佳兆業美好收跌3.31%；同日，燁星集團收跌3.79%。
直到3月30日出現了例外：截至收盤，鑫苑服務低開高走、收漲6%，報1.59港元/股；同時，恆生指數報23175.11點，微跌1.32%。
股價漲跌只是一時表現，經營良好、為股東帶來實際收入才能得到長久的市場認可。誠然鑫苑服務3月30日股價漲幅達6%，但自上市伊始的2.8港元/股已幾近“腰斬”。喊號保持每年30%的增速之後，鑫苑服務要走的路還很長。
第二曲線與6億現金
毋庸置疑，2019年10月方完成港交所上市的鑫苑服務算是物業股中的新面孔。在3月30日的業績會中，行政總裁王研博、首席財務官黃波、副總裁王彥濤等管理層出席現場；董事會主席張勇僅遠程視頻致辭。
作為上市元年的首份答卷，鑫苑服務的財務表現尚可：2019年收入5.34億元，同比增長35.8%；毛利潤2.02億元，同比增長51.0％；淨利潤0.81億元，同比增長6.8%。
其中，支柱業務物業管理服務收入3.14億元，同比增長20%；“第二增長曲線”增值服務、交付前及諮詢服務的收入漲幅明顯，分別為66.2%、68.7%，在總收入的佔比提高至24.2%及17%。
首席財務官黃波明確表示了對第二增長曲線的看好：“物業管理服務仍然是鑫苑服務最大和最核心的業務，但增值服務和交付前及諮詢服務的發展速度會高於物業管理服務。”他指出，增值服務已經成為鑫苑服務利潤的最大來源。
據行政總裁王研博透露，鑫苑服務的增值服務分為空間運營、居家服務及資產管理，後續會在長租公寓、社區租賃、社區教育、社區養老等方面尋找新的增長點。
另一個需要劃重點的財務指標是6.06億元現金。對此，鑫苑服務表示，其賬上現金主要來源於日常經營收入與上市募資所得的1.97億元，計劃60%用於市場服務拓展，瞄準土地、收併購等，15%用於拓展增值業務，15%用於提升智能化技術水平。
正如橋水基金瑞·達利歐所提示的那樣，2020年是一個現金為王的時代。新的併購機會不斷湧現，手持6億元的鑫苑服務是否會在本次大洗牌中通過收併購來做大做強？鑫苑管理層們沒有給出明確回覆。
據觀點地產新媒體此前報道，鑫苑服務的收併購目標需要同時滿足三個條件：在管建築面積須超過200萬平方米，最近期財政年度的收益須超過5000萬元或同期純利超過500萬元，純利率超過8.0%。在半年前的招股書中，鑫苑服務稱目前沒有這樣的項目。
半年之後，鑫苑服務的回應是：鑑於公司去年剛完成上市，在重大收併購方面的工作仍在接洽中，業務成果會在2020年以後年度體現出來；同時，將會在國企改制、城市更新改造、三供一業改革中尋找機會。
基於近期經營情況，鑫苑服務喊出了未來每年增長30%的目標。2016年至2019年四年期間，鑫苑服務分別實現了總收益2.28億元、2.97億元、3.93億元、5.34億元，複合增長率約33.6%，其中2019年增幅35.8%；淨利潤0.26億元、0.69億元、0.76億元、0.81億元，複合增長率52.9%。
下一個三到五年，鑫苑服務是否能保持增速、接近物業第一梯隊？這不僅取決於其經營收入，也將受到其歷史發展問題的制約。
依賴母公司與城市佈局受限
作為鑫苑置業旗下物業上市平臺，鑫苑服務對母公司的業務依賴突出與城市佈局受限依然是投資者們重點關注的兩大發展難題。
就其支柱業務物理管理而言，2016至2019年，鑫苑服務在管建築面積增至2006萬平方米，實現了約21.6%的年複合增長率，但這些業績的增長多來自母公司的貢獻，貢獻佔比分別為85.49%、82.23%、74.63%、63.5%。
誠然獨立第三方物業管理的份額逐年上升，但其對鑫苑服務物業管理收入的貢獻卻始終未能突破20%。2016年至2019年期間，來自鑫苑地產集團的物業管理費用佔同期提供物業管理服務產生收益約96.2%、88.9%、84.3%、82.1%。
對母公司業務的嚴重依賴，也反映在了鑫苑服務的城市佈局上。雖然鑫苑地產集團為首批赴美上市、進軍海外的中國房地產企業，其地產業務主要集中於國內，尤以河南大本營為重；鑫苑服務目前在管物業皆位於中國大陸，其中華中和華東區域收益貢獻佔比遠超80%。
在面對投資者拋出的“是否考慮進入北上廣深等一線城市”問題時，首席財務官黃波僅簡單帶過：“當前鑫苑在廣州已有項目，將繼續深耕五大拓展中心，希望有更大的發展。”
對母公司的路徑依賴與城市佈局受限這兩個問題是多數物業公司都有的發展通病，而上市時間不長和母公司發展的區域性導致了鑫苑服務“先天不足”，在其業務發展上表現更為突出。
以碧桂園服務為例，其2019年營收高達96.45億元，同比增長106.3%，其中第三方在管面積收入佔比僅25%。上市不足一個月的興業物聯更為明顯，其物業管理收入的98.9%均來源於母公司鴻坤集團。
如何破局？或可以參考奧園健康與佳兆業美好兩種不同路徑：兩者皆與鑫苑物業規模相當，其中奧園健康以物業管理服務和商業運營服務並重，並新著力於發展大健康業務；佳兆業美好通過收併購導致第三方項目增多，從而降低了對母公司的依賴。
至於為何已披露年報的內房物業公司在發佈業績會的當天股價下跌，分析人士觀點不一。有人認為，部分物業股的股價下跌系全球股市大環境不理想，“但算不上爆雷。”另有人稱，受疫情影響，物業股早前已經股價上漲，現在是正常的市場回調；而鑫苑服務及鑫苑中國的規模及收入在內地房企中表現並無突出，當日6%的漲幅只是偶然。
而隨著雅生活服務、濱江服務等更多物業企業的年報公佈，“爆雷季”這一說法是否還能成立，答案就在這幾天了。
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