編者按：2019年是深圳建市40週年，新中國改革開放的歷程也來到第41年。41年前，改革開放的春風翻越南嶺，拂過南粵大地。在黨中央的正確領導下，在全體人民的辛勤奮鬥下，廣東人民取得了舉世矚目的成就，全省經濟總量連續30年排名全國第一。在廣東人民繼續勇立潮頭、繼往開來之際，鳳凰網房產以城市新城區發展視角，推出《城就·深莞惠城建新動力》重磅策劃，一覽深莞惠三城城市發展進程。
近期，深圳市場傳言“龍華金茂府”即將在10月開盤，均價或突破12萬/㎡，作為深圳第一個現房試點項目，龍華金茂府的入市備受購房者關注。
縱觀龍華區，掛牌成立行政區已經兩年多，曾經的“特區邊緣”如今已蛻變成“中軸新城”，成為深圳中軸最閃亮的明珠。本期鳳凰網房產重磅策劃《城就·深莞惠城建新動力》聚焦深圳龍華區，解析龍華區發展進程。
● ●關於區位● ●
資料顯示，龍華區位於深圳地理中心和城市發展中軸，總面積175.58平方公里，常住人口160.37萬，區位交通優越，華南地區特大型綜合交通樞紐深圳北站坐落於此，與香港形成“15分鐘生活圈”，與廣州形成“半小時生活圈”。
隨著深圳城市建設的西移和北拓，龍華區也逐步承接著深圳主城區的服務功能外溢，交通體系的不斷完善使得龍華區的通勤時間大大縮短。
從區位上來看，龍華區又是以深圳北站為中心的交通樞紐區；作為華南地區面積最大、具有口岸功能的特大型綜合交通樞紐，深圳北站是我國“八縱八橫”高鐵網的重要節點，對龍華區的發展起到至關重要的推進作用。
● ●關於配套● ●
近年來，深圳市龍華區外來人口激增，常住人口占比較高，教育事業體量巨大，但公辦義務教育學位供給緊缺。
鳳凰網房產查閱資料瞭解到，近三年來，龍華教育總投入達120億元，每年新改擴建學校約10所，學位增幅連續全市領先。
據龍華教育發佈，在公辦義務教育階段，2017年龍華建成3所新校，完成2所老校改擴建，6所學校全部開工，新增公辦學位8700個；2018年新開8所公辦學校，數量全市第一，新增公辦學位達1.74萬個。至此，龍華已連續5年學位增幅領先全市；2019年9月，龍華新開辦、建成10所學校。據南都統計，截止9月，深圳全市新改擴建學校總數為47所。龍華10所的數量再度領先全市。
這對於在龍華區居住的家庭來說，小孩教育資源問題或能得到一定程度的緩解。
在醫療配套方面，當前龍華中心有深圳市人民醫院龍華分院、龍華人民醫院2家醫院，有多家社康中心。其中，深圳市人民醫院龍華分院為二級甲等醫院，2002年經當時的衛生局和市政府相關部門同意，深圳市人民醫院自籌資金3000餘萬元建立了龍華分院，於2004年12月16日正式開張營業。目前已開設15個業務科室、9個專科門診以及內、外、婦、新生兒四個專科病房。
2020年，龍華新區將增兩所大型醫院，深圳市新華醫院：總投資43.2億元，床位數2500張，停車位3500個；深圳市第二兒童醫院：總投資27億元，床位數1500張，停車位2250個。
龍華區政府在全力補齊醫療衛生短板的同時，還不斷加強龍華居民健康生活的理念，全區近年來向居民提供了“健苗行動計劃”、二年級學生免費窩溝封閉項目全覆蓋、市結核病防控“三名工程”項目等多項醫療福利。
在交通配套方面，龍華中心區現有多條公交路線，但交通方面仍然較為薄弱，目前僅一條地鐵4號線途經清湖、龍華、龍勝三個站，早高峰出行相對擁擠，在建的地鐵6號二期工程從深圳北站預留高架橋工程引出,途徑龍華、福田、羅湖三區，預計將於2020年建成通車，屆時將緩解龍華中心區交通壓力。
在商業配套方面，龍華中心區各類業務較為齊全，以社區商業為主體，商業圈已逐漸成熟，目前有2個大型購物中心，3個大型超市，集購物、休閒、娛樂、美食、教育於一體，周邊居民出行購物方便、休閒娛樂場所齊全、美食應有盡有。
