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看中一套二手房不滿兩年，還不能上市交易，業主說先交一部分錢，做公證，等滿兩年後再過戶，我覺得這個問題總的來說是可行的，但具體的細節怎麼操作，還得具體的思考。

我個人認為你可以從以下幾個方面來考慮這個問題。

還有多久滿兩年

如果購買的這套二手房離滿兩年的時間不是太久，比如兩個月或者三個月，那一般來說可以直接簽定合同，等滿兩年後再過戶也可以，是不是做公證，其實也不太重要了。

時間就只有這麼三幾個月，房價的變化也可能不是很大，賣房的人也不一定說有什麼突發的事情發生，購買的風險也就不會太大。

滿兩年的時間比較長

比如說超過半年，甚至更長時間，中間的變化就比較大了，有些問題就很不確定，那麼你的購房風險就增加，就得有其他的方式來降低你的購房風險。

繳納一部分房款再加之做公證，是降低購房風險的一個方法，另外還有幾個方法來降低購房風險。

①、增加賣家的違約成本

你在簽定合同的時候，把違約方的違約成本大幅度提高，比如一般的違約方是賠償守約方房款的20%，你可以增加到賠償30%—40%。

在先期支付的房款，一定要寫明是定金，因為違約的時候，定金是雙倍賠償。

這裡的前提條件是，你自己不會違約。②、收取業主的購房資料

業主購房的合同，契稅發票，按揭合同等，所有的購房資料一起收完，保存在你自己這裡。

③、公證時家庭成員簽字

買家在買房的時候，可能是一個人或者兩個人的名字，在產權交易的時候，就只有不動產權證上的人去做產權交易就可以了。但為了避免家庭其他成員干擾這套房的交易，一定要讓產權所有人有關的家庭成員在公證書上簽字，這在出現問題的時候，更加有說服力。

當然，如果家庭成員是未成年人，也可以不去簽字。如果產權所有人有父母健在，那也可以叫父母去簽字。如果產權人兒子女兒已經成年了，也可以要求他們在公證的時候去簽字。

是否有不動產權證

如果本身是有不動產權證，那做一個公證就可以了。如果你是購買的期房，還沒有不動產權證，那你滿兩年還不一定能夠交易，還必須要等產權證下來後才能交易。能夠交易的時間還要更長，那你在做公證的時候，就要更加仔細了。

總結一下

如果滿兩年的時間不是很長，我覺得就沒有必要去做公證。正常的二手房滿兩年交易，前後也需要二個月到三個月，一般的就沒有什麼太大的問題。如果滿兩年的時間太長，那中間變化就比較多，特別是春節前後，房地產交易比較活躍的時候，變化就比較大，出現的問題也比較多，那就要做做一些工作，來避免交易產生的風險。

當然，這是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見；也可以點擊關注，方便以後交流這類似的問題。

重慶玖哥

先交一部分錢，然後做個公證兩年期滿再過戶這種做法肯定是不妥的。房價隨時都有可能發生變化，所以可能沒到兩年你們就會有人違約。

老亮身邊有一個朋友花了不到100萬買一套房子，也是因為費用原因，相等2年再過戶。沒想到到的是，不到一年那套房子的價格漲到了150萬多。我朋友要求過戶時，對方確以家裡其他人不同意為由不配合過戶，而且還要收回房子。後來我的朋友找了律師諮詢，律師表示打官司對我朋友不利，儘量自己協商。無奈後來我的朋友又給了房主50萬才完成了過戶。

老亮朋友這個事告訴老亮，買房這種事必須要及時過戶，因為誰也不知道未來會發生什麼事情。所以老亮建議你，或者多交點錢，或者在看看其他的房子吧，免得給自己找麻煩。

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老亮說房

親身經歷，17年買的不滿兩年的房屋，今年六月產證滿兩年要求過戶時，房東反悔要求加價，各種耍無賴。私下找過房東三四次一點效果沒用，法律上本來要起訴房東，可想來走法律要一年兩年真心耗不起，最後只能妥協加了點錢。協議過戶一定要謹慎

楞31100864

這個問題太簡單了，我這樣給你舉個例子：假如你這房子雙方談成100w，你繳了20w定金，約定兩年後補剩下的80w，然後過戶。可是，兩年後房價大跌，這個房子當時只值70w了，這時原房東要求你把剩下的80w付了，然後再把所有的手續費承擔了，你就可以得到這個價值70w的房子了，你說你會是什麼想法？估計你也是直接毀約吧？

這不就結了，如果你兩年後，房子漲到了150w，你向房主提出補80w，過戶，妥妥的結果就是人家毀約啊，人家大不了退你20w，算上利息4000，大不了我給你算20w利息，總共退你40w，我也要毀約啊！

所以我覺得你的這種做法是有極大的風險的，正確的做法就是三種，一是，直接購買另外的已經有兩年以上的房子，一次性辦好所有手續，房子不是小事，今後扯起皮來夠你受的。二是直接承擔高額稅金，房價你都出了，還怕這點錢？頭都進去了，還怕尾巴？99個湯圓都吃了，為啥還剩一個？三是，如果遇到限售的政策，確實不能過戶，那麼可以全款支付，雙方寫好合同，然後公正，就直接拿到房子，今後滿兩年之後，可以用這個公正去直接過戶了，都不需要賣房者在出面了，反正所有的費用都是你出。

