前言
今日（10月21日），為了統一深圳市地價管理體系，簡化地價管理和測算規則，根據有關法律法規及規章，結合深圳市實際，支持深圳市實體經濟、民營經濟發展和產業轉型升級，保障民生項目用地。
深圳市規劃和自然資源局經市政府批准同意，正式發佈關於《深圳市地價測算規則》，於此同時配套發佈《深圳市2018年度標定地價成果》，並於今日起生效實施。這意味著標定地價時代來臨。
01
官方解讀
1統一地價管理體系
在地價標準上，建立了以標定地價為核心“一套市場地價標準”，今後將通過定期更新，確保標定地價及時、準確地反應市場價格水平；在地價管理上，將新出讓用地、城市更新、棚戶區改造、土地整備等涉及的各類地價測算規則，全部整合到《深圳市地價測算規則》中，實現了“一個測算規則”，強化了地價管理的統一性和規範性。
2保持土地市場健康平穩
通過對2017年和2018年所有已供應的1100多宗土地地價進行反覆測算，我們確定了地價測算調節係數。對照這兩年情況，全市總體地價水平變化幅度在5%以內，這既確保了地價管理的科學性，也保持了土地市場的基本穩定。
3降低實體經濟用地成本
對於事關先行示範區建設和城市高質量發展的產業項目，我們不僅有地可供，而且還努力降低企業用地成本。通過產業發展導向、產業項目類型等地價修正係數和產權條件限制，加大對鼓勵類發展產業和重點產業的支持力度，鼓勵類發展產業適用市場地價0.5的修正係數，重點產業項目適用市場地價0.6或0.7的修正係數，同時符合上述兩類的，可疊加使用地價修正係數。
4保障民生領域發展
為積極落實住房制度改革要求，拓寬政策性住房用地供應渠道，對可售的安居型商品房和人才住房的地價分別按市場地價的30%和40%確定，調整後的地價水平比現行水平相應下降，積極引導市場主體利用存量用地建設安居型商品房和人才住房；同時，在擴大公用設施、市政設施、交通設施等有償使用範圍的前提下，進一步降低其地價成本。
5鼓勵土地集約利用
一方面，鼓勵產業用地節約集約高效利用，對產業用地提高容積率增加自用工業廠房的，不計收地價。另一方面，進一步加大對立體空間開發利用的支持，地下空間可分別適用0.1或0.3的地價修正係數。
6實現地價智能化測算
簡化了地價測算規則，優化了地價測算平臺，實現了地價測算的自動化、智能化和便民化，讓地價測算不再神秘。無論市區任何部門任何人，只要對同一項目測算地價，結果都是唯一的。同時，大幅壓縮了地價測算時限，個案宗地地價的測算時間節省90%以上，極大提升了土地管理效率。
7城市更新地價的有機銜接
考慮到城市更新項目週期比較長，對規則發佈前已列入計劃的城市更新項目，自規則發佈之日起6個月內申請並符合地價測算條件的，地價計收標準仍按照原有規定執行，確保地價水平平穩過渡和順暢銜接。
02
2018年標定地價成果
《深圳市2018年度標定地價成果》將以分區分用途圖表形式通告，並對有關問題說明如下：
相關附件：深圳市標定地價公示信息表
（http://pnr.sz.gov.cn/ywzy/qt/bddj/201910/t20191020_486593.html）
1、本次標定地價是以標準宗地為單位，以2018年4月1日為估價期日，分為住宅、商業、辦公、工業等四種用途，土地使用期限按住宅70年、商業40年、辦公40年、工業30年，在現狀開發利用、正常市場條件下的土地權利價格。
2、本次標定地價適用範圍為深圳市行政轄區。
3、具體地價測算按照《深圳市地價測算規則》執行。
4、本次標定地價中住宅、辦公用途為允許分割轉讓的平均樓面地價，商業用途為允許分割轉讓的首層的平均樓面地價，工業用途為不得轉讓的平均樓面地價，單位為元/平方米，以人民幣計價。
03
標定地價時代來臨，實行單軌制
區別於深圳原有的“基準地價”和“宗地地價評估”兩套地價標準，新出讓用地、城市更新、土地整備的地價測算規則各成體系的現狀。
深圳首次提出土地市場價格的“標定地價”單軌制，即由土地行政主管部門組織市非營利性評估機構，根據土地區位及房地產市場變化等因素，區分不同土地用途，按照《城鎮土地估價規程》，採用標定地價係數修正法和剩餘法(整體估價)進行評估，以此確定土地的市場價格，將土地出讓、城市更新、土地整備、棚戶區改造等各類地價政策納入統一體系內。
