“2019年，深圳演繹了一曲曲‘冰與火之歌’”。
2020年，大Y之下，深圳之歌火速升級：
一曲是重金屬搖滾：HAO宅延續去年火爆行情。
招商太子灣、萬科星城等樓盤價格達數千萬一套的豪宅被“秒光”。HAO宅火爆再次催生了幾十萬、上百萬的“喝茶費”。
另一曲是“鄉下人的悲歌”：“逃離深圳”突然席捲社交平臺。
在微信指數中，“逃離深圳”出現三次小高峰，前兩次分別在二月初和四月初，第三次發生在最近幾天（4月15日）。一批深漂正在轉租、清退出租屋離開深圳。
去年，深圳經濟增速下滑過快，樓市泡沫及產業空心化，已經引發市民擔憂。今年，大Y之下，全球經濟加速衰退，中國GDP一季度同比下降6.8%，預計二季度壓力轉向外需，深圳可謂難上加難。
深圳的支柱產業外貿、出口製造及國際物流遭重創，一些企業倒閉、關閉，店鋪停業、退租，寫字樓空置率持續攀升，私人投資大幅下滑，零售業低迷，唯HAO宅獨領風騷。
富人獨舞，深漂逃離，中產傻眼。
深圳，怎麼辦
本文以“土地決定論”找原因，以“人才決定論”找出路。
本文邏輯：
一、深圳挑戰：YQ衝擊，產業結構，樓市泡沫
二、深圳問題：土地供給，騰籠換鳥，產業空心
三、深圳出路：公共用品，中產城市，以人為本
PART.1
深圳挑戰
YQ衝擊，產業結構，樓市泡沫
大Y之下，深圳經濟新舊矛盾凸顯，挑戰比北上廣更嚴峻：經濟增速下滑過快，受YQ衝擊更嚴重、持續時間更長。
近三年，深圳GDP增速下滑加快：2018年破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速為6.6%，2019年全年增速為6.7%。這一增速雖然高於全國的6.1%及廣東省的6.2%，但是下滑速度太快。
圖：深圳GDP增速與全國GDP增速，來源：智本社
今年受YQ衝擊，全國第一季度GDP大幅下滑。國家統計局4月17日公佈數據顯示，全國一季度國內生產總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%。
可以預計，深圳經濟受YQ衝擊可能比北上廣更大，延續性更長。
主要原因：
一、深圳是外向型經濟，YQ世界大流行對深圳的支柱產業——外貿、出口製造及國際物流衝擊巨大。
這場戰役，“中國打上半場，世界打下半場，外貿人打全場”，反映了外貿人的無奈，也凸顯了深圳經濟的壓力。
今年第一季度全國貨物進出口總額65742億元，同比下降6.4%；其中出口下降11.4%。第二季度的外貿形勢可能比第一季度更加嚴峻。
新冠疫情大概在3月中旬開始在全球範圍內大規模傳播，外貿訂單大面積取消，物流受阻，供應鏈中斷，出口製造工廠停工。
按照國際貨幣基金組織的預測，2020年全球GDP預計下降3%，其中美國預計下降5.9%，英國GDP預計下降6.5%，德法意GDP預計下降均超過7%。世界貿易組織預計，2020年全球貿易總額最大降幅可能達到32%。
預計，第二季度經濟復甦的壓力從內需逐漸轉向外需，全球經濟衰退及貿易縮水對深圳的衝擊要超過北上廣等城市。
2019年深圳外貿進出口總額為29773.86億，超過了當年的GDP總量，經濟對外依存度達110.6%，遠高於上海的89.2%、北京的81%和廣州的42.3%。
外貿、出口製造業及國際物流是深圳的支柱產業，是深圳工業立市的重要組成部分，產值規模巨大，就業人口眾多，覆蓋高中低端。
可以預計，YQ對深圳的衝擊要明顯高於北上廣，對經濟影響的延續性會更長，可能嚴重拖累第二季度及下半年深圳經濟的復甦。
另外，當前世界湧現逆全球化、去中國化思潮，歐美國家趁疫情之機正在組建臨時本土供應鏈，試圖推動製造業迴歸本土，及產業鏈向東南亞、新興國家遷移。這對深圳外貿、外資及經濟持續增長構成一定的壓力。
二、房價持續上漲，正在擠壓消費、投資，產業呈空心化趨勢，人口吸引力下降。深圳房價在2015年高位翻倍後持續上漲，成為全國房價最高的城市。
國家統計局最新數據顯示，今年3月全國70個大中城市中，有38個城市的新建商品住宅價格環比上漲。深圳新房和二手房價格增速，不論是同比還是環比，均超過北上廣。
