2019年初，成都主城各區都悄然成立了一全新的機構—“公園城市建設和城市更新局”。“公園城市”的打造已在穩步前進，“城市更新”雖不是全新的概念，但對於2019年的成都來說，機構的成立，就讓這四個字顯得意義深遠，在一定程度上體現了成都的城市進化方向。
近日，位於二仙橋-八里莊片區的中車共享城項目以“城市更新”理念面世，項目由成都機車車輛廠改造重建，佔地面積達千餘畝，有6處工業遺址。城市更新啟動後，中車共享城確立了“文創+工業遺址”的產業核心。
這是成都市場上首個明確提出“城市更新”的項目，也引發了我們對於企業在實際推進城市更新時的一些思考。
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“城市病”進入高發期
城市更新勢在必行
到底什麼是城市更新？
“城市更新”是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，同時保存城市傳統建築文化風格的過程。
那麼，又該用什麼樣的指標衡量城市是否需要更新呢？
中國城市規劃設計研究院、城市更新研究所副所長範嗣斌指出，當城鎮化率達到50%以後，城市前期加速發展所積累的問題開始放大呈現，“城市病”進入高發期，交通堵塞、居住環境惡化、產業衰落、經濟增速緩慢等各項問題顯現，城市更新也就成了解決“城市病”最有效的手段。
據國家統計局數據顯示，2018年我國的城鎮化率已經達到了59.58%，成都市的城鎮化率也已經達到73.12%，各類城市病正在凸顯。所以，城市更新勢在必行。
城市更新的本質，其實也是圍繞不動產開展的更新或運營活動。
城市更新的程度不同，企業參與的程度也有很大的區別，目前，城市更新主要有三種模式：
模式一、由政府主導的拆遷重建；通常使用這個模式，拆遷出來的土地都會走上“招拍掛市場”，也是類似於“舊城改造”。
模式二、政府或企業主導的部分重建；這種模式運用於產業升級，建築主體不變，僅改變部分產業功能，升級產業結構。
模式三、目前正在倡導由企業主導，政府支持的綜合改建；這種模式主要用於城市中心城區的歷史文化區、工業聚集區，通常是改變土地用途或者儘量挖掘商業及公共空間價值，在融合城市本身的文化脈絡基礎上，因地制宜地盤活“固有資產”，將生態、空間、文化進行重構。
現階段，政企合作的模式，有更大的成長空間。
>>從城市角度來看，城市更新能更改區域面貌，帶動區域產業升級，激發區域活力；
>>從政府角度來看，連片的城市更新區域，會給政府帶來極大的財政壓力、運營壓力；反之，如果將城市更新交由企業主導、政府支持，則能有效緩解政府各項壓力；
>>從企業角度來看，主城優質土地資源日益稀缺，主城增量市場也已經到達天花板，存量市場已經成為了房企競爭的“新賽道”；企業應該積極的參與到城市更新中去，在未來的城市更新項目中，房企會是最核心的驅動力。
開發容易更新難
核心是：人流量、個性化
對於企業來說，城市更新是獲取土地資源的一個新路徑，但開發容易更新難，將老舊建築推倒重修容易，而要使區域真正意義上“活”過來，解決區域發展瓶頸，就必然有很多難題等著房企去解決。“要攬瓷器活，必有金剛鑽。”
以土地儲備最豐富的成華區為例，中國中車、四川鐵投集團、四川物流集團等企業都手握非常可觀的需要更新的用地。其中，中車共享城是首個已經啟動了的項目，其面臨的難點以及其提出的解決方案，或許可以為後續的城市更新項目提供些許參考。
城市更新不是千篇一律的舊改，如何才能個性化？
重視城市發展脈絡，充分了解區域優勢與區域文化，揚長補短，更要拒絕“一張圖紙全國複製”的理念。各地不同的“文化”就是打出差異戰的最佳標籤。
>>因地制宜 “文化”是區域個性化發展的最佳切入點
區域性更新項目具有強烈的地緣特徵，中車共享城最突出的文化標籤就是“工業文化”。因此，它保留了機車車輛廠一些獨有的工業元素，比如紅牆、機車、軌道等，在改變機車廠空間格局的同時，也因地制宜的保留了歷史人文環境，這不僅能提升城市文創軟實力，還能打造城市文化新地標，增強客群認同感。
區域發展動能喪失，人口外流後，人從哪裡來？
需要城市更新的區域，通常都伴隨著城市界面老舊，產業脫節，區域經濟降速，最終會導致人口外流；而綜合改建的城市更新項目要重新激活區域，就需要重構一個人-城-產循環供血、聯動發展的環境，“人從哪裡來”是首先要解決的問題。
>>盤活區域 首先要撬動人口紅利
中車共享城位於成華區二仙橋-八里莊片區，是成華區工業遺址最為集中的區域，城市更新是該區域未來發展的主要命題，人口導入是“喚醒”區域動能最核心的一步。
從規劃來看，中車共享城的純商業地塊將打造為藝展中心，未來也是成都地鐵32號線和17號線的交匯點，為此，中車將在政府的支持下，在藝展中心打造TOD中車站。TOD能帶動周邊土地進行高密度的商業、商務開發，以藝展中心為核心，便利的交通可以快速帶動區域流量聚集。
不能忽略的是，城市更新往往是一個系統性的工程，離不開對區域性產業的重構與升級，一般包括：拆遷安置、基礎設施改造、環境重建、商業運營等等，因此，房企參與城市更新，還會面臨開發週期長，資金壓力大，城市運營難度大等問題，這就要求房企具備優越的財力、融資能力、財務管控能力和城市運營能力等。
由於中車共享城尚未完全面市，所以中車的首個城市更新項目到底會如何來呈現，還需要時間來證明，銳理君也會持續跟進。
對於中車及大部分開發企業來說，城市更新都是一個新命題，做好城市更新，還需要哪些“金剛鑽”，值得大家共同探討一番。
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