正視問題並及時調整才能找到出路！
因為國慶節和集中籤約的加持，大部分項目都沉浸在“豐收”的氣氛裡，但10月份的新銷量也是乏力，經歷了一段國慶期間的繁榮後，其餘時間的銷量有些慘淡，可算得上是有些“寒意”來襲。
今年7月-10月的銷量逐漸走低，這把菏澤現有購買力不足的問題又一次放大開來：部分成交價在5500-6000元區間的項目銷量在“寒風”中逆勢而上，大部分6500-7500元區間的項目銷量出現明顯的下滑情況！
老城區、中心城區、東南區域皆出現了銷量下滑的現象，而性價比較高的北區和整體價格較低的西區卻迎頭而上出現回暖。
這說明：菏澤房地產市場需求是持續存在的，但現有購買力著實不足是最大的問題！
10月份銷售情況
（城區50家項目樣本調研）
我們在市場上實際調研發現，大部分項目新推房源的當月去化不盡人意，去化率約在35%-40%左右，
不過有三家新推、首推的親民低價項目去化率在80%-90%左右，這與他們首推定價低、產品適用人群廣的特點有著較大的關係。
接下來是我們調盤的一些大體數據（城區50家項目樣本）：
這個10月，各大項目都在忙著簽約備案回款，表面看似其樂融融收穫頗豐但實則危機四伏！
雖然大家都開始回款，但10月的新銷量卻後繼無力，雖有國慶節的加持，但各項目的日子並不是特別好過！
存在一大批“9月銷量＝國慶銷量=10月銷量”的項目，除了國慶期間，整個10月幾乎沒有太大變化。
整個10月（僅針對菏澤房產網的城區50家項目樣本）：
銷量上升區域：
北城區得益於目前它的高性價比，平銷樣本項目銷售區間在40-70套/月（環比9月銷量稍有上升），其中有3個樣本純新項目新推去化達到85%以上（首推定價低、產品適用人群廣）
西部城區調盤樣本項目銷售區間在30-50套/月，其中有4家項目銷量在80-100套/月（新推產品、優惠政策吸引），當然也有10-20套/月的項目存在（地理、產品、價格原因）
銷量下滑區域：
老城區調盤項目銷售區間在30-60套/月（環比9月銷量下滑），其中有1家項目這個月勉強到達100套大關（環比9月銷量下滑），部分項目更是20套/月的大關都沒觸碰到（定價過高）。
中心城區調盤樣本項目銷售區間在40-80套/月（環比9月銷量下滑），有個別定位出錯的項目銷量為10套/月（定價過高）。
東南城區調盤樣本項目銷售區間在20-40套/月，3家項目銷量在60-80套/月（地段優勢、產品優勢、優惠政策）。
以上數據僅針對菏澤房產網所調取的城區50家項目樣本之內。
總結：在現有的情況下，菏澤購買力缺乏的弊端被逐漸放大！
這從低價樓盤的去化和普通樓盤的去化對比中可以看出；也可以從價格稍低的北區、西區與其它區域的銷量對比中看出。就10月的銷量而言，市場若不及時做出調整，預計在2018年僅剩的兩個月裡去化也不會有太大的變化。
最新價格
在城區成交均價方面，十月菏澤新房成交均價為6239元/㎡，較九月上漲了大約6%！
菏澤二手房交易均價突破7000元大關，來到了7073元/㎡，較九月上漲了大約14%！
- 6000元以下/㎡檔次住宅 -
青禾源：4800元
國開學府：高層4800元 洋房5500元
舜馨苑：4900元
華堂居：5200元
天華國際：高層5500元 小高6000元
國璟府：高層5500元 洋房6500元
天華公館：高層5600元 多層6600元
冠澤海棠灣：小高5600元 洋房6300元
中華佳苑：5600元
龍田府邸：5600元
天悅府：5600元
學林嘉苑：5800元
皇家學府：5800元
劍橋學府：高層5800元 多層6900元
中達逸景花園：小高5800元 洋房6600元
中達誠府：5900元
中南花城：5900元
中達紫荊花園：5900元
- 600-6900元/㎡檔次住宅 -
將軍苑：6000元
曹州名郡：6000元
金域瀾灣：6000元
水榭花都：6000元
匹克花園：6000元
閱城國際名城：6000元
東盛公園印象：6000元
中達逸景廣場：6000元
城投水發天香府：6000元
金都華府中央城：6000元
中銘金沙灣：高層6000元 小高7000元 多層7800元
華瑞紫雲臺：期房6000元 現房6200元
綠地理想城：高層6100元 洋房7500元
信友天潤府：高層6200元 洋房8000元
嘉利學府：6200元
星月綠城：6200元
菏建東城國際：6200元
天華長城公館：6200元