深圳新房價格環比上漲0.5%，同比漲5.2%；廣州環比跌0.5%，同比漲1.7%；上海環比漲0.1%，同比漲2.4%；北京環比持平，同比漲4.1%。
深圳二手房價格環比漲1.6%，同比漲9.7%；廣州環比跌0.2%，同比跌0.9%；上海環比漲0.3%，同比漲1.6%；北京環比漲0.2%，同比跌0.7%。
今年以來，深圳網籤新房、二手房在北上廣深中並不是最多的，但是價格漲勢驚人，尤其是豪宅。
HAO宅被瘋搶，與限價政策形成的價格“倒掛”有很大關係。以招商太子灣·灣璽為例，開盤均價低於11萬元/平方米，而周邊二手房均價部分已達15萬元/平方米。溢價普遍在3-4萬/平方米，吸引FH瘋搶，也催生了“喝茶費”。
深圳HAO宅遭瘋搶，可能存在開發商與媒體合謀營銷，但也反映了深圳房價熱炒勢能。綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對此感到焦慮，他判斷：“那些“爆款”項目，其房價已經向上拉昇了30%以上”，“深圳高亢的房價可能把‘樓市三高’——高槓杆、高泡沫、高風險給逼上去”。
持續上漲的房價，對深圳經濟已經造成負面影響。高房價持續推高房租，房租推高居民的生活成本，進一步推高企業用人成本及租賃成本，導致一些企業倒閉或離開深圳。
最近幾年深圳商用辦公樓空置率持續上升，2019年這一數據已經達到22.4%。今年受疫情衝擊，空置率再創新高。根據戴德梁行的最新數據，今年第一季度深圳商用辦公樓的空置率上升至24.6%。
更值得關注的是，深圳經濟總量最大、最活躍的南山區的寫字樓空置率上升至34.8%。前海寫字樓空置率更是高達66%。
與北上廣相比，今年第一季度北京空置率為13.8%，增長0.4%，租金下降1.3%。上海空置率為21%，增長1.4%，租金下降0.6%。廣州空置率5.2%，下降0.3%，租金下降0.6%。深圳空置率24.6%，增長2.6%，租金下降3%。
深圳辦公樓空置率、空置率增速及租金下降增速均高於北上廣。
高房價推高了深圳的經濟槓桿率、居民負債率，擠壓了消費。
深圳槓桿率明顯高於北上廣。深圳貸款多於存款，住戶存款1.381萬億，貸款近2萬億。按照1302萬常住人口計算，人均負債15萬元；如果考慮到存款因素，深圳人均淨負債4.4萬元。
上海的情況與深圳相反，上海住戶存款多於貸款，上海住戶存款2.857萬億，住戶貸款2.22萬億。
其中，深圳住房貸款佔大頭，深圳住戶貸款約佔貸款99.7%。上海住房貸款為1.33萬億，房貸佔貸款的比重遠低於深圳，只有60%。
深圳高房價對消費的擠出效應也非常明顯。深圳與廣州兩地的人均可支配收入差距不大，但是深圳的人均消費總額、零售總額遠低於廣州。
2018年深圳零售總額6168億，與廣州9256億的零售總額差距相當大。深圳的人均年度消費總額占人均GDP的比例僅為27%，低於北京的41%、上海的39%、廣州的44%，也低於蘇州、杭州、武漢、天津、成都、重慶等國內重點城市，甚至低於全國平均水平的44%。
深圳人的錢花哪裡去了？
深圳人收入的30%都用於供房貸、租房，擠壓了消費支出。2015年，深圳房價大漲，社會消費品零售總額增速驟降至2%，人均可支配收入和人均消費總額均下滑。
大疫之下，出口受阻，投資萎縮，零售低迷，深圳經濟的增長動力在哪裡？企業倒閉，工廠轉移，深漂離開，中產無奈，唯房價獨舞，深圳的問題在哪裡？
PART.2
深圳問題
土地供給，騰籠換鳥，產業空心
深圳經濟所面臨的挑戰，有舊頑疾，也有新問題。
深圳經濟模式可以概括為“輸入型紅利+全球化紅利”。
所謂輸入型紅利，即輸入全國的人才與資本。
近些年深圳新增人口為全國之最：2014年新增15萬，2015年新增60萬，2016年新增53萬，2017年新增55萬，2018年新增56萬，2019年新增41萬。
每年大量大學畢業生來深圳就業，其它城市支付成本培養好人才，深圳則“坐享其成”。
