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4月29日上午9点10分，环翠区竹岛街道望岛地块成功摘牌，万达地产一次性掷资12亿元入驻，成为威海首例一次性全额支付土地出让金的案例。这一去年流拍的黄金地块终没有被辜负。
在当前行情下，望岛地块的归属可以说对整个威海楼市都有很大影响。威海楼市自去年6月整顿以来，冰冻了半年，进入19年后，虽有回暖，但观望情绪仍是颇浓，可以说如果此地块拍卖效果不佳甚至再次流拍，必定会动摇开发商、购房者对威海楼市的信心。万达接下望岛地块，不仅有助于楼市预期，而且有助于城市建设。
01
万达
万达广场在全国有283座，18年集团收入376.5亿，在商业经营方面具有不容置疑的领先地位。
望岛万达城市综合体项目是万达在山东落子的第17城、第26个项目，也是万达在山东地级市打造的最后一个项目。在未来一年多的时间里，万达将投资40亿，打造总建筑面积近30万平方米的望岛万达城市综合体项目。商业建筑面积13万平方米，其中9万平方米打造商业综合体、4万平方米为商业步行街。万达集团方面表示要将该项目打造成品质最高、业态最全、功能最强的精品项目、标杆项目。
万达给威海带来的不仅是城市商业、城市建设的提升，还有巨大的社会价值。
万达是全国创造就业最多的企业之一。2018年万达集团新开业万达广场49日，全年新增就业20.2万人，约占全年创造就业总数的1.5%。据统计，2018年平均每个万达广场能创造超过4000个稳定的服务业就业岗位。
02
地价
2018年5月威高拍下翡翠公园三地块经过18个小时、2000轮竞拍，溢价率114.91%；
2018年6月，金猴拿下龙湖地块，竞争也很激烈，溢价率127%；
2018年8月，信泰龙祥国际是威海楼市整顿后第一个引人注目的大项目，溢价率102%。
这次万达拍下望岛地块，独家参拍，底价成交。这种结果一方面跟企业能力有关——商业用地面积将近总面积的一半，另一方面也跟开发商对当前市场的谨慎判断有关。万达这种大企业在选择进入某个城市之前必定会对该城市进行全面的分析研究，只有在认可了该城市的发展前景的前提下才会进入，这也是从侧面肯定了威海的发展潜力、肯定了经区的发展潜力。
另一方面，这次万达成功落地威海，也跟威海双招双引、首届威商大会，跟政府部门的努力有关。
03
单看住宅的楼面地价，万达地块的楼面价是5373元/平米，跟万科威高翡翠公园最为接近。
我们来重点分析一下这两个项目。
2019年一季度，整个威海市区商品房项目成交面积及成交套数排名第一的都是万科威高翡翠公园（如下图）
这两个项目相距仅4公里左右，而且万达项目在高铁线东侧，翡翠公园项目在高铁线西侧。
进入19年以来，威海规划局发布了多项有关皇冠区高铁南站西侧的规划公告，这些规划大多将原来的工业用地调整为居住、绿化、商业等，整体上大大提升了该区域的升级更新。下图是2019年2月的一项规划调整，图中桔红色是学校，明黄色是住宅，红色是商业，绿色就是绿化区。
主要调整的区域是上图中用紫色虚线圈出的区域，也就是下图红线圈出的区域，嵩山路和华夏路之间的长方形区域是华夏山海城的厂房，规划为拆迁地块，右下角的三角形区域原来是天成化工的厂区，翡翠公园项目落地前就已经确定了搬迁，现在明确规划为中小学地块，对翡翠公园无疑是一大利好。
从多项调整可以看出，在城市的整体规划中，翡翠公园和万达地块这一片区域都属于精致城市的重点打造区域，生活配套、环境等都在不断升级中。楼价自然也会水涨船高。
具体来看，翡翠公园取得的销售成绩主要是性价比高，户型设计好，赠送面积多，价格没有超出甚至是低于人们的预期。它的劣势也很明显：当前在售的两个地块都处于洼地，且被环山路高架和高铁高架包围，周边楼盘也多是新开发的，配套跟不上。
4月28日，规划局公布了“万科威高翡翠公园规划设计方案变更、三期（地块一）单体建筑设计方案和规划许可批前公告”
主要变更的是地块一，如下图，左侧为变更前，右侧为变更后：
具体变更情况及分析：
1、楼栋总数由24栋减少为21栋，层数由11层和18层调整为16层和18层
2、户型调整。从图中就能看出，变更后的楼体侧面更薄，对住户直接的影响就是采光、通风更好。
3、建筑密度降低了10.17%。14.68%的建筑密度在住宅小区中非常少见，只在别墅区中才有，超大的楼间距，园林景观更开阔，居住体验更好。
4、户型面积由112.9降低到108.8平米，更小的面积更能做到大面宽和全向采光、通风。同时，户型面积看上去降的不多，但是折算成房价也将近10万，这给购房者的刺激更大，同时，总房价的降低，更有利于吸引购房者。
5、总户数增加了47户，保证了整体的销售收入。
6、车位数减少了95个（其中地下减少81个）， 地下车位是硬性配套，基本无利润或者微利，减少车位配比能够降低开发总成本。
调整之后，整个小区的居住体验更好，再加上商业、幼儿园、医院等配套，整体升级明显。
万达地块的区域优势之前已做过分析，不再做具体阐述。
地块右侧距离威海主干线青岛路只是步行几分钟的距离，地块左侧紧邻统一南路，横向道路都是辅路，但路边的部分平房已经划入拆迁范围，将来道路都会扩宽。
此外，还有一个不可忽略的因素是保利·威海望岛项目，下图是置业顾问发出的一张图。
根据这张图判断，保利项目的位置应该在万达项目西侧，如下图：
虽然万达项目和保利项目之间是高铁高架桥，影响了生活环境，但是整体来看，这一片区域的商业、环境、配套等各方面都优于翡翠公园。若是上市时间相当，这一片楼盘对翡翠公园应该有一定冲击。
04
万达的进驻不仅将提升威海的商业运营水平，更将带动望岛附近成为威海新的商业中心。最高兴的就是周边的项目了：
看一下万达项目周边：
万达项目所在地块
山水家园临万达商业，图中空地是山水家园尚未建设的9#和15#，
这两栋楼价格可期啊
四十大道临万达地块二，四十大道的商业一直处于濒死边缘，
这一次有万达的带动说不定就绝处逢生了
山海顺沁园临万达地块三
望府公馆预计今年7月开盘，一梯两户，
总户数1197,9栋，
主要是三居四居的大平层
几家欢喜，几家忧。万达的商业定会对九龙城客流造成影响。
2015年，万达广场就属意威海，但因某些原因，失之交臂。这四年间，乐天玛特、佳世客因为政治、租金等原因离开，从环翠区大润发过来这一片缺少一个大的商业，九龙城的兴起也离不开这方面原因，该区域集中了大量的“富人”小区，却没有撑得起来的商业消费场所，万达此时入驻也是解了燃眉之急。
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