中達宜居荷苑：6200元
凱興天下：高層6300元 洋房7100元
鐵投榮華府：高層6300元 洋房7500元
華地翡翠公園：高層6500元 洋房7500元
御河丹城：6500元
京九馨港：6500元
翰林華庭：6500元
東方名城：6500元
君臨華府：6600元
億聯康城：6600元
名門世都：6700元
萬象廣場：6700元
國色天香：6700元
萬家新城：6800元
中華世紀城：6800元
中北新都心：6800元
綠地花都國際：6800元
名門世家：高層6800元 小高7200元
菏建華泰嘉園：6900元
瑞海國府大院：6900元
- 7000-7900元/㎡檔次住宅 -
翰林豪庭：7000元
華夏幸福城：7200元
錦繡嘉園：7200元
龍翔中央檀府：7300元
名仕豪庭：7300元
建邦中央公園：7400元
潤澤中心之城：7400元
中達廣場：7400元
華僑城：7500元
趙王御府：7500元
魯商鳳凰城：7500元
恆祥彩虹城：7500元
新洲歐洲城：7500元
融邦中山苑：7600元
菏澤富力城：7600元
中達御園：7800元
億聯時代奧城：7900元
菏澤萬達廣場：7900元
格蘭雲天：7900元
- 8000元以上/㎡檔次住宅 -
東盛壹號學府：8200元
菏澤中心：8500元
菏澤碧桂園：8800元
曹州毛衚衕：9000元
目前我們統計了到了上述79個菏澤城區已有參考價格的住宅項目，其中6000元以下的項目共18個，6000元-6900元的項目共38個，7000元-7900元的項目共19個，8000元以上的項目共4個，其餘還有大約
30家左右的新項目暫未推出房價信息！對比9月，17家項目上調了報價，6家項目下調了報價，整體仍呈上漲趨勢~
10月份項目預售取得情況
據菏澤房產網統計10月共有19家項目的8476套房源取得預售證件，達到了1055103.51 ㎡ 的一個體量。
但10月的房源網絡備案數僅為2765套，223606.8㎡，單從套數上來看，10月房源入市量與10月的真實成交量還是有很大的差別，單從上述數據中計算，平均去化率最多在35%左右。
但因為網絡數據滯後的原因，這些並不能反應菏澤樓市的真實情況！
10月份土地市場情況
截止到10月31日，菏澤市區本年已完成土地供應71宗，供應土地面積677萬㎡；城區共計成交66宗，成交土地面積635.67萬㎡。
10月26日，菏澤國土資源局發佈了城區15宗商住地塊集中成交的信息，共計成交約120公頃土地（約1800畝）
詳情如下：
宗地編號：2018-10
地塊位置：開發區長城路以南，碧桂園項目用地以東，大學路以北，桂陵路以西
土地用途：其他普通商品住房
用地土地面積(公頃)：11.08373=166.25595畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：52869.3921 （318萬/畝）
受讓單位：菏澤市城建碧桂園房地產開發有限公司、菏澤城建置業有限公司、鄭州濱水置業有限公司
宗地編號：2018-59
地塊位置：開發區緯二路以南、規劃道路以西、緯三路以北、人民路以東
土地用途其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)6.76315=101.44725畝
出讓年限居住70年、商服40年
成交價(萬元)30434.175（300萬/畝）
受讓單位：菏澤市富力房地產開發有限公司
宗地編號：2018-61
地塊位置：高新區昆明路、牡丹區人民法院以西，八一路、牡丹區人民法院、變電站以北，銀川路以東， 民泰社區周莊自然村以南
土地用途：其他普通商品住房
用地土地面積(公頃)：13.600812=204.01218畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：32641.9488（160萬/畝）
受讓單位：菏澤市御府置業有限公司
宗地編號：2018-62
地塊位置：高新區昆明路以西，紅玉路以北，銀川路以東，鶴福食品有限公司、恆泰油嘴油泵有限公司以南
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：9.41314=141.1971畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：21179.565（150萬/畝）
