房價太高這件事，在我國已經被詬病了很多年。但如果參謀長反問：
“那你覺得有什麼辦法能夠有效地抑制房價，甚至讓房價回落呢？”恐怕多數人也無法一下子給出答案。
今年，中國內地的北京、上海和深圳攜手列入《2019全球生活報告：城市指南》中全球房價最高城市TOP 10，深圳一舉超過北京成為全球房價第五高的城市。
深圳，即使是在同時上榜的三座房價超高城市中間，也有著極強的特殊性：社會經濟的高速發展下，深圳率先遭遇了空間資源緊缺的發展瓶頸。根據深圳市土地利用總體規劃，到2020年全市建設用地總規模控制在1004平方公里以內，截至目前，可用的新增土地已經所剩無幾。
一個很簡單的邏輯：越是稀缺的資源價格越高，那麼全球第五的高房價有下降的可能嗎？
參謀長之前看過深圳市委原常委、副市長張思平撰寫的《深圳住房制度改革和房價調控》報告，在反思深圳房價為何高企的原因的時候，他認為：由以社會保障為住轉為以商品化為主是深圳房價十年來快速增長的根本原因。
也就是說，張思平認為，深圳的保障性住房建少了，這就是為什麼房價會居高不下。
果然如此嗎？
一、深圳市新規劃：未來60%都是保障房
4月29日，深圳市住房和建設局會同深圳市司法局等部門發佈了《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法（徵求意見稿）》等三個政府規章意見的通告。儘管還處於徵求意見階段，但新規一旦落實，對於房地產市場來說，定然會是一劑猛藥。
先來看具體規定：
1.新增住房比例：保障性住房佔60%
根據上述《意見》，2035年前，深圳市計劃新增建設籌集170萬套住房。其中，市場商品住房70萬套，佔40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，佔60%左右。
2.關於100萬套保障性住房
《意見》將保障性住房分為公共租賃住房、安居型商品房和人才住房三大類，其中公租房租賃價格約為市場價格的30%，安居房價格約為市場價格的50%，人才房的價格約為市場價格60%。
三種住房的申請權限也各不相同，詳見下圖：
3.關於保障性住房的租售
無論是安居型商品房還是人才住房，在一定年限內都不得上市流轉，超過封閉年限後，則對出售的對象有嚴格限制。
4.關於產權
保障房的產權一直以來都深受關注，深圳市此次規定，自簽訂買賣合同之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年的，經批准並向政府繳納增值收益後，可以取得所購住房的完全產權。
梳理完整篇意見稿，不難看出深圳市此次出手調控的手腕之強勁。按照預期，2021年這批計劃中的保障性住房將在市場形成有效供給，屆時的深圳樓市將會如何？
二、火熱的大灣區和深圳的發展困境
昨天，香港剛剛完成一次每平米42萬港元的項目交易，再次刷新了該類住宅的最高成交記錄。
4月，粵港澳大灣區6城共成交商、住類型用地24宗，成交總價超215億元，成交面積超102萬平方米。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》帶火的大灣區一如所有人預期的那樣保持著熱度，這樣的背景之下的深圳，想低調都難。
更何況，深圳還和廣州一起，享有“全國最年輕城市”的名號。根據《廣東省統計概要》，深圳2018年人口淨增49.8萬人，為全國第一。在人口流入情況上，深圳已經連續數年穩坐榜首，不但超過北京、上海，也遠超杭州、南京、成都等新一線城市。
這些都是深圳這座城市發展的巨大利好，但與此同時，參謀長也想追問：同享大灣區的優越區位，深圳會否成為下一個香港？
深圳和香港面臨著幾乎同樣的困境：香港樓市的明顯過熱，最重要的原因就是土地供應的不足。對於深圳來說，空間資源緊缺的問題也在日益凸顯。
從下圖我們可以看出，2018年全年深圳市的供應量都不多，全市存量基本都位於去化警戒線之下。城市庫存嚴重告急，土地資源又嚴重短缺，深圳土地供應的主要來源是城市更新，但這條救急路徑顯然是不可持續的。
三、60%的保障性住房，會是深圳的出路嗎？
再來重溫一下開篇提到過的張思平的觀點：構建以保障性為主體的現代住房制度，是降低深圳房價的必由之路。
這個思路其實很常見，香港和新加坡都曾寄希望於用這個手段來抑制房價。而如果深圳此番計劃順利實行，那麼加上此前發展階段的各類保障性住房，屆時深圳將擁有超過140萬保障性住房，超過香港110萬套、新加坡100萬套。
但是，這140萬套保障性住房是否真的能產生預期的效果，參謀長要畫一個巨大的問好。
甚至，結果有可能是和預期截然相反的。
如何理解？
1.保障性住房存在產權上的“硬傷”，雖然解決了居住功能，但保障性住房註定不可能完全代替完全產權房。
2.因為不能完全替代，對商業住宅的需求就不會因為大量保障房的入市而大規模減少。
3.在需求不減的前提下，保障性住房的建設侵佔了原本的商業住宅建設用地，導致了商業住宅的供應量進一步減少。
4.反向結局上演：深圳樓市出現“冰火兩重天”的格局，保障性住房市場冷冷清清，商業住宅、尤其是豪宅市場一派火熱。正如大力建設保障性住房和限競房的北京。
為什麼是豪宅？要知道，深圳擁有著全球排名第八的億萬富翁人數，可以說是富豪聚居。為什麼2019年的樓市，最先在市場掀起浪花的就是深圳10萬元以上的豪宅？可以說，這是深圳未來樓市的一個預演。
開發商會選擇豪宅，來為自己贏取更大的利潤空間；投資者會選擇豪宅，因為佔據了稀缺資源的豪宅，價格是沒有上限的。
這樣一來，小戶型的、面對剛需一族的商業性住宅的建設空間又被進一步擠壓。
60%的保障房入市，深圳的房價會降嗎？
較為客觀的答案是，可以覆蓋深圳三分之一的人口的140萬套保障性住房，的確能夠解決一部分人的住房問題，但這部分人大多為收入較低的社會群體。剩餘三分之二中的絕大多數，也就是我們所說的商住房的剛需群體、或是中產階級群體，則有可能因為這一政策的推行而面臨更大的房價壓力。
或許也有人會問，60%保障房的“深圳模式”，會不會拓展到全國。參謀長認為不會，深圳有其特殊性，且綜合全文觀點，參謀長認為大幅提升保障性住房比例並非全面降低房價的良策。
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