從今日起，地價將以市場價值為基準，市場價值按標定地價和剩餘法評估的地價取相應權重綜合測算得來，標定地價按年度更新（每年1季度發佈），且規定年度更新價格水平變化超過5%需上報市政府，保障了地價水平的平穩性發展。
04
簡化測算公式
根據《深圳市地價測算規則》顯示，通過建立以土地的市場價值為基準的測算體系，從而簡化測算公式。
明確了土地的市場價值以標定地價修正係數和剩餘法（評估地價）進行評估，確立了宗地地價以∑（70%×標定+30%×評估）×對應建築面積×基礎修正係數×項目修正係數的測算公式，其中基礎修正係數包括建築類型、土地使用年期、產權限制、產業發展導向、產業項目類型、商業層數、地下空間修正係數等7個修正係數，項目修正係數包括棚戶區改造項目、土地整備留用土地項目、拆除重建類更新項目。
通過充分發揮標定地價的調節作用，有利於優化土地資源配置，引導土地集約高效利用，推動城市更新、棚戶區改造、土地整備等工作開展，積極引導各類存量低效用地挖潛，實現用最少的土地資源消耗撬動最大的經濟增長，有力保障城市的高質量可持續發展。
05
政策原文
深圳市地價測算規則
一、通 則
1.1 編制目的
為貫徹落實國有土地有償使用制度，合理配置土地資源，優化產業結構，規範我市地價管理工作，根據有關法律、法規、規章和行業標準，結合深圳實際，制定本規則。
1.2 規則適用範圍
本規則適用於我市行政區域範圍內，供應建設用地使用權價格、租金及臨時用地使用費（以下簡稱地價）的確定。
以劃撥方式供應的土地，不計收地價。
以出讓、租賃方式供應或劃撥方式轉為有償使用的土地，應根據土地的市場價格及本規則計收地價，其中產權歸政府的建築面積部分不計收地價。
以作價出資方式供應的土地，應根據土地的市場價格及本規則確定作價出資金額。其中產權歸政府的建築面積部分不計作價出資金額。
臨時使用土地，應根據本規則計收臨時用地使用費。其中，政府或政府有關部門作為臨時用地使用主體的，不計收臨時用地使用費。
1.3 土地的市場價格定義
我市土地的市場價格由市自然資源主管部門組織市非盈利性評估機構評估確定。市非盈利性評估機構應根據土地區位及房地產市場變化等因素，區分住宅、商業、辦公、工業等用途，按照《城鎮土地估價規程》，採用標定地價係數修正法和剩餘法（整體估價）進行評估。其中，標定地價係數修正法和剩餘法（整體估價）的權重分別取70%和30%。
1.4 地價測算單位
我市地價測算以宗地為單位，以建築面積為基數計算。
1.5 地價測算時點
招拍掛方式供應土地的底價，按編制供應方案並符合地價測算條件的時點確定。
協議方式供應土地的地價，經市自然資源主管部門（含被授權或委託單位）依法受理簽訂建設用地使用權供應合同（以下簡稱供應合同）申請並符合地價測算條件的，按受理申請的時點確定。
作價出資方式供應土地的作價出資金額，按編制作價出資方案並符合地價測算條件的時點確定。
土地供應後經批准改變用途或容積等土地使用條件的地價，經市自然資源主管部門（含被授權或委託單位）依法受理簽訂供應合同申請並符合地價測算條件的，按受理申請的時點確定。
土地整備相關協議另有約定的，從其約定。
1.6 修正係數
地價測算涉及的修正係數包括基礎修正係數和項目修正係數。
基礎修正係數包括：建築類型、土地使用年期、產權條件、產業發展導向、產業項目類型、地上商業樓層、地下空間修正係數。基礎修正係數取值按照本規則附表1至附表7執行。
項目修正係數包括：棚戶區改造、原農村集體經濟組織留用土地項目（包括非農建設用地、徵地返還用地、土地整備留用土地，以下簡稱留用土地）、拆除重建類城市更新項目修正係數。項目修正係數取值按照本規則附表8至附表10執行。
修正係數具體使用方式見各附表，係數間為連乘關係，不涉及或不符合上述修正項的，修正係數為1。
1.7 地價測算公式
新供應土地地價測算公式如下：
宗地地價＝∑（土地的市場價格×對應建築面積×基礎修正係數×項目修正係數）。其中，同一宗地包含多種建築類型的，按照不同建築類型和建築面積分別測算地價後合計。
1.8 地價測算方案失效情形
