撰文=徐三刀
—壹—
市場進入橫盤期，雖然“穩中向好”，但也漲得拖泥帶水，於是不少人開始質疑，西安房子這麼多，還需要搶麼？
關於這個問題，可以拆分為兩點：1、西安的房子夠不夠？2、西安的房子要不要搶？關於這兩點，從踩盤和數據兩方面可以驗證，不迷信數據，不糾結現實，多看一下市場，心裡更為清楚。
其一，西安房子夠不夠？從2018年12月份開始，連續4個月房源供給不足（2018年9-11月份供應量猛增，壓住需求端），供應量、成交量雙雙下滑，但總體保持“供不應求”。
以三月份為例，商品房供應量為 122.9萬㎡，同比下降 9.3%；成交面積為147.7萬㎡，同比下降31.5%，環比上漲61.6%；均價為12399 元/㎡，同比上漲13.1%，環比下降4.9%，整體來看，還是房源不夠。
其二，西安房子搶不搶？以4月份為例，西安城六區、長安區、灃東新城，一共33個樓盤線上樓盤意向登記。33個樓盤共計推出房源7873套，意向審核資料16685個，供需比0.47:1，說明4月份還是供需補足，市場供不應求。
《地產房劍》公佈數據，33個結束意向登記的樓盤，21個樓盤登記人數超過房源數量，只有12個盤意向登記少於房源數量，進入平銷。也就是說，四月份近六成的項目必須搖號買房。
回頭再看，西安房子這麼多，還需要搶麼？事實驗證，抽獎買房還是一個主流趨勢，稍微有點性價比的樓盤，無一不是搖號選房。
—貳—
其一，簡單回顧一下四月份，大致情況如下：
一則，2萬/㎡以上，碧桂園·鳳凰城、碧桂園·閱江府、曲江·玫瑰園二期、保利·天悅、長安金茂府，一共四個項目。如玫瑰園二期房價已經衝破3萬/㎡，房源342套，竟然有282個家庭登記，差一點都要搖號。
二則，1.3-2萬/㎡之間，中華世紀城、綠地國際生態城、保利天悅（1/2#）、自然界、中海太華府、灃水雲間等16個樓盤（含部分樓棟）。目前，這一部波段經成為樓市主流，近乎一半項目需要搖號。
三則，1.3萬/㎡以下，廣匯·匯悅城、宮園學府、華潤置地·未來城市、金地·南湖意境、德傑·狀元府邸等13個樓盤（含部分樓棟）。價格最低的便是匯悅城，戶型108-213㎡，均價只有9639.71元/㎡。
整個四月份，只有廣匯·匯悅城一個項目報價在九字頭，其餘樓盤全部破萬。市場究竟漲跌如何，以後還需驗證，有一點可以肯定，公示的便宜房越來越少了。
其二，收集一下五月份房源信息，大致情況如下：
一則，進入五月份還有一批高價房進入市場，大概21個樓盤超過六千套房源入市，加上以前供應房源，大致在七千套左右，與四月差距不大。加上越有三、四月份公示的高價盤，五月份高價盤更密集。
二則，進入五月份之後，3萬+房源如翼中心，2萬+房源如融創·攬月府、天誠春暖花開等（部分項目別墅、洋房）將進入市場，九字頭房源僅有西港·碧水灣、雨潤·星雨華府等，部分老盤新推。
三則，蘇寧雲著御瀾灣、碧桂園·香湖灣1號、綠城·留香園、招商·雍景灣、恆志雲都、華宇東原·閱境等項目進入市場，即便是在繞城高速附近、灃東新城、西鹹文教園，價格也要再一次提升。
從四月份搖號登記+五月份信息預判，西安公示房價上漲（成交均價需要等房管局備案數據）還要繼續。當然，所謂房價暴漲暴跌，都缺乏事實依據。
—叄—
此外，令人擔憂的地方終於出現了，便宜房越來越少，一部分老盤新推，也嘗試做精裝，提升單位溢價。
目前，市場上八九千的房子，大部分是老盤新推，摘地較早，成本較低。2017年之後，隨著西安土地價格抬升，建築材料提價，還有精裝修、公租房政策等等發佈，成本再一次上升。
近期一些文件落地和公佈，也讓後市也難揣摩：一則，容積率2.7-2.9將成為市場土地容積率標準，新供應土地普遍降低容積率；二則，住宅建築限高按照《城市居住區規劃設計標準》執行，限定了住宅最大高度80m。
過去，高層普遍在一百米，新建築標準執行之後，最高建築到26層，與之同時，還規定了20%的最大建築密度，35%的綠地率。換而言之，開發商再拿到土地之後，能夠修建的房源變少了，成本再次變高。
回顧一下，我們對於市場的判斷“2018年做槓桿+2019年做擠壓”。2018年的“招商引資+人口爭奪”雙重刺激市場需求；2019年的“精裝修+公租房+新規劃”擠壓需求，都說明了一點，市場還要繼續前行。
截至目前，雖然高層重提“房住不炒”，但卻沒有相關政策出擊，打壓市場需求，即便是部分城市出現公積金貸款比例提高等等，也只是心理壓力。
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