同時，全國各地大量的資金湧向深圳投資及創業。這就是深圳享受的全國人才及資本紅利。
所謂全球化紅利，即吸收全球資本、技術及訂單。
深圳的優勢源自較早的改革開放，大量港商在深圳投資設廠，帶動外資及技術進入，形成由外貿、出口製造及國際物流組成的外向型經濟。
客觀上，深圳吃著全球化的紅利，定然也會面臨全球化的風險。當全球經濟低迷或爆發金融危機時，外貿萎縮，出口受阻，屬於正常現象。
“輸入型紅利+全球化紅利”有利有弊，但近些年輸入型紅利、全球化紅利正在消失，疫情又加劇了深圳這一模式的危機。深圳經濟需要轉型升級，揚長避短，構築新的競爭力。
比如，外向型經濟的風險較大，深圳可以發展內需市場以平衡，提高家庭收入，增加零售產值。
又如，國際技術轉移紅利逐漸消退，深圳需降低企業成本，鼓勵技術創新。
再如，近些年各大城市“搶人”，深圳需放寬戶籍限制，提供大量廉租房，降低市民生活成本，提供更多的學校、醫院及大學等公共用品，以留住人才，提升城市的造血能力。
但是，深圳這些年的轉型並沒有做到揚長避短，相反還放大了問題。
我們可以從“土地決定論”的角度窺視深圳轉型中的問題，文中列舉的各種問題都可以從土地政策中找到根源性的答案。
愛爾蘭經濟學家理查德·坎蒂隆曾經在其著名的《商業性質概論》中指出：“土地擁有者決定了一個國家的人口數量和市場價格。”
2015年，是深圳的轉折點。
這一年，深圳的土地政策，決定了這座城市的產業結構，決定了這座城市的房價，也影響著這座城市的前途及千千萬萬家庭的生活。
2015年，深圳制定了《深圳市基本生態控制線管理規定》，這份文件規定：
一、到2020年深圳的基本生態控制線不變，即劃出不少於974平方公里不可開發的土地，大約佔深圳1997平方公里的一半。
二、至2020年全市工業用地佔建設用地比重不宜低於30%，劃定了270平方公里的“工業用地紅線”。
這意味著到2020年，深圳約50%的土地不可開發，剩下可開發的1023平方公里，30%劃撥給了工業，剩餘750多平方公里由農田、居住、商業、交通、公共服務設施共同使用。
深圳的土地面積只有北京的12%，深圳常住人口為1300多萬，加上流動人口應該在2000萬左右。深圳的人口密度原本就遠遠大於北上廣，這一土地規劃其實加劇了深圳的人地矛盾：
以此計算，深圳的實際人口密度可能達到2萬人/平方公里，這已經是世界上人口密度最高的大城市之一。
更嚴重的問題還有：
一、在這1023平方公里中，2016年已經建成的面積達到了923.25平方公里。如果不考慮舊改，深圳能夠使用的新增土地面積不超過100平方公里。
二、在已建成的城市面積中，居住用地只佔24%。深圳居住用地佔整個城市面積只有11%。與國際大都市相比，這個數據低得驚人，倫敦、紐約、東京的居住用地佔比都超過50%。這個數據僅比香港的8%高一點。
三、到2020年，釋放土地供應量只有253平方公里。這253平方公里中，保障房用地僅有31萬平米；同時，這份文件沒有明確居住用地的面積。
我們看實際的數據：
從2012年到2017年，深圳新增700多萬平方米商住工業土地供應中，居住用地只有8%。
2017年前8月，北京和上海分別供應了359和322萬平方米的住宅用地，廣州推出了164萬平方米，而深圳在2017年全年純住宅用地零供應（只有一塊“只租不售”性質的住宅土拍，面積僅2萬平方米）。
2018年深圳住宅用地供應（包含人才房）僅15.8萬平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供應。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面積共17萬平方米。這五宗土地還只是限售三年的人才房。
很多人都想不明白，深圳原本人口密集、居住用地比例少、新增土地極少，為什麼還要劃出974平方公里的生態用地、270平方公里的工業用地？為什麼不增加居住用地？
土地供給失衡，嚴重的扭曲了房價，也扭曲了產業結構，加重了深圳的問題：
