国外，贸易矛盾焦灼似火；国内，融资争夺战愈演愈烈。
房地产的建设开发，奠定了我国城市化进程的基石。这个行业，是典型拼现金流拼资金实力的行业。今年，各大房企债务迎来到期高峰，与此同时，房企也在掀起新一波密集发债潮。2018年四季度开始，房企的融资难度逐渐缓解，中原地产研究中心统计数据显示，4月以来，融资总量已经接近2600亿元，，有望是最近一年多以来最高值。
目前，包括恒大集团、新城控股、旭辉集团、建发股份、正荣地产在内的多家房企等都在频繁融资发债。此外，部分企业还存在“借新还旧”的现象。
对房地产企业内部生态来说，营销部门在2013至2015年算是最牛逼，投拓条线则在16至17年迎来了高光时刻，而融资和资金部门则在18年起，开始了其耀眼的登台秀，薪酬有所提升，当然承担的责任也有所增加。
市场复苏——房企公司债重回主咖位
房企在国内资本市场融资难的困局正在改善。去年11月以来，随着再融资政策的持续松绑，加上今年以来二级市场的上涨，房企融资渠道开闸，主要集中于境内外的债券融资，中小房企的融资门槛有所松动。
现实是明显的。
整个4月，根据上交所披露信息及相关企业发布公告信息显示——
l 恒大地产，拟申请发行不超过200亿元的公司债券，目前状态显示为“已受理”。若发行成功，这将是今年到目前为止房企所发额度最高的一笔公司债。
l 正荣地产，今年以来先后5次发行并上市优先票据，金额分别为2亿美元、1.5亿美元、2.3亿美元、2亿美元、4.2亿美元，年息从8.6%到10.5%不等。
l 旭辉集团，拟发行2019年公司债券，发行总额不超过43亿元，期限不超过10年，该申请已获上交所受理。
l 招商蛇口，35亿元超短期融资券发行完成，票面利率2.8%。
l 新城控股，拟境外发行10亿美元债券也获批。前一个月的小公募公司债票面利率最低仅5.05%。
l 阳光城 ，完成8亿元公司债发行，票面利率7.5%。
l 富力地产，公告披露其2019年度第四期超短期融资券10亿元。
l 融信中国，发行于2022年到期的额外2亿美元的10.5%优先票据。
l 葛洲坝，15亿元公司债完成发行，票面利率3.95%。
l 上实发展，完成发行8.9亿元公司债，利率4.28%。
l 首创置业，25亿元公司债挂牌，最低利率4.3%；同时还披露了其拟发10亿元中期票据的募集说明。
l 招商蛇口，刚刚发行35亿元超短期融资券，票面利率仅2.8%，有效期限90日。
l 王府井集团，公告完成2019年度第一期超短期融资券发行工作，发行总额10亿元，期限为270日，发行利率3.35%。
l 新力地产，完成非公开发行2019年公司债券（第一期），发行规模为4.17亿元，发行利率为7.5%。值得注意的是，这个利率相对近期发债成本来说处于较高位，但作为一家非上市非国企的中小型房企，能成功发债已经不容易。
据不完全统计，4月宣告将挂牌或完成境内发债的房企中，融资成本最高者8.5%（华南城6亿元中期票据），最低者2.8%（招商蛇口35亿元超短期融资券）。
实力的较量——2018年主要房企融资成本梯队
由低到高排序（仅作参考，不代表所有情况）
第一梯队：成本在5%以内，王者段位
这个利率是众多房企梦寐以求的终极融资目标。传统的“招保万金”皆在此列。分别是：
中海、华润、万科、招商、保利、金地、龙湖、金茂八家。其中龙湖、金茂尤为显眼。
第二梯队：成本介于5~5.5%，星耀段位
分别是远洋、绿地和绿城，这三家企业可以说是各有特色。
第三梯队：成本介于5.6~6.3%，钻石段位
分别是富力、世茂、旭辉、滨江、合景泰富、华发股份等。
第四梯队：成本介于6.4~8%，铂金段位
分别是龙光、碧桂园、华夏幸福、新城控股、宝龙、雅居乐等。
第五梯队：成本介于7.7~10%，黄金段位
分别是融创、融信、奥园、蓝光、时代地产。
第六梯队：成本普遍介于9.5~13%，白银段位
分别是阳光城、恒大、荣盛发展、泰禾等。
其他梯队：成本基本高于10%，青铜段位
主要为区域性各中小房企。
存活正当时——左手倒右手
据中国房地产报数据显示，截至去年年底，房企到期偿债规模达3711.93亿元。面对大量短债即将到期的情况，“借新还旧”成为近期房企密集融资的主要目的。
房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月～2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月～2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。
虽然目前的融资环境比去年四季度宽松，出现了境外融资等多元化融资渠道，大额融资也获批，但是仍然没有2017年那么宽松。另外，企业资金面仍然比较紧张，尤其是民营开发企业，企业融到资后一部分借新还旧，或者投入土地市场。另一方面销售状况也并不是非常乐观，一直到2019年二、三季度，企业资金面紧张的局面不会改变。
据悉，证监会相关部门正在就再融资政策改革征求意见，内容涉及恢复锁价发行、新增股东是否受减持新规限制等，若成行意味着再融资环境进一步放松，从而利好上市公司资本市场融资。
其实，对资金的普遍需求能够反映出很多市场走向。最直观的，发债是为了拿资金、为了推动企业发展上台阶；另一方面，也体现出未来房地产市场的不确定性因素增加。排除每年的通货膨胀影响，可以说，绝大部分省份房价大幅上涨的可能性很低。那么，企业不太可能通过涨高价来带动销售，但现金流的问题确实存在，“输血”不够，就只有通过“造血”来维持正常运营。
从大环境来看，当前大中型房企依然在非常明显地拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。从趋势看，预计后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将继续下探。
（图片、数据来源于网络搜索和官方披露和谈天说债等）
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