最近，知识星球有个粉丝，问了我这样一个问题：
南山和福田一些好地段的房子，再过10年楼龄基本都25+，10未来这些房子，会不会涨不动，没人接盘？
总结一下这类问题，其实就是，市中心的老房子要不要买？
这个问题，我觉得值得和大家一起共同探讨。
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对于市中心的老房子，房产圈有个专门的名词叫：老破小或老破大。
这类产品，通常有以下特征：
地段不错，通常在（原）市中心，交通方便，楼龄老旧，房子破烂，而且大多都是楼梯房。
有人会问，为什么老破房子，通常都在（原）市中心？
因为城市发展，总是先从市中心开始，最先建造的房子，肯定就市中心附近，于是到了现在，楼龄通常都会偏老。
像深圳这样多中心的城市，当年也是从罗湖起家，深圳很多的老破房子，都集中在罗湖附近。
所以，市中心的老破房子到底要不要买呢？
我觉得，取决于以下4个因素：
1.深圳市中心会不会转移？
2.未来有没有拆迁的可能？
3.老破房子的流动性如何？
4.是否有不可替代的红利？
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首先，第一个问题，深圳市中心会不会转移？
我觉得，肯定会慢慢转移。
深圳最早的市中心，是罗湖，然后福田，现在是南山，未来可能是宝中前海。
你问我，过10年之后，南山福田的老房子，到底还在不在市中心区域？市中心会不会转移？
答案是，有可能会转移，当然也可能还在市中心范围内。
转移的原因，很好理解，官方做任何规划，都需要土地支持。
原市中心的存量土地有限，规划不合理，而且拆迁成本过高，官方算账之后，就通常会选另一块“相对空白”的地方去搞市中心。
国内很多城市的格局，都是从中心逐渐向外发散，现在也有造新区，转移市中心的案例。
而深圳，本来就是多中心，市中心更加容易被转移，10年之内，深圳已经发生了天翻地覆的变化，未来深圳中心会不会变，谁也说不准。
那么，有没有可能不会转移？
我觉得，概率肯定存在，因为市中心，没那么好被转移。
就算官方要在新区开块土地，喊口号“要搞市中心”，那也不意味着市中心马上就会转移过去。
要知道，新的市中心，需要官方花大量的时间、金钱和资源投入，配合上天时地利人和才能起来，其中会有很多不确定性。
国内有很多城市，都打算搞新区，但过去这么多年，勉强算得上成功的，也只有浦东新区和滨海新区。
造新区都这么难，更何况是造新市中心呢？
10年这个时间，说长也长，说不长也不长，市中心需要配合产业中心转移。
目前深圳南山福田的两大支柱型产业，分别是科技和金融，只要10年后，产业中心没有变化，那么市中心也不会有什么变化。
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第二个因素，是关于拆迁。有些人买老破房子，其实是奔着拆迁去的。
我个人建议是，买房还是要考虑自住或投资，别老想着博拆迁。
因为等到拆迁的概率太小，成本太高。
深圳的确很缺地，而且目前的新增土地，基本都是由城市更新（拆迁）而来。
著名的豪宅华润城，就是之前的大冲村旧改得来，当年的城中村村民们，现在都成了亿万富翁。
只要等得到拆迁，收益其实还是相当可观。
但是不是为了博超额收益，就一定要专挑老房子买呢？
我个人觉得，其实也没必要。
我曾经跟一个负责城市更新的朋友聊天，他告诉我，深圳城市更新项目，平均周期也要5-8年左右，而且这还是建立在项目顺利且没烂尾的前提下。
而且深圳的很多拆迁项目，等个10年以上的都相当常见，比如罗湖的木头龙项目，硬生生拆了12年，到去年才有明显进展。
旧改拆3年，开工建3年，商业成型3年，让资金在老破房子里，等这么长时间，真的划算么？
大家想想，你究竟有多少个10年可以等？10年内深圳究竟有多少变化？
你说，自己的房子等旧改，那无所谓，但你一定要奔着旧改买老房子，这就完全没必要。
10年后，谁也不知道结果会是啥样，拆掉了还好，万一不拆烂尾了呢？估计你哭都哭不出来。
现在博拆迁，还有另一种风险，就是拆不动。
深圳拆迁，要求必须“双95%”，即要经占建筑物总面积95%以上，且占总数量95%以上的权利主体同意，才可以推进拆迁。