一、人地矛盾緊張，居住用地不足，導致2015年開始深圳房價暴漲。
2014年，深圳均價在2.6萬左右，低於的北京的3.7萬、上海的3萬。2015年開始，深圳房價高位翻倍，漲勢兇猛。兩年後的2017年，深圳均價已到5.1萬，超過上海，僅次於北京的5.7萬，幾乎是廣州的兩倍。
“十三五規劃”應該是2015年已經制定，2016年開始實施，但一直沒有對外公佈。這個時間點，與深圳房價暴漲相符。
直到2017年11月，《深圳市城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》公佈土地規劃，人們才恍然大悟。
深圳每年新增用地及住房極為有限，很多投資者看到了這一供需矛盾，熱炒深圳新房。如今，深圳豪宅，已經成為了全國的資金出口以及投資“寶石”。
二、工業用地及商業用地嚴重過剩，空置率持續攀升。
與居住用地“一毛不拔”形成鮮明對比的是，工業用地及商業用地大量過剩。
深圳商用辦公樓空置率持續飆升，今年還將迎來甲級寫字樓的供應高峰，全年累計共有134萬平方米的新增寫字樓面積交付，且未來五年新增供應總計達507萬平方米。
深圳的零售總額、人均消費總額均低於北上廣，但商業面積數量驚人，且持續推高。截至2017年末，深圳的人均優質零售商業面積達0.481平方米，僅次於北京的0.54平方米，在全國排名第二。如今，深圳的商業中心已經嚴重過剩，大疫之下更是蕭條不堪。
三、高房價、高房租，擠壓了企業、個人及家庭的生存空間，提高了租金成本、用工成本及生活成本，一些企業關閉，一些工廠外遷，一些深漂離開了，還有一些家庭苦苦支撐，不敢消費，不敢創業，沒錢投資。
高房價對深圳創業創新的打擊是明顯的。2018年，深圳新增註冊企業數量為29萬，增長率為-12.3%，北京新增註冊企業增速為2.7%，上海為13.2%，廣州為25.47%，全國為10.3%。
再看註銷企業數據。深圳市市場監督管理局發佈的《2019年1-6月深圳商事主體登記統計分析報告》顯示，2019年上半年深圳註銷企業及個體戶同比大幅增長，1-6月份註銷企業68427戶，同比增長325.5%。
深圳，貴為創新、創業之城，如此現狀令人擔憂。
PART.3
深圳出路
公共用品，中產城市，以人為本
近些年，深圳的轉型可以概括為“騰籠換鳥+總部經濟”。
為了推動產業轉型升級，深圳將低端製造工廠轉移出去，為新興產業及總部經濟騰地。
深圳，以工業立市，必須為工業留地、騰地。反過來，政府可以“寸土寸金”吸引企業總部、科技型企業入駐深圳。
去年12月，深圳面向全球招商，現場簽約項目128個，項目總額超5600億元。這128個項目不少為總部項目、大灣區總部、科研基地，如西門子能源深圳創新中心、小米集團國際總部、字節跳動大灣區總部、復星康養集團生命科學城等。
為了吸引巨頭入駐，深圳一次性推出30平方公里的工業用地。這是什麼概念？上海面積比深圳大兩倍多，整個十三五期間新增的產業用地也不到30平方公里。
這30平方公里的工業用地，覆蓋35個片區，重點佈局創新載體、新興產業集群和產業鏈重點領域關鍵環節等，如先進製造、生物藥業、人工智能等。
今年，深圳再次大手筆招商，瞄準10億以上重大產業項目、“獨角獸”、世界500強及大型總部項目。同時，深圳下發了《深圳市2020年重大項目計劃》，其中，總部項目37個、重大科技基礎設施10個。
這些都是深圳這兩年招商引資的成果，有助於深圳產業轉型，提升城市的國際競爭力。
發展總部經濟和新興產業並沒有什麼問題，但是過度地為總部經濟、創新產業“騰地”，可能導致城市結構失衡，產業升級受阻，創新活力下降。
為什麼？
過去，城市發展的理念是人口隨產業走。哪裡有產業，哪裡就有就業機會，就能吸引千軍萬馬來投奔。
但是，這是工業經濟的思維。
在工業時代，資本是核心供給。深圳引進資本，蓋好廠房，引進流水線，便能吸引工人過來。工人在深圳打工，在老家安家。