受讓單位：菏澤中融實業有限公司
宗地編號：2018-63
地塊位置：牡丹區長江路以南、成陽路以西、擬出讓地塊以北、水晶城項目以東
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：2.3481=35.2215畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：10601.6715（301萬/畝）
受讓單位：菏澤榮華城市建設有限公司
宗地編號：2018-64
地塊位置：牡丹區成陽路以西、五屯路以北、水晶城項目以東、擬出讓地塊以南
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：6.1752=92.628畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：28529.424（308萬/畝）
受讓單位：菏澤榮華城市建設有限公司
宗地編號：2018-65
地塊位置：牡丹區西城辦事處重慶路以東、規劃支路以南、規劃支路以西、規劃行政辦公用地以北
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：1.834124=27.51186畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：8363.6054（304萬/畝）
受讓單位：菏澤嘉利置業有限公司
宗地編號：2018-66
地塊位置：牡丹區西城辦事處規劃溝渠以南、貴陽路以西、規劃支路以東、八一路和頤和家園小區以北
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：6.880536=103.20804畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：31375.2442（304萬/畝）
受讓單位：菏澤嘉利置業有限公司
宗地編號：2018-67
地塊位置：牡丹區西城辦事處八一路以北、貴陽路以東、集體建設用地以南、大堤以西
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：5.584946=83.77419畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：25467.3538（304萬/畝）
受讓單位：菏澤嘉利置業有限公司
宗地編號：2018-68
地塊位置：牡丹區北城辦事處黃河路以南、西安路以東、康莊路以北、規劃支路以西
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：13.43357=201.50355畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：62063.0934（308萬/畝）
受讓單位：菏澤市雲翔房地產開發有限公司
宗地編號：2018-69
地塊位置：牡丹區西城辦事處黃河路以南、重慶路以東、規劃支路以北、規劃溝渠以西
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：7.478067=112.171005畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：37577.2867（335萬/畝）
受讓單位：山東慧聰置業有限公司
宗地編號：2018-70
地塊位置：牡丹區西城辦事處規劃支路以南、睿鷹嘉園以東、規劃四支路以西、睿鷹嘉園以北
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：0.599599=8.993985畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：3012.985（335萬/畝）
受讓單位：山東慧聰置業有限公司
宗地編號：2018-71
地塊位置：高新區萬福辦事處毛莊北路以北、陳莊西路以西、北外環路以南、規劃道路以東