繳款單位應在地價繳款通知單規定的繳款截止日期前繳納地價。其中分期支付的，首期地價款繳納日期按地價繳款通知單確定，其它分期的繳款日期按供應合同約定的日期確定。如未在繳款截止日期前繳納地價，地價測算方案失效。招拍掛方式供應土地的繳款截止日期以建設用地使用權出讓公告要求為準。
1.9 工業用地供應最低價標準
我市以招拍掛方式供應工業用地的地價，不得低於同年期全國工業用地供應最低價標準。
1.10 租賃用地年租金標準
按《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》（深府規〔2019〕4號）以租賃方式供應的重點產業項目用地，年租金底價按照該類建設用地出讓20年期地價的3%測算，同時適用產業發展導向修正係數（附表4）和產業項目類型修正係數（附表5）。
其他短期租賃用地年租金適用土地使用年期修正係數（附表2）。
1.11 臨時用地使用費標準
臨時用地使用費，按照臨時使用年期對應的工業用途土地的市場價格（不得轉讓）計收，適用土地使用年期修正係數（附表2）。
二、變更與補繳
2.1 土地利用條件變更情形
已簽訂供應合同的土地，變更土地利用條件應補繳的地價，以地價測算時點的價格為基準，測算宗地變更後與變更前不同土地利用條件下的地價差額。如差額為負，不再計收地價。公式如下：
應補繳地價＝∑(土地的市場價格×變更後對應建築面積×變更後基礎修正係數)-∑(土地的市場價格×變更前對應建築面積×變更前基礎修正係數)
其中，城市更新項目中由供應合同受讓方（不包括轉讓後的權利主體）申請變更工業樓宇及配套用房產權條件的，按附表10測算應補繳地價。
2.2 留用土地利用條件變更情形
已簽訂供應合同的留用土地由不得轉讓變更為可分割轉讓且未涉及其他土地利用條件變更的，應補繳地價按以下公式計算：
應補繳地價＝∑（土地的市場價格×對應建築面積×建築類型修正係數×土地使用年期修正係數×地上商業樓層修正係數×地下空間修正係數×留用土地項目修正係數）
已簽訂供應合同的留用土地由不得轉讓變更為可分割轉讓且涉及其他土地利用條件變更的，應先根據前款規定計算應補繳地價，然後再按2.1條測算土地利用條件變更情形下的應補繳地價，合計得到應補繳地價總額。
2.3 劃撥方式供應土地利用條件變更情形
2001年8月6日前，以劃撥方式供應的土地，符合《深圳市人民政府關於完善國有土地供應管理的若干意見》（深府規〔2018〕11號，以下簡稱《若干意見》）中劃撥情形的，土地利用條件變更不計收地價。
不符合《若干意見》中劃撥情形的土地，轉為有償使用的，按2.1條計收地價。其中，原合法取得的建築面積部分，竣工驗收後，在不改變用途的情況下，經批准辦理出讓或續期手續的應補繳地價，按2.1條測算結果的7%計收地價。
2.4 協議方式供應非商品性質住宅批准轉讓情形
2001年8月6日前以協議方式供應的非商品性質住宅用地竣工驗收後，除微利商品房（全成本微利房、社會微利商品房）、福利商品房（準成本房、準成本商品房、全成本房、全成本商品房）、單位集資合作建房等政策性住房外，經批准轉讓的應補繳地價，按2.1條測算結果的20%計收。
前款範圍內的政策性住房經法院裁定需協助辦理過戶且經市住房建設主管部門確定不予以回購的，或單位持有的政策性住房因撤銷、破產、合併等原因需辦理過戶且經市住房建設主管部門確定不予以回購的，應按2.1條測算應補繳地價，變更後地價按允許分割轉讓的住宅地價標準確定，變更前地價按允許分割轉讓的安居型商品房地價標準確定。
2.5 竣工超面積情形
已供應土地竣工建築面積超出供應合同約定，經規劃確認保留的建築面積應補繳地價，以合同約定的產權條件，按2.1條測算結果的130%計收。
2.6 產業用地提高容積增加建築面積情形
產業用地經批准提高容積增加的建築面積不得轉讓。發展的產業符合我市產業發展導向的，適用產業發展導向修正係數。應補繳的地價按以下規則計收：
普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0）上建設的工業廠房及相應輔助設施（如物業用房、配電用房），不計收地價；建設的配套商業按2.1條測算結果計收；除配套商業外的其他配套建築面積部分按2.1條測算結果的50%計收。
倉儲用地（W1）和物流用地（W0）上建設的配套商業按2.1條測算結果計收；除配套商業外的其他建築面積部分按2.1條測算結果的50%計收。