而如今深圳產業轉型升級，發展的是總部經濟、創新產業、先進製造，這些產業不是引進資本、流水線即可發展。這些企業、產業需要人創造出來，如果沒有人，總部進來、科研基地進來，亦是空殼。
在新興產業、總部經濟時代，資本並非核心供給，人才才是核心供給。人口隨產業（資本）走的時代正在遠去，產業（資本）隨人口走是新的趨勢。這是問題關鍵所在。
當前，深圳給工業、企業總部、新興產業、先進製造、“獨角獸”留了大量土地，但是沒有給人留足夠的地，沒有給中產留足夠的地。沒有給人留下充足的用地，創業企業、創新企業、中小微企業生存空間會越來越窄。
刨去約50%的生態用地、30%的工業用地，深圳留給市民的“綜合用地”極為有限。十三五期間，深圳只有253平方公里可開發土地，其中包括2078萬平方米綜合交通用地、225平方米市政設施用地，留給市民的醫療用地、教育用地、住宅用地及保障房用地少之又少。
先看住房資源。
這些年，深圳住房市場出現兩個特點：
一是普通住宅用地下降，但豪宅用地的比重卻在增加。
2011年-2016年，千萬豪宅佔深圳全市新房的比例一直在上升，同時千萬豪宅成交套數逐漸攀升，2016年千萬豪宅共成交4364套，佔比達到9.5%。
最近三年，深圳關內新房極少，但豪宅、大戶型住宅的比例非常高。如深圳灣1號、新天鵝堡三期、半島城邦三期、華潤萬象府、招商·領璽、天健天驕、深業上城、中心天元、深業中城，這些都是邁入10萬+的熱盤。
去年深圳雙十一取消豪宅稅後，12月豪宅成交套數高漲到9486套。
二是廉租房、安居房不多，但人才房的比重增加。
為了吸引人才，深圳加大了人才房的投放。與廉租房、安居房不同，人才房存在“人才標準”。在騰訊、平安集團等公司，申請人才房相對容易。
可以看出，為了匹配總部經濟、科研基地，深圳將僅有的居住用地向精英階層傾斜，這樣更加擠壓了普通白領及市民的住房空間。
房源如此之少，大批年輕人只能租住在城中村。
深圳全市1071萬套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%為城中村出租屋。現在深圳租房人群達80%，大概有1600萬人租房，其中1100萬人租住在城中村。貝殼找房的數據顯示，深圳合租房平均面積低於北上廣，只有11.6平方米。
再看教育資源。
如今，深圳年輕人正處於結婚及生育的高峰期。從2008年到2018年，小學生在校人數，深圳增長了75.5%，遠遠超過北京增長的38.3%、上海的35.5%、廣州的22.7%。
2018年深圳在校小學生人數達102萬人，超過上海和北京，僅少於廣州3萬人。深圳的中小學生及在園兒童超過200萬，為四大城市之首。深圳各級學位非常緊張，大約一半的初中生無法上高中。
最後看醫療資源。
在全國主要城市醫療資源排名中，深圳處於中下游水平，排在第23位，低於石家莊、合肥、長春。上海、北京、廣州則名列前五。在全國主要城市每千人均床位數的排名中，深圳居然倒數第一。三甲醫院，深圳只有18家，廣州有38家，上海32家，北京55家。
深圳房價高於北上廣，住房資源、教育資源及醫療資源均不如北上廣，那麼這座城市的吸引力便需要打個問號。
我們需要關注一個關鍵指標：城市新增人口。
2019年，深圳的城市新增人口只有41萬，同比下降15萬，少於廣州的43.7萬。這說明，深圳這座依靠輸入型人口紅利的城市，其人口吸引力正在被廣州超越。
深圳的戶籍人口不到500萬，非戶籍人口占比高達63.2%，遠遠高於北上廣。每年春節，深圳返鄉人口為全國之最。
這種人口輸入型城市，存在歸屬感不足、人口流動性大的不確定性。這次疫情明顯暴露了深圳這一風險。
今年春節恰逢YQ，很多人遲遲未能返深，深圳經濟復甦壓力大於本土人口眾多的廣州。一些在老家久居的深漂退掉了深圳的租房；一些返深後又失業的人離開了深圳。社交網絡上湧現了三波“逃離深圳”小高峰。我擔心，疫情成為深圳新增人口的拐點。
我們歸納一下深圳經濟轉型之路：
通過“騰籠換鳥”的方式，用30%的工業用地，吸引企業總部、科研基地、新興產業、“獨角獸”進入深圳。與之配套的是豪宅、大戶型住宅（投資）、人才房，缺乏適量的普通住宅以及大規模的廉租房、安居房。
