编者按：2019年是深圳建市40周年，新中国改革开放的历程也来到第41年。41年前，改革开放的春风翻越南岭，拂过南粤大地。在党中央的正确领导下，在全体人民的辛勤奋斗下，广东人民取得了举世瞩目的成就，全省经济总量连续30年排名全国第一。在广东人民继续勇立潮头、继往开来之际，凤凰网房产以城市新城区发展视角，推出《城就·深莞惠城建新动力》重磅策划，一览深莞惠三城城市发展进程。
近期，深圳市场传言“龙华金茂府”即将在10月开盘，均价或突破12万/㎡，作为深圳第一个现房试点项目，龙华金茂府的入市备受购房者关注。
纵观龙华区，挂牌成立行政区已经两年多，曾经的“特区边缘”如今已蜕变成“中轴新城”，成为深圳中轴最闪亮的明珠。本期凤凰网房产重磅策划《城就·深莞惠城建新动力》聚焦深圳龙华区，解析龙华区发展进程。
● ●关于区位● ●
资料显示，龙华区位于深圳地理中心和城市发展中轴，总面积175.58平方公里，常住人口160.37万，区位交通优越，华南地区特大型综合交通枢纽深圳北站坐落于此，与香港形成“15分钟生活圈”，与广州形成“半小时生活圈”。
随着深圳城市建设的西移和北拓，龙华区也逐步承接着深圳主城区的服务功能外溢，交通体系的不断完善使得龙华区的通勤时间大大缩短。
从区位上来看，龙华区又是以深圳北站为中心的交通枢纽区；作为华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，深圳北站是我国“八纵八横”高铁网的重要节点，对龙华区的发展起到至关重要的推进作用。
● ●关于配套● ●
近年来，深圳市龙华区外来人口激增，常住人口占比较高，教育事业体量巨大，但公办义务教育学位供给紧缺。
凤凰网房产查阅资料了解到，近三年来，龙华教育总投入达120亿元，每年新改扩建学校约10所，学位增幅连续全市领先。
据龙华教育发布，在公办义务教育阶段，2017年龙华建成3所新校，完成2所老校改扩建，6所学校全部开工，新增公办学位8700个；2018年新开8所公办学校，数量全市第一，新增公办学位达1.74万个。至此，龙华已连续5年学位增幅领先全市；2019年9月，龙华新开办、建成10所学校。据南都统计，截止9月，深圳全市新改扩建学校总数为47所。龙华10所的数量再度领先全市。
这对于在龙华区居住的家庭来说，小孩教育资源问题或能得到一定程度的缓解。
在医疗配套方面，当前龙华中心有深圳市人民医院龙华分院、龙华人民医院2家医院，有多家社康中心。其中，深圳市人民医院龙华分院为二级甲等医院，2002年经当时的卫生局和市政府相关部门同意，深圳市人民医院自筹资金3000余万元建立了龙华分院，于2004年12月16日正式开张营业。目前已开设15个业务科室、9个专科门诊以及内、外、妇、新生儿四个专科病房。
2020年，龙华新区将增两所大型医院，深圳市新华医院：总投资43.2亿元，床位数2500张，停车位3500个；深圳市第二儿童医院：总投资27亿元，床位数1500张，停车位2250个。
龙华区政府在全力补齐医疗卫生短板的同时，还不断加强龙华居民健康生活的理念，全区近年来向居民提供了“健苗行动计划”、二年级学生免费窝沟封闭项目全覆盖、市结核病防控“三名工程”项目等多项医疗福利。
在交通配套方面，龙华中心区现有多条公交路线，但交通方面仍然较为薄弱，目前仅一条地铁4号线途经清湖、龙华、龙胜三个站，早高峰出行相对拥挤，在建的地铁6号二期工程从深圳北站预留高架桥工程引出,途径龙华、福田、罗湖三区，预计将于2020年建成通车，届时将缓解龙华中心区交通压力。
在商业配套方面，龙华中心区各类业务较为齐全，以社区商业为主体，商业圈已逐渐成熟，目前有2个大型购物中心，3个大型超市，集购物、休闲、娱乐、美食、教育于一体，周边居民出行购物方便、休闲娱乐场所齐全、美食应有尽有。
