恶意串通一房二卖合同无效，抵押无法解除买受人要求过户法院不支持
——张某与某房产公司商品房预售合同纠纷（再审）法律解析
【关键词】
商品房预售合同纠纷 恶意串通 一房二卖 损害第三人利益合同无效 房屋抵押 无力解除抵押 办理过户
【要点提示】
房产公司与买受人签订房屋买卖合同后，未及时将房屋转移登记至买受人名下，而是与第三人串通将房屋登记至第三人名下，第三人将房屋进行了抵押。房产公司与第三人之间的合同因恶意串通损害买受人利益被认定无效 ，买受人无力解除抵押，请求法院判决房产公司办理过户，法院不予支持。
【当事人信息】
原告: 张某（买受人、上诉人、再审被申请人）
被告：某房产公司（出卖人、上诉人、再审申请人，简称房产公司）
被告：马某（次买卖人、上诉人、再审被申请人）
【案情简介】
2001年7月，某房产公司与张某签订《商品房买卖合同》，将102号房屋出售给买受人张某；买受人按一次性付款方式按期付款，出卖人交付房屋之日，买受人
付清全款802560元； 2003年4月房产公司开具付款人为张某的销售不动产发票，付款发票为80万元，张某于2007年6月从房产公司处取走该发票。上述发票于2003年4月底办理退票，房产公司主张因张某没有交纳税费故房产公司未给其办理过户，故开出发票后立即办理了退票，当时办理退票是为了不交当月的税费。张某自2003年入住102号房屋至今。2001年12月房产公司与马某签订《商品房买卖合同》，将102号房屋出售给马某，并于2014年12月办理所有权转移登记。2014年10月，房产公司与马某签订《房屋代持协议》，约定102号房屋虽登记在乙方名下，但该物业产权实际为甲方所有，乙方以自己名义为甲方代持。2015年1月，马某以102号房屋为债务人北京某公司的债务设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司，最高债权数额为490万元。房产公司与马某主张该房屋
贷出的款项由房产公司使用并由该公司偿还。2018年3月，张某诉至法院请求，1、确认房产公司与马某签订的房屋买卖合同无效；2、确认102 号房屋归其所有，房产公司与马某协助其办理房屋权属过户手续。
【法院判决】
【一审】：
一、房产公司与马某签订的房屋买卖合同无效；
二、驳回张某的其他诉讼请求 。
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【再审】：
驳回房产公司的再审申请。
【案件解析】
1、恶意串通，一房二卖，损害第三人利益的合同无效。
房产公司与张某在自愿基础上签订房屋买卖合同，且合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，现亦无证据显示合同签订时违背双方当事人的真实意思表示，故双方签订的房屋买卖合同有效。
房产公司与马某并不存在真实的房屋买卖关系，且马某取得102号房屋并未支付相应对价，同时就102号房屋设定最高额抵押，故法院认为双方系恶意串通，损害第三人张某的利益，判决确认房产公司与马某签订的房屋买卖合同无效。2、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
本案中，张某表示其无能力解除房屋抵押，故其要求房产公司与马某办理过户不具备履行条件，法院对于张某要求办理产权过户手续及确认102号房屋归其所有的诉讼请求不予支持。如张某认为102号房屋设立抵押给其造成损失，其可另行主张。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物权法》
第一百九十一条第二款 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
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