知书所在的城市属于中部省会城市，也是很多人所谓的新一线城市，最近一段时间很多人在问：主城区的老破小到底能不能投资能不能买？
说实话，这个问题是很多人需要思考的，因为与其担心未来高层住宅会成为城市发展的拖累，反倒是老城区的旧房子成为了问题的关键。
其实，相对于老破小，很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。
因为主城区的老房子普遍存在几个问题。
首先是房子较为久远，房屋的户型设计和小区的规划不尽科学，绿化什么的更是紧缺。加上大多处于核心区，经常堵车。
其次是小区的管理跟不上，不少老小区压根没有物业，至于停车位更是难以解决的问题。虽然有了立体车库等等，普及的并不成功，至于目前对于老旧小区加装电梯等问题，也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。
但是，优势就是配套和位置，一般都是成熟区域的核心地段，商业医院教育等资源比较充足。
最后更为重要的是，对于老旧小区，银行做评估的时候给出的贷款额度并不高，10年以上的小区通常只有成交价的一半左右，超过20年房龄的房子，不仅仅首付比例一般要超过70%，贷款的年限也很受限。
这个时候你就会发现，老破小还有一定的投资价值，但是由于首付高杠杆能力比较低导致很多人由于，但是部分不愿意负担过高月供的过度家庭会作为首选。
老破大，降价30万之后。
有一个本地的土著，父母都是本地的老职工，家里有套以前的家属院商品房，150平左右的大四房，周边的配套挺好的，物业费一年不过200块钱，因为想着换地方，所以想卖掉，但是在网上挂了220万，一直卖不掉，过完年后到如今陆陆续续降到了190万，有人看，但是依然没有成交。
很多人看到周边的新房子34层毛坯高层都要两万二左右了，这里的房子挺便宜的，但是最后发现首付超过150万的时候，基本都没有然后了。
其实，2016年和2017年楼市行情火暴的时候我曾经劝过朋友，老房子以及未来升值有限的郊区房等等一定要尽快出手，然后回笼资金等待机会。
但是没办法，那时候所有的人都觉得房价还能再涨一波，涨一波之后更加坚信了房价必涨的新年，捂着更不舍得出手了。
结果就是最近两年的行情，原先还以为大不了等着拆迁吧，但是18年的新政策让所在的城市喊停了旧城改造，这也就意味着启动时间完全不确定了。
其实有一部分人购买老破小，就是为了赌一把拆迁，但是知书所在的城市很多小区讨论过这个，比如核心区某小区家属院改造开发商给出的方案是原地1:1.5面积赔付，支付安置费，但是业主们的要求是1:2赔付，一家两个车位，压根推不动。
知书之前就说过，旧城改造不是城中村拆迁，小高层拆迁对于开发商来说是个极大地挑战，与其不确定性的与大家斗智斗勇，很多开发商选择了放弃走出三环拿了净地开发，风险小，回报率相对而言也不低。
毕竟，三环外大片的土地可以开发，没有几个开发商愿意跟地头蛇们死扛到底。
老破大的未来在哪里？
让朋友焦虑的不仅仅是降价30万，依然没有成交，还有未来的持有成本。
本来想着出租出去，但是个人很少有出租这么大的房子的，一般的大标间和小两房比较受欢迎，大面积的四房很难出租出去，除非是某些员工宿舍。
也曾想过由中介公司过来出租，但是这样的话需要做隔断，那后面也卖不上价了，毕竟装修花了不少钱，而且目前的托管公司也都不怎么靠谱，合同一签就是几年，对于朋友来说不划算。
朋友也曾经想过自己简单收拾一下对外出租，享受一下作为包租公的感觉，但是后来发现各种小事儿没完没了严重影响了自己的工作和生活，无奈放弃。
这个时候，朋友才发现，原来主城区的老破大真的是一个比较愁人的存在，本来以为位置好就会有人抢着买，看来是想多了。
如今，除了等待貌似也没什么更好的办法。
在知书的周边，类似的案例并不止这一个，还有挺多。
有人说，具体的房子具体分析，这个我懂，即使你一个破房子能有个好学校也能卖个天价，但是我们今天想说的是这些普遍性质的老破大。
但是又有一点，就是未来，多点划片已经成为了主流。虽然知书知道，只要教育资源越来越集中，学区房的概念很难减弱，但是至少，在改变。
所以，老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，而其优势则会若来越弱，肯定有人反对，但是站在知书的角度，老破大无论是投资还是自住都需要慎重。
可租可住可售，购房三原则，可以对照一下老破小，投入与产出是否成正比？
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