2.7 其他不再計收地價情形
符合下述情形的，不再計收地價：
（1）2001年8月6日（含）後以協議免地價方式供應的土地，變更土地利用條件，符合《若干意見》中劃撥情形的，不計收地價。
（2）已供應土地，經批准增加充電基礎設施，不計收地價。
（3）在加油站用地上增加加氣功能，不計收地價。
三、特殊情形
3.1 除住宅用地外，地上規定建築面積小於土地面積情形
新供應土地中，地上規定建築面積小於土地面積且主用途不佔建築面積的（如機場、港口碼頭、堆場、供燃氣、遊樂設施用地等），按土地主用途部分和建築物建築類型部分分別測算地價後合計。計算公式如下：
宗地地價＝主用途土地的市場價格×土地面積×基礎修正係數×項目修正係數+∑(建築物建築類型土地的市場價格×對應建築面積×基礎修正係數×項目修正係數)
新供應土地中，地上規定建築面積小於土地面積的其他情形，測算地價的建築面積按土地面積確定，各種建築類型的建築面積按照實際建築面積中各種建築類型所佔比例確定。
涉及土地利用條件變更應補繳地價，以實際建築面積按2.1條測算。
3.2 原寶安縣未繳納市政配套金的土地
原寶安縣已簽訂供應合同，但未繳納市政配套金的土地（供應合同規定不需要補繳市政配套金的除外），在不改變供應合同約定土地利用條件的前提下，按1.7條測算結果的20%補繳。繳納地價後，除供應合同另有約定外，工業用地限整體轉讓，住宅、商業、辦公用地允許分割轉讓。
3.3 招拍掛方式供應並溢價成交地價分攤
以招拍掛方式供應並溢價成交的土地，其成交地價溢價部分分攤按招拍掛底價中的對應用途分項價格乘以宗地成交溢價率測算。符合相關規定多宗地一併出讓的，成交溢價率以整體成交溢價率確定。
3.4 農村城市化歷史遺留違法建築地價規定
農村城市化歷史遺留違法建築處理過程中涉及的地價，按照《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法》《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建築若干規定》《〈深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定〉實施細則》等規定執行。
3.5 房地產登記歷史遺留問題等特殊情形
2006年2月15日前以協議方式供應的土地，批准產權轉移（包括已批准預售及銷售、已辦理產權轉移登記等情形）的面積超出供應合同約定建築面積的應補繳地價，按2.1條測算結果的20%計收。
因處理歷史遺留問題涉及地價測算與本規則不一致的，由市自然資源主管部門確定地價計收原則，報市政府審定。
本規則未涉及的特殊情形（如高爾夫球場、高爾夫練習場、地上規定建築面積小於土地面積的住宅等），地價由市自然資源主管部門（含被授權或委託單位）組織市非盈利性評估機構另行評估。
四、附 則
4.1 地價繳納方式
重點產業項目、城市更新項目、棚戶區改造項目地價（不含變更與補繳情形）可分期繳交，首次繳交比例不得低於50%，餘款自簽訂合同之日起1年內交清，不計利息。其餘項目地價應一次性付清。
4.2 標定地價更新發布
標定地價成果由市自然資源主管部門組織按年度更新，並定期發佈。年度更新時價格水平變化超過5%時，應報市政府批准後發佈。
4.3 規則更新及解釋權
本規則自發布之日起實施。本規則實施前，已向市自然資源主管部門（含被授權或委託單位）申請並符合地價測算條件的（含變更與補繳情形），地價計收標準及方式仍按照原有規定執行。
本規則發佈前已列入城市更新單元計劃的城市更新項目，自本規則發佈之日起6個月內向市自然資源主管部門（含被授權或委託單位）申請並符合地價測算條件的（含變更與補繳情形），地價計收標準及方式仍按照原有規定執行，6個月後按本規則執行。
此前我市規定與本規則不一致的，以本規則為準。
本規則由市自然資源主管部門負責解釋，市自然資源主管部門可根據實際情況對附表進行修訂，報市政府備案後施行。
來源：深圳市規劃和自然資源局、深圳市城市更新網
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