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：12.6066=189.099畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：49165.74（260萬/畝）
受讓單位：菏澤高新城市建設投資有限公司
宗地編號：2018-72
地塊位置：高新區萬福辦事處，東方紅西街以北、楊營路以東、龍泉社區孟莊自然村以南、菏澤鵬翔文具有限公司以西
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：4.1394=62.091畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：14280.93（230萬/畝）
受讓單位：菏澤高新城市建設投資有限公司
宗地編號：2018-73
地塊位置：高新區中華路以南，東方紅西街以西，紅玉路以北，規劃溝渠以東
土地用途：其他普通商品住房用地
土地面積(公頃)：16.7611=251.4165畝
出讓年限：居住70年、商服40年
成交價(萬元)：49780.467（198萬/畝）
受讓單位：中鐵置業集團菏澤有限公司
此次成交的地塊中絕大部分的樓面價在1300-1800元/㎡，其中61、62兩宗高新區地塊樓面價在900-1000元/㎡ 。
截止到10月31日，開發區土地樓面價均價為1650元/㎡左右，牡丹區區土地樓面價均價為1350元/㎡左右，高新區土地樓面價均價為1250元/㎡左右！
開發商拿地趨勢更偏向於低地價、低容積、城市邊緣的土地，這樣不僅可以降低成本，還可以在低容積率搞好產品差異，用較低的價格和較為優質的產品吸引購買力傾斜。
10月棚改動向
1、大成莊地塊、學院變電站地塊控制性詳細規劃方案發布
大成莊地塊：地塊位於長城路以南、郭樓東路以西、黃河路以北、桂陵路以東，用地面積約96.5公頃（1447.6畝）同意地塊控制性 詳細規劃，片區內二類居住用地、商服用地，容積率≤2. 5,建築密度≤25%,綠地率≥30%。
學院變電站地塊：地塊位於長城路以南、牡丹路以西，用地面積約0.36公頃（5.5畝）。同意將地塊用地性質由高等院校用地調整為供電用地。
2、李莊片區二期拆遷啟動
簽訂協議期限為：2018年10月7日-10月16日。
徵收範圍：青年北路以東、清華園及大學嘉園以南、牡丹路以西、牡丹區2017-3號地塊一期以北。
3、百花公園將建設防空專業隊及物資庫
10月10日，菏澤市規劃局官網發佈了《菏澤市規劃局關於菏澤市百花廣場防空專業隊及物資庫工程項目選址的批前公示》，菏澤市百 花廣場防空專業隊及物資庫工程項目位於牡丹路以東、中華路以南、大堤以西以北，擬用地面積約1.5公頃，擬建設規模約28862平方米
4、2017-1號地塊（二期）啟動徵收
徵收範圍：牡丹路以東，中華路以南，2017-1號地塊一期以西、洙水河以北（以規劃部門劃定的徵收紅線為準）。簽訂徵收補償協議期限：2018年10月10日至10月16日。
5、曹州牡丹園即將提升改造，打造菏澤首個5A級景區
10月10日山東美晨生態環境股份有限公司全資子公司與菏澤市人民政府簽署合作框架協議根據協議內容顯示為提高菏澤市的城市知名度、美譽度，推進文旅產業發展，做強做大牡丹產業以“國際一流、中國首選的花卉（牡丹）旅遊目的地”為目標共同打造曹州牡丹園項目
6、青年路（中華路至長江路）建成通車
10月16日，青年路（中華路至長江路）通車，青年路南延段（中華路至長江路）全長950米，寬36米，雙向四車道，與牡丹路平行， 其中新建一座洙水河橋。這段路建成通車後可以極大地方便周邊居民出行，緩解牡丹路擁堵狀況。
7、2017-29#地塊啟動徵收，涉及拆遷居民800餘戶
10月20日，菏澤市牡丹區人民政府發佈《關於牡丹區2017—29號地塊房屋徵收決定書》，對牡丹區2017—29號地塊範圍內國有土地上的房屋進行徵收，牡丹區2017—29號地塊簽訂徵收補償協議期限為2018年10月30日至2018年11月8日；
徵收範圍為陳莊西路以東、 泰山路以南、西安路以西、規劃大學路以北。本項目共涉及拆遷居民800餘戶，為滿足現居民生活定於原址回遷，項目總建築面積54萬平 方米，其中安置區15萬平方米，內有別墅、高層洋房及大型幼兒園及配套商業，小區內增加規劃主遒路兩條直接市政主幹道。
