之前我们曾说过红谷滩已老这个话题，不是真的说红谷滩已经老了，而是说红谷滩的部分小区已经老了。
不少粉丝反应在红谷滩不知道如何买房，论地段确实非常不错，但论楼盘感觉接受不了，毕竟十多年过去了，经历了很多社会变化，年份已久加上疏于管理，已经饱经沧桑，感觉没办法下手。
因此我今天专门走访了两个小区，看看这些楼盘现在的状况，做一个相对简单的报告。
我主要从小区的实地状况、目前价格以及小结三方面来说，然后在文末综合两个楼盘做一个相对简单的总结。
话不多说，我们进入正题。
滨江豪园
论资历，进入红谷滩最早的当属2002年开盘的红谷滩第一楼——滨江豪园。
这个项目刚来的时候，红谷滩都是“穷乡僻壤”，更别说这栋楼的地理位置今后会怎么样。十几年的变迁，如今这里是个香饽饽了。
该小区位于世贸路和红谷中大道交汇处，北近一号线（秋水广场)，南靠怡园路，通过红谷隧道直达老城区，地理位置优越，跨区域交通很方便。
正对面是南昌政府大楼，旁边是香格里拉大酒店，斜对面是绿地双子塔等各种写字楼，出门就是秋水广场地铁站。
商业上有各种沿街店铺+洪城百货大厦+绿地缤纷城；学区是南师附小和实验中学，还算可以。
总体来说条件还是非常不错的！
小区实况：
1、门禁宽松
可直接进入小区，我没记错的话，入小区的门好像坏了。
进大门往前直走就是一个下沉式广场，里面开了不少店铺，理发店、快餐店、养生馆、快递等等。
个人认为小区里面有一个下沉式广场还是很方便的，不出小区就能满足一些简单的日常生活。
店铺开在地下对整个小区的内部环境影响较小，节省地面空间，同时也不会很嘈杂，这种设计创新感较强。
2、园林不错
园林设计偏欧式，浓浓的欧洲中世纪风格，排列的石柱和雕塑让我瞬间想到古希腊，虽然有很多雕塑都已经遭到破坏。
（谁折断了他的翅膀？）
不少植物修剪的很有型，虽然草坪颜色不是很均匀，没有大面积枯黄的现象，冬天能有这个样子也还行。
这个树还有草看起来还可以啦。
从高处往下看，园林设计切割的很整齐，看起来很舒服，树木整齐，地面干净。从这一方面来看物业还是花了心思的。
有些地面开裂并且凹陷，雨天容易积水。
外立面没有很显旧，因为整个外立面除了上面两三层是白色涂料之外，以下墙面都贴的瓷砖，瓷砖不容易褪色。贴瓷砖的成本也比涂料的成本要高，另外当时传言滨江豪园要比对面江信国际花园多收取10-20元/㎡打墙费。
我去过顶楼，没有看到渗水的痕迹，看来房屋建造品质还是很过硬的。
3、车辆有些乱
小区里面停了好多车，还有车辆停在台阶口，多少对通行有些影响。
停车位只有1150个，总户数有1500左右，车位配比不够，中介告诉我这里地上停车位80元/月。
这种建造时间较早的小区，一般车位配比都不够，加上又不是人车分流设计，后期管理起来确实有些难度。
4、价格
目前在售均价1.6-1.7万/㎡左右，查了一下最近的成交价是16790元/㎡，在这个地段价格算是蛮便宜的。
大概看了一下，这个小区的面积段挺大的，从102-252㎡，两房至四房。
两房面积设计为100-120㎡，并且户型设计也不太好，114㎡都有设计成两房的。
三房设计在130+㎡往上了，一些好一点的户型都在140+㎡。
户型设计方面和现在的主流户型出入还是挺大的，一般情况下户型方正点的，价格都略高。
总结：
整个小区看起来比较明净，另外也能察觉到物业在环境这方面用心了。
打听了一下目前的物业费是1.2-2.1元/㎡，现在是高能物业在管理。之前是彩生活物业，19年初业主把彩生活物业给换了，理由好像是物业不作为，服务水平较差。
这个彩生活物业果然是“楼盘收割机”，此处我要艾特一下名门世家的业主，快去向滨江豪园的业主取取经。
成交均价在1.7万元/㎡，综合来说这个地段加上学区还是不错的，其实主要还不是特别契合买房人的需求。
江信国际花园
说完滨江豪园，肯定还要说一下边上年纪差不多的江信国际花园。
江信国际花园位于世贸路和丰和中大道交汇处，南靠怡园路，和滨江豪园就隔着红谷中大道，地理位置很近，并无太大差异，所以很多配套都可以共享，学区也是南师附小和实验中学。
不同的是江信国际花园靠近地铁大厦站，离双子塔写字楼、绿地缤纷城更近，但其实也没多大差别。