新興崛起的紅山上塘片區周邊更是匯聚了紅山6979綜合商業中心近30萬平米體驗式商業（在建）、中航九方購物中心近10萬平米、龍光玖鑽近10萬平米高端商業（在建）、中海環宇新天地購物中心近5萬平米、星河coco garden街區購物中心近3萬平米，加之各大型社區自帶配套商業，本片區商業配套面積將接近100萬平米。此外，片區還有龍華兩館（深圳美術館新館和深圳市圖書館調劑書庫）、紅山6979展覽館、演藝館、簡上體育綜合體（規劃中）等文化休閒配套。
● ●關於經濟● ●
公開數據顯示，1-6月，龍華區完成地區生產總值1087.03億元，排全市第五，同比增長3.5%，增速排全市第九；規模以上工業總產值2022.03億元，同比增長3.1%；固定資產投資346.47億元，同比增長10.2%；社會消費品零售總額138.97億元，同比增長7.8%；稅收收入250.35億元，同比增長6.8%；一般公共預算收入79.99億元，同比增長6.8%;全區進出口總額1705億元，同比下降14.4%。
數據增長的背後，是龍華區在大力推進改革創新，在營商環境、基層治理體制、民生、建設四大重點領域改革發力，蹄疾步穩打造一個鮮活的改革開放主力區。
鳳凰網房產瞭解到，深圳中軸線上的北站商務中心區，一棟棟摩天大樓正在抓緊施工，一派熱火朝天的景象。未來，龍華區總部大廈、深港創新中心、龍華創新中心將在這裡匯聚。以這一國際會客廳為代表，全區六個重點片區逐漸成形，將高標準打造成“三城兩鎮一商圈”，為高質量發展注入新動力。
有關數據顯示，今年以來，已有20個重點優質企業項目落戶龍華，總註冊資本達17億元。
由此可見，龍華用實實在在的舉措為區域發展添動力、增活力、聚紅利。
● ●關於樓市● ●
龍華作為深圳整個城市的中心，坐擁深圳北站和紅山，形成一個軌道通達的高端商務CBD中心，與福田中心區遙相呼應，被戲稱“宇宙中心”。
據樂有家研究中心數據顯示，龍華中心二手住宅均價走勢從2014年的22330元/㎡上漲到2019年的48241元/㎡，上漲幅度達到116%，而全市5年二手房均價漲幅為84.23%。
2017龍華行政區掛牌成立後，數據顯示，龍華中心二手住宅成交均價從2017年的41746元/㎡上漲至2019年的48241元/㎡，2年漲幅達15.56%。
此外，今年以來，龍華中心二手住宅成交均價一直處於龍華區平均線以下，同時，該片區的二手住宅成交均價從2019年1月的46440元/㎡上漲到10月的48353元/㎡，上漲幅度達4.12%。
可以肯定的是，龍華樓市是深圳房地產市場“後起之秀”。以紅山-上塘片區表現最為突出。據鳳凰網房產瞭解，紅山片區的二手房成交價一直比龍華區的要高23%-36%左右。
主要原因是2016年深圳高級中學在龍華設立新校區，匯龍灣、水榭春天五期、水榭春天六期、金亨利首府劃分到學區範圍內，成了如今的紅山“四大神盤”。2016年匯龍灣曾一度成為“龍華第一”最高單價達9萬/㎡，如今二手房掛牌價9.7萬/㎡，周邊最貴的萊蒙水榭春天6期均價高達10.1萬/㎡。
而上塘片區可以說是品牌房企樓盤匯聚地，特發和平里、中海錦城、港鐵天頌、潛龍曼海寧、鴻榮源尚峻等項目扎堆，居住氛圍濃厚，二手房掛牌價基本在6萬/㎡以上，最高是8.2萬/㎡（中海錦城）。一般而言，由於限價，深圳新盤定價不能高於周邊二手房價，但是預計10月推盤的龍華金茂府，市場傳言售價要突破12萬/㎡，甚至直逼15萬/㎡，作為深圳首個現房試點項目，這個價格如果確定，勢必成為龍華區最貴的住宅。
但同時，有購房者認為，龍華金茂府的售價高與周邊享受的配套資源不是很相符。“這麼貴的價格，還不如去福田、南山淘個繁華地段的二手房。”
鳳凰網房產認為，龍華金茂府不管定價是否超出購房者心裡預期，貴肯定有它的道理，品質過硬，服務極致，這應該是每個置業者心裡所期待的。
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