一提到“稳地价”，大部分人第一反应是地价不能跌的意思，实际上它也有不能涨的意思。今天的土拍，让我们看到，“稳地价”仍然是楼市的主基调。
稳地价的背景
从2018年3月两会关于房地产的表述，到4月19日会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。两次会议中透露楼市已经回暖的信息，而且这种回暖的迹象甚至有一些令人措手不及。从全国一线城市看，北上广深特别深圳回暖明显，作为福建省楼市风向标的厦门二手房市场，更是通过每日二手房成交量清晰透露楼市春天脚步的到来，因此综合国内楼市行情及福州地产的土拍、新房价格和二手房成交量，“三月和四月”福州楼市明显回暖了！在这种背景下，稳地价依然摆在调控首位！
首先我们可以看到鼓楼两个地块采取的是“限地价+竞配建+摇号”的出让方式”，等楼面地价达到最高上限后，采取摇号的方式决定土地归谁所有。这其实是稳地价防止楼面地价大幅度上涨的一面，杜绝地王产生。
其次我们可以看到安置型商品房地块顺利出让，它们虽然以比纯商品房地块极低的价格成功出让，但地价底价还是在可控范围内，不仅完成土地出让，而且保证安置房顺利出让。
最后，从各大板块的土拍价格看，应该地价回到2016年2月的水准。以仓山区的三叉街宗地2019-18为例，此次楼面地价是1.9万左右，而2016年2月洋洽地块（即现在禹州金辉里））成交价格则是1.6万左右，而三叉街地理位置明显优于洋洽地块，多二三千也是很合理价格。
我们在看鼓楼的两块楼面地价，均达到2.3万左右，而2015年底福州地王加洋巷地块（即现在乌山九巷）当时楼面地价是2.2万，因此结合比较此次土拍的楼面地价被稳稳控制在2016年初的水平。
为什么楼面地价要被控制在2016年的水平？
因为现在的备案价格基本是以2015年底和2016年初那批土地上的楼盘入市后确定的，比如乌山九巷的备案价格四万，首融府备案价格的3.6万，以及禹州金辉里备案价格的2.9万和世茂璀璨天城的3.5万等等。
而2016年下半年几个超级地王上的楼盘备案价格也是参考上述2015-2016年楼面地价上的备案价格。比如和世茂璀璨天城一墙之隔的中海金玺公馆备案价格也被严格限制在3.5万，与世茂价格相差无几。而中海是2016年连潘地王，楼面地价高达2.9万。另外从奥体板块看，2017年和2018年拿地的项目，它们的备案价格也是参考2015年底的台屿地块，即现在的阳光城檀府和融侨方圆，它们备案价格都是三万左右。
综述分析，今天土拍楼面地价顺利回归到2015年底和2016年初的水准，对于挤压地产泡沫是有帮助的，在严格备案价格管控下，开发商拿地的价格是要从备案价格倒推到楼面地价，计算出自己可以承受的楼面地价。比如以三叉街地块为例，备案价格在3-3.5万之间，那扣除成本，最高楼面地价应该是2.2万比较稳妥，不能出现备案价格低于楼面地价那种“赔了夫人又折兵的买卖”！
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