近些年，越南的房產投資非常的火爆，很多人認為越南會複製中國改革開放的發展奇蹟，現在投資越南的城市，就是投資20年前的北京和上海。
那麼，越南房產是否真的適合投資呢？我們今天一本正經的用四川涼山作為對比，為大家分析一下，涼山和越南，哪裡更值得投資？
為什麼用四川涼山作為對比？
我們知道當地民眾的購買力，是房產投資的一個很重要的考量因素。
越南現階段的人均GDP僅為2481.5美元。而在我們中國31個省的GDP排名中，排在倒數第一的甘肅省，人均GDP也達到了28497元，約合4226.4美元。
那麼越南的人均GDP相當於我們的哪個地區呢？很遺憾，掃遍了中國的東部地區的貧困縣名單，我們都沒有找到這麼低的人均GDP。
如果一定要對比的話，大涼山的扶貧故事曾經讓全國人民感動得落淚，如果把越南的人均GDP放在涼山州，僅能夠排在涼山州的德昌縣和寧南縣之間，也就是涼山州的中等偏上水平。
越南第一大城市胡志明市的人均GDP是5428美元，約合人民幣36598.83元。略高於涼山州州府西昌33125元的人均GDP。
再對比一下物價，越南在媒體中一直以物價低著稱，我們用一些衣食住行的價格來進行參照。在街邊的小吃店，一份米粉大概14.66元，一罐當地啤酒5.86元。在市場上，12個雞蛋，大致是8.7元，2.6元一斤大米。公交車票大概在1.7元單程，汽油一升8塊錢，grab打車起步價3.6元。
西昌的物價高在四川是出了名的，如果百度搜索，可以看到大量吐槽西昌物價比成都還高的帖子。在西昌路邊的麵館，一碗麵要10-12元，一瓶雪花大致在5-6元。在市場上，12個雞蛋大概是5.25元，大米3.5元一斤。公交車票2元，汽油一升8.9元，滴滴打車起步價6元。
總之，越南不論是物價水平、還是人均GDP都和四川涼山相近。因此，我們選擇涼山這個購買力相近的地方作為參照。下面，我們討論一些房產的指標。
房價水平
那麼越南的房價有多高呢？同樣都是70年產權，胡志明市市區的房價大概在2-3萬人民幣/平米，郊區大概在1.5-2萬人民幣/平米。根據統計數據，2018年12月，杭州市的平均房價才2.8萬人民幣/平米！越南首都、第二大城市河內市，房價的水平也基本都達到了1萬以上。
西昌市的平均房價大概在7100元左右，而我們之前說過的人均GDP略高於越南平均水平的德昌縣，房價大概在3800一平米。
當然，由於越南的房子沒有公攤，國內房子有公攤。如果按照20%的公攤面積計算，西昌地區的實際面積的價格大概在8500元一平米。相比越南而言，仍然是要低上很多。
此外，越南的人口密度確實要高很多，尤其是大城市。胡志明市的人口數達到了1200萬，是西昌市的15.6倍，人口密度更是將近20倍。
所以，越南的房產要辯證的來看。以1/5的人均收入支撐了國內二線城市的房價，對比國內的購房壓力來說，我們能夠想象到對於當地人，購買正常的商品房是一件多麼遙不可及的事情。
當然，在如此巨大的人口數都買不起房的情況下，廉租房、房產相關的貸款等行業，應該是有旺盛的需求空間的。
增長空間、租金收益
事實上越南房產的疲態已經出現端倪。河內的房產市場自2017年以來，就一直以每個季度1-3%的速度持續下跌。胡志明市雖然也還有小幅度的上漲，但也只是在1-3%左右。
有很多中介在強調，越南的GDP增速高達7.08%，正在複製當年中國經濟的快速增長。但事實上，那樣一個經濟發展水平的地區，擁有7.08%的GDP增速並沒有可以值得誇耀的點。
還是拿四川涼山作為對比，在2017年，有五個縣市的GDP增速破十，喜德14.3%、鹽源12.0%、雷波11.0%、冕寧10.5%、木裡10.3%。如果用同樣的邏輯來對比，是不是這些地區的房產也有巨大的投資空間呢？
租金收益率，越南由於大部分租房信息都不是中英文，所以我們按照國內中介熱炒的度假村項目的7%收益來計算。在越南，非居民要繳納20%的固定稅率作為收入稅，也就是實際收益率大概在5.6%。我們在西昌地區抽樣了一批小區，稅後租金收入率大概在3.46%左右。
此外，越南盾在2018年上半年，跌幅曾經一度達到2.55%，很多中介的租金收益率都是用越南盾計算的。但作為一項海外投資，拋開匯率談收益本身也是一件不明智的事情。
區位和政策優勢：
在銷售越南房產的過程中，很多機構主打的概念，不外乎一帶一路、泛亞鐵路、航空輻射亞洲主要城市、重要的旅遊目的地、豐富的自然資源等。
而實際上，涼州也是絲綢之路的重要節點，擁有西部大開發的政策利好、中國繁榮穩定的社會環境、十大最美古城、五大養生勝地、攀西裂谷礦帶聚寶盆等眾多美譽一個不少。
在雙極的分析師看來，政策性利好對於當地的經濟發展和房價上漲肯定是有幫助的，但即使是所有的政策全部順利落地，這些地區的實際繁榮也需要時間。發展未動、房價先行，最終帶來的反而會是擊鼓傳花的灰飛煙滅。
誠然，作為一個在東南亞有重要影響力的國家，粗暴的將越南和涼山做對比是不合理的，兩個地區的房產市場邏輯也並不具備可比性。
但我們希望通過這篇文章，通過上述的，這些跟房價相關的數據和指標，提醒那些可能頭腦發熱的越南炒房客們，謹慎再謹慎。適度的配置優質的海外資產是很正確的選擇，但是否要將錢投入到越南的房產市場，是需要你冷靜思考的問題。
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