接下来，我们看一下目前这里是什么情况。
小区实况：
1、门禁宽松
小区可以随意进出，根本不用尾随，大门向你敞开。
2、园林缺少打理
小区内绿化面积很高，整个园林设计也是浓浓的欧式风格，雕塑、景观池、喷泉一样不少。
十年过去了，喷泉、雕塑这一类装饰性的物品已经饱经沧桑，进入废弃的状态，只有植物仍然葱郁，但太过茂盛，显然是很久没有被修剪了。
这外立面，折旧感很重。
明显的开裂还有墙体脱落，以至于在单元门口不得不建立起安全通道。
单元门口的安全通道。
疏于打理的植物以及裸露在外的黄土，我觉得有点意外，这不应该是这个楼盘该有的样子吧。
去到楼顶的时候，更是让我觉得惊讶。这个楼顶都已经这样了，感觉好乱，显然物业不想管，就不能走走心，把这里扒拉干净一点？
从别的楼盘一看眼看过去，就看到江信国际花园楼顶的这个状态，太煞风景了。
3、车辆混乱
当我看到这个小区的停车状况，我也是惊呆了，一进大门的时候，就有两辆车横在路中间，太影响通行了。
（小区实拍）
而且上图的位置明明是禁止停车的，但仍然有好几辆车停在这里。这是一个路口，这种乱停车的现象太明显的，属于无人管理的状态。
另外车库入口可以随意进出，没有护栏围挡，万一小孩子偷溜进去了，容易出现安全事故。走进去之后，我发现有的地面和月球表面一样，斑驳不堪。
小区里面应该是有两个地下车库，并且设计不太一样。
有一种是和商铺一样的，这种车库空间很大，两边都是石墙，可以很好地防止车辆被剐蹭，还有透光设计，每隔一段距离，就有一个小口用于采光，这种感觉还是挺不错的。
还有一种就是我们常见的地下车库，估计是因为分期开发，所以设计不太一样。
自行车停放处和摩托车停放处已经成为大爷大妈的休闲场所。
造成路面小区停车混乱的主要原因还是车位太少，我在中介那边得知该小区只有1000个车位左右，但是总户数却有2000+户，不单单是地下车位紧张，就连地面也很紧张，在这里租一个地面车位大概150元/月。在老小区，车位果然是一个稀缺品。
4、价格
目前成交均价约1.7万元/㎡，整个房源面积段跨度也是蛮大的，从40-248平的都有，二至四房甚至五房。
两房设计为40-110㎡，基本上40+㎡的都是loft，常规的两房在90-100+㎡；
三房设计为100-130+㎡，户型多种多样。
这个小区的小三房卖的比较好，刚需面积，价格也偏高。现在的买房人还是重功能不是重面积，所以二手房面积太大，单价不会太高。
总结：
综合一圈下来，小区环境挺差的，物业管理品质也不好，并且曾经这小区还时不时的发生盗窃，不知道现在如何了。
目前物业费在1.2-1.5元/㎡左右，在南昌也有不少小区物业费是这个标准，但是管理和维护上依旧很不错，这里的业主也有必要去对面取取经。
要是物业能好好拾掇一下园林，提升点气质，想必会更好。
总结
总的来说，滨江豪园确实蛮不错的，房屋质量和小区环境都还OK，除了面积偏大以外，没什么太大硬伤。
江信国际花园可供选择的房源面积区间更广，它有小面积可以出售，但环境以及物业管理确实没办法恭维，太不走心了。
但这两个小区都存在以下问题：
1、由于小区建造年代比较久，然后车位设计的不够多，导致车位稀缺，加上小区又不是人车分流的设计，车辆来回进出，停靠在小区，显得比较乱。
2、门禁设施还有待加强。
3、由于物业维护和管理并未到位，不少消防设施老旧，存在安全隐患，雨天道路容易积水。
4、户型设计不合时宜，并且面积偏大，总价较高，门槛高。
以上说的这些问题基本上都是红谷滩稍有年份小区的共性问题，有些问题基本上是很难改变的，毕竟每一个设计都是符合当时审美特点的。社会变迁这么快，未来什么受欢迎都很难说。
抛开这些共性问题不谈的话，落实到生活，地段好实用性强，生活便捷才是王道啊。
而未来，红谷滩黄金地段的这些“老破大”还会有市场么？如果是你你会买么？
我们下次再去走访两个小区，准备凑齐十年以上的“红谷滩F4”，你们觉得会是哪两个呀？
- End -
▼
洪楼News是一个南昌地产垂直公众号，
专注南昌楼市的信息传递和价值剖析。
关注我们让你更懂房！
主笔 | 洪小楼
閱讀更多 洪樓紐絲 的文章