新兴崛起的红山上塘片区周边更是汇聚了红山6979综合商业中心近30万平米体验式商业（在建）、中航九方购物中心近10万平米、龙光玖钻近10万平米高端商业（在建）、中海环宇新天地购物中心近5万平米、星河coco garden街区购物中心近3万平米，加之各大型社区自带配套商业，本片区商业配套面积将接近100万平米。此外，片区还有龙华两馆（深圳美术馆新馆和深圳市图书馆调剂书库）、红山6979展览馆、演艺馆、简上体育综合体（规划中）等文化休闲配套。
● ●关于经济● ●
公开数据显示，1-6月，龙华区完成地区生产总值1087.03亿元，排全市第五，同比增长3.5%，增速排全市第九；规模以上工业总产值2022.03亿元，同比增长3.1%；固定资产投资346.47亿元，同比增长10.2%；社会消费品零售总额138.97亿元，同比增长7.8%；税收收入250.35亿元，同比增长6.8%；一般公共预算收入79.99亿元，同比增长6.8%;全区进出口总额1705亿元，同比下降14.4%。
数据增长的背后，是龙华区在大力推进改革创新，在营商环境、基层治理体制、民生、建设四大重点领域改革发力，蹄疾步稳打造一个鲜活的改革开放主力区。
凤凰网房产了解到，深圳中轴线上的北站商务中心区，一栋栋摩天大楼正在抓紧施工，一派热火朝天的景象。未来，龙华区总部大厦、深港创新中心、龙华创新中心将在这里汇聚。以这一国际会客厅为代表，全区六个重点片区逐渐成形，将高标准打造成“三城两镇一商圈”，为高质量发展注入新动力。
有关数据显示，今年以来，已有20个重点优质企业项目落户龙华，总注册资本达17亿元。
由此可见，龙华用实实在在的举措为区域发展添动力、增活力、聚红利。
● ●关于楼市● ●
龙华作为深圳整个城市的中心，坐拥深圳北站和红山，形成一个轨道通达的高端商务CBD中心，与福田中心区遥相呼应，被戏称“宇宙中心”。
据乐有家研究中心数据显示，龙华中心二手住宅均价走势从2014年的22330元/㎡上涨到2019年的48241元/㎡，上涨幅度达到116%，而全市5年二手房均价涨幅为84.23%。
2017龙华行政区挂牌成立后，数据显示，龙华中心二手住宅成交均价从2017年的41746元/㎡上涨至2019年的48241元/㎡，2年涨幅达15.56%。
此外，今年以来，龙华中心二手住宅成交均价一直处于龙华区平均线以下，同时，该片区的二手住宅成交均价从2019年1月的46440元/㎡上涨到10月的48353元/㎡，上涨幅度达4.12%。
可以肯定的是，龙华楼市是深圳房地产市场“后起之秀”。以红山-上塘片区表现最为突出。据凤凰网房产了解，红山片区的二手房成交价一直比龙华区的要高23%-36%左右。
主要原因是2016年深圳高级中学在龙华设立新校区，汇龙湾、水榭春天五期、水榭春天六期、金亨利首府划分到学区范围内，成了如今的红山“四大神盘”。2016年汇龙湾曾一度成为“龙华第一”最高单价达9万/㎡，如今二手房挂牌价9.7万/㎡，周边最贵的莱蒙水榭春天6期均价高达10.1万/㎡。
而上塘片区可以说是品牌房企楼盘汇聚地，特发和平里、中海锦城、港铁天颂、潜龙曼海宁、鸿荣源尚峻等项目扎堆，居住氛围浓厚，二手房挂牌价基本在6万/㎡以上，最高是8.2万/㎡（中海锦城）。一般而言，由于限价，深圳新盘定价不能高于周边二手房价，但是预计10月推盘的龙华金茂府，市场传言售价要突破12万/㎡，甚至直逼15万/㎡，作为深圳首个现房试点项目，这个价格如果确定，势必成为龙华区最贵的住宅。
但同时，有购房者认为，龙华金茂府的售价高与周边享受的配套资源不是很相符。“这么贵的价格，还不如去福田、南山淘个繁华地段的二手房。”
凤凰网房产认为，龙华金茂府不管定价是否超出购房者心里预期，贵肯定有它的道理，品质过硬，服务极致，这应该是每个置业者心里所期待的。
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