在這個模式中，中產及普通工人沒有足夠的生存空間，中產承擔高昂住房成本，普通工人租住城中村。
其實，沒有足夠人才支撐的總部經濟，其實是“空殼經濟”。“空殼總部”或許能夠給深圳帶來GDP和稅收，但是不足以支撐這座城市的未來。正如華為，總部依然在深圳，產值和稅收算給深圳，但是公司主體已經轉移到東莞松山湖，就業及產業集群轉移到了東莞。
其實，“騰籠換鳥+總部經濟”依然是過去的“輸入型紅利+全球化紅利”的延伸、升級，即吸引更大規模的企業、更大規模的資本、更高端的技術、更高端的人才。這依然是“人口隨產業走”的思維。
這樣的深圳，其40年累計的優勢正在喪失，風險卻在不斷地放大：
一、高房價擠出人才、消費與投資，推高樓市泡沫，加劇金融風險及產業空心化。
大疫之下，投資萎縮，儲蓄猛增，資金空轉，大量資金正在尋求避風港。深圳樓市，尤其是豪宅，成為全國資金的出口。
房地產是金融的抵押資產，金融城市都有推高房價做大金融資產的傾向。作為金融城市，深圳的高房價正在推高金融風險。如今，信貸利息低於房貸利息，一些投資者藉此加槓桿熱炒深圳樓市。
二、高房價、高成本正在削弱創新創業的市場土壤，殺死大量中小微企業。
深圳最傳統的優勢是，其充分競爭的市場吸引大批創業者，培養了一批本土型民營企業。總部經濟加上本土型企業，固然完美，但不能因吸引總部經濟提高成本，從而抑制本土創業型、創新型經濟。
所以，深圳，這座城市的轉型，應該從過去的“輸血”逐漸轉向“造血”，從“人口隨產業走”轉向“產業隨人口走”，核心是吸引人才、留住人才並培養人才。
如何操作？
首先調整土地規劃。
你可能會說，深圳沒有這麼多土地給人居住。關於“深圳沒有土地”的問題，深圳市]多次強調，土地多少是一個相對概念，是一個哲學問題：“如果有符合深圳未來發展定位的產業，我們非常歡迎，用地予以保證，要多少地，滿足多少地”。
深圳能夠滿足產業用地，定然也有能力滿足居住用地。比如，974 平方公里的生態用地紅線和 270平方公里的工業用地紅線，有沒有科學依據。若沒有科學依據，便容易陷入立場爭論。已購房者希望深圳青山綠水，但對未購房者來說，這座城市再美也跟他沒關係。大型企業希望多一些工業用地，而普通市民則希望多一些住宅用地。
為了緩和結構性矛盾，深圳今年又出臺文件，允許“商改租”，即商業用房按規定改建為租賃住房。但這僅是權宜之計。
其次，加大住房、教育及醫療的公用投入。
“總部經濟+人才房+城中村”難以持續。光靠人才房和城中村無法支撐起“總部經濟”，“總部經濟”靠得是由知識白領、工程師、管理者構成的中產。深圳需要大規模地供應住宅用地、廉租房及安居房。
2018年6月，深圳計劃將人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重，提升到新增住房供應總量的60%左右，其總量到2035年不少於100萬套。另外，新增商品住房不少於70萬套，佔住房供應總量的40%。
但是，即便如此，也無力緩解深圳住房供需緊張的局面。現今深圳租房人數達1600萬，到2035年假如增至2000萬；而100萬套保障性住房，預計只能夠解決300萬人的居住問題，覆蓋面積只有15%，遠遠低於新加坡的85%，甚至低於香港的50%。
香港的土地開發率僅有23.7%，住宅用地佔比只有6.8%，低於深圳，但香港政府依然為50%的家庭提供了保障性住房。
除此之外，政府還需加大教育、醫療及相關公共用品的投入。少挖一條路，可多建幾所學校。更多的公共用品，吸引更多的人才，更重要是培養自己的人才，提升這座城市的造血能力。
最後，中產興，城市興，以人為本，而非以產業為本。
注：文中數據多來源於網絡公開，雖經過考究與對比，但難免存在一定的不準確性與爭議性；另，本文主張不作為任何投資建議。
-End-
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