以前是“双100%”和“双98%”，近几年门槛在降低，但同样会面临与业主们的大量博弈。
其次，现在深圳房价一直在涨，涨得越高，意味着拆迁成本越高，意味着后期售房价格更高。
房价不是无脑涨上去的，得有对应购买力来夯实。
开发商在衡量项目利润时，也会考虑市场情况，如果业主报价太高，或者产品赚不到钱，可能就会选择不拆。
还有就是，不知道大家有没有发现，国家近几年提棚改和旧改的说法少了很多，更多的是讲老旧小区改造。
如果说，棚改和旧改是推动重来，那么老旧小区改造，就是在原有基础上打补丁，比如外立面翻修或加装电梯等等。
最近这个风向的变化，对博拆迁的行为，其实也是个利空。
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第三个，老破房子值不值得买，我觉得，还是要看它未来的流动性如何？
有一些房产投资人，比较推崇买老破大的房子。
因为单价低，面积是硬通货，只要长持，总能带来可观的回报。
然而事实上，老破大，甚至老破小的打法，在深圳市场，都有点水土不服。
买老破大的打法，最早起源于上海。
上海楼市的特点是，新增户籍人口少，整体年龄偏大，房龄普遍偏老，而且完全是二手房存量市场。
只有在这种情况，老破小和老破大，才有一定的市场空间。
当然，这个趋势现在也有变化，上海的合伙人告诉我，上海的老破小收益，远远跑输整体大盘。
除非是那些带学位的老破小，否则现在大家几乎不太会考虑。
那么，深圳楼市的特点是什么？
新增人口多，整体年轻，深圳成为特区到现在，也只有40年时间。
很多新深圳人，都是带着六个钱包或者赚到足够的钱来买房，在市场接受度上，首先就会排除老破房。
你问我，10年后，深圳人会不会也开始能接受老破房呢？
我觉得，其实是有可能。
说白了，现在买深圳房子的门槛越来越高，总价约束会倒逼大家慢慢接受老破小。
而且福田、南山和罗湖的老破房，本身交通足够发达，去大部分地方，都比较方便。
未来一段时间，深圳也很可能会像上海一样，不那么排斥老破小。
那么，深圳的老破房，会不会像现在的上海这样涨幅过慢？不容易卖出？
我认为，房龄过老，肯定会影响居住和交易。
但深圳与上海不同，深圳面积太小，等到新房次新房都卖完了之后，剩下的都是老破房子，而且只要中心没转移到东部的话，西部的老破房市场，应该还是不错。
通过适当装修和补交地价等手段，老房子的价值还可以被弥补回来。
未来深圳市中心的老破房子，还是会有比较强的生命力。
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最后，我想说的是，不过市中心怎么变，时间怎么变，总有一些东西其实是不会变的。
南山福田的老房子，本身还是会有很多红利留存，它的位置、资源、配套和教育，这些东西没有办法被全部替代。
好的地段，以后还是被很多人选择，特别是刚需。
即便是再过五年十年，我相信这依然会是稀缺资源。
即使以后有城市中心转移，会有更好的配套和教育选择，但原本在那的资源，也不会一下消失。
原来的名校，它还是名校，原来的市中心，即使未来不是，那也肯定比普通地段要强，毕竟瘦死的骆驼比马大。
不信你看，罗湖一直被认为是“没落的贵族”，但罗湖的顶级学位房，依然有人抢着去买，开的新盘依然可以卖出高价，你大爷还是你大爷。
有些东西，其实是带不走的，比如地铁、配套、医院等等。
总不能说，过个10年之后，这些都全被拆除没有了吧？
深圳地铁线，依然集中在南山、福田和罗湖，10年后，你还是可以坐着地铁，很方便的去各个区域，还是可以享受现有的资源配套。
别人也许有更好区域的选择，但你住的地方同样也不会输给他们。
总而言之，我觉得南山福田的老房子，其实是可以买的。
但买入的原因，是因为预算有限，而不是单纯为了博拆迁。买入的产品，要尽可能选离市中心近，流动性好，有硬价值的老房子。
说到底，买房买的是土地的价值，而非房子本身。
之前官方在这砸下去的金钱和资源，会慢慢沉淀固化成土地价值。
请相信，在有一块高价值的土地上，拥有70年使用权，不管房子破烂成怎么样，都不会差到哪去的。
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