8、魯南高鐵陳集段徵收啟動，涉及桶子河、常店兩個村共874戶
10月21日上午，魯南高鐵陳集段徵地拆遷指揮部成立。徵地拆遷涉及桶子河、常店兩個村，874戶、2677人，約1500院落，截至22 號中午共丈量680處院落，完成任務總數45. 3%,
宏觀政策環境
央行：下調人民幣存款準備金率1個百分點
2018年10月15日，央行正式下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資 銀行人民幣存款準備金率1個百分點。
這是央行今年以來的第四次降準，此前三次分別在今年的1月、4月、6月，算上這次的降準，央行今年已經累計 下調法定存款準備金率2.5個百分點。
共計釋放資金約1.2萬億元。
國常會：房價上漲壓力大的市縣，要儘快取消貨幣化安置優惠政策
10月8曰，國務院常務會議明確，要嚴格把好棚改範圍和標準，堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、 林區、墾區棚戶區作為改造重點。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。
住房和城鄉建設部相關負責人強調，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚 改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
新華社：決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄
10月29日，新華社發文稱，種種政策表明，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的"花 拳繡腿"，"房住不炒"定位正在從各方面得到進一步落實。政策"說話〃，對引導和穩定房價預期起著關鍵作用, 把一二三線城市中房價上漲的躁動打回原形，讓有些地方寄予房價"再飛一會兒"的希望迅速冰凍。同一天，住建 部曰前公佈《中共住房城鄉建設部黨組關於巡視整改進展情況的通報》表示，加快建立和完善房地產市場平穩健康 發展長效機制。推進形成租購併舉的住房制度。保持調控政策連續性穩定性，落實地方主體責任。堅持因城施策， 促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制投機炒房，促進房地產市場平穩運行。
城市發展規劃
10月12日，菏澤市規劃局發佈《菏澤市城市總體規劃（2018—2035年）》（草案）公示和意見徵集。
內容包括：規劃期限、規劃層次、總人口及城鎮化水平預測、市域城鎮體系規劃（四個等級、六大類、"一心多軸網 絡化〃的市域城鎮空間結構）、市域綜合交通系統規劃（包括鐵路系統：規劃新建菏徐鐵路、菏蘭鐵路（新石-隴海 鐵路連接線），遠景預留菏澤至濮陽、菏澤至徐州高速鐵路通道。規劃S座高鐵站。新建成武、單縣2座普鐵站。公 路系統三縱四橫一聯〃高速公路網）等內容。
另外，菏澤市規劃局還發布了魏海華府小區（恆大華府）和東暉家園（壹號學府）批後公示：
魏海華府小區（恆大華府）批後公示
東暉家園（壹號學府）批後公示
10月重大營銷活動活動彙總
時間
項目名
活動
10月1日
建邦·中央公園
營銷中心開放
10月4日
嘉利學府
營銷中心開放
10月11日
中達宜居置業
10月13日
龍翔·中央檀府
開盤
10月20日
東盛公園印象
推送2#樓王
10月20日
中丞·玖璋臺
城市展廳開放
10月20日
嘉利學府
項目品鑑會
10月21日
名門世都
小戶型3#開盤
10月21日
曹州名郡
加推11#高層住宅
10月21日
金域瀾灣
加推7#水岸新品
10月25日
東盛·公園印象
牡丹區實驗小學簽約
10月27日
萬達廣場
單層小金鋪產品推介會
10月27日
天華國際
4#、19#選房
10月27日
將軍苑
三期車位發售，四期9#開啟預約，三期沿街商鋪面市
10月28日
水榭花都
聖景水榭花都•上海亞朵•上海發聯簽約
10月28日
華地翡翠公園
產品解析會
10月
天潤府
加推27#、32#、38#、39#
10月
國府大院
12#、20#加推
10月
狀元裡
項目入市
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