低調的大吃大喝

其實這個問題問出來，本身自己就不放心，但又問出來了，那估計這個房子價格會比市場價低，或者低的挺多的。然後才會動心買，才會問這個問題。

說一下好處和風險吧

房子房產證未滿兩年，不過戶，是因為中間的稅高，等房產證滿兩年再過戶，能省好多稅錢。你們走一個公證，等房產證滿兩年後進行過戶。正常來說沒有問題。

但是，這期間房子還在原房主名下，如果原房主在外面有欠債等情況被人起訴了，法院可以查封原房主名下的房產，因為房子沒有過戶至你名下，所以房子會被查封。就算你有公證書，也拿不回房子。你只能拿著公證書去法院起訴，讓原房主賠錢，房子是回不來了，因為已經被查封了，到時候法院會根據債務的先後，然後把房子賣了，根據欠款的額度比例賠給你錢，比如說。你給了房主十萬，另外一個人給了房主二百萬，房子最後賣了一百萬，你只能得五萬，剩下的九十五萬要給另外一個債主。

頂多你可以根據債務先後，如果你在後，你可以起訴詐騙，能不能成就不知道了。

還有就是，滿了兩年，房主反悔了。不賣給你了，或者兩年後房子價值暴漲，你怎麼辦？房東大不了就是違約，陪你違約金。

再或者，兩年後，房子被房東偷偷抵押出去了，因為房產證丟了可以補辦的，就算房產證在你手裡也沒用，然後你給過錢以後，房東又去把房子抵押了，甚至是抵押給民間借貸的。事多了去了。

還有就是，房東知道房子房產證沒滿兩年，還要賣，還不要全款，要一部分就行，他家是有啥急事？就差那一部分的錢？如果家裡不急用錢，幹嘛不等滿兩年了賣個正常價，還能多賣個錢？因為這種房子最少低於市價的10%才有人買，要不都沒必要這風險。這樣出售房子的看見第一反應就是不正常，中間需要考慮的問題很多。

綜上所述，不能及時過戶，正常過戶的房子，購買後都要承擔很大的風險，既然你這邊想圖便宜，就要承擔風險。個人建議，還是正常價格買個房子吧。或者你能把控中間的風險就行。

髑娃娃

賣買房產，必須過戶，如不過戶，因單方面違約，將造成嚴重的後果！之前遇到過一個朋友交了定金，也有合同，但因房產未過戶，這個賣主因房價瘋漲，直接又賣給另一買家，鬧到起訴，也沒得到房子，因為第二買家把房產已經過戶了，過戶的，根據當前法規規定，是支持過戶的，如果二個買家都未過戶，肯定是支持第一買家。合同法規定，有定金的，造成違約行為，賣應雙倍返還定金，買方不履行約定的，賣方將不退還定金！公正只是在合同約定的基礎之上又加一道安全法砝而已，就像房產，不過戶，總有不妥！

逸軒秩序

房產證不滿兩年不代表房子不滿兩年，所以你要去弄清楚，如果是商品房時間從簽訂買房合同開始算，如果是拆遷房那就不需要滿不滿兩年，只要有拆遷協議就可以免稅，如果房東找不到拆遷協議可以去當地相關部門去調檔案。然後如果房子還是不符合上面條件那就看房子多久滿2，如果時間在3個月以內，可以先給首付款，把合同寫好，能做網籤的話籤網籤。順便在房管局做個最高額抵押，買方收好房產證。儘量把風險降到最低。

房子和車子讓我快樂

這樣絕對是不可行的！

記住一點：買二手房和買二手車是不一樣的！

買賣二手車，選擇這種分期的方式是完全可以的，因為二手車的價格是一定的，隨著年限的增加價格只能是越來越低；這樣作為買方的你絕對不會吃虧，而且賣方其實還替你”買了“一份”保險“。在沒過戶之前，車子還是在賣方名下的，這也就意味著如果這車出現了任何問題，賣方都是”第一責任人“。所以一半賣二手車的都是先交首付就過戶，剩下的慢慢還。

但是買二手房就不一定了，因為房價的波動性太高，價格一年翻一番絕對不是難事；同樣價格一年跌一半也不是難事，這種情況下這個公正毫無意義，因為違約金的數目小於房價的變動價格時，多半人都會選擇賠違約金。

我們打個簡單的比方：你2015年在上海看中了一套100平米的房子，房主要價三百萬元，你只有一百五十萬；於是房主要求你先給一百五十萬，剩下的分批分期的給他，房錢付清房子就過戶。然後雙方協定違約金為三十萬元，做好了公證；但是第二年上海的房子翻了一倍，原先300萬的房子現在炒到了600萬，你說這個時候這個所謂的公證還有意義嗎？你覺著三十萬的違約金和三百萬的房款房主會選哪一個？

你所說的這個協議對賣方來講是最划算的協議，漲了他可以違約賠你違約金然後高價賣房，低了他不擔心你違約；就算是你違約，人家也能白收你的違約金，一點都不會虧。

無雙雜貨鋪

建議買方不要這樣做，等待期間有風險，除非買賣雙方是知根知底的親戚朋友關係。

我們先來看看二手房證件未滿需要繳納什麼費用:

買方:1、契稅 產權面積>90平徵收1.5%

產權面積<90平方徵收1%(針對首套房)

產權面積>90平方徵收？2%

產權面積<90平方徵收1%(針對二套房)

產權面積不管多少徵3%(針對三套房)

賣方:1、個稅 產權面積>144平方徵收1.5%

產權面積<144平方徵收1%

2、增值稅 5.55%

(注:房產證滿五年且在本地只有一套房可免徵個稅和增值稅、房產證滿二年可免徵增值稅)

從以上稅收列式可以看出，房產證未滿對房東影響最大，總計得繳納約7.05%的高額稅收，而買方只需繳納自己最多1.5%的契稅。

房東要求延期至房產證滿後過戶交易，期間會存在這樣的風險:

1、產權人身故:買賣雙方簽訂合同後，若賣方身故，那該房屋還需先辦理產權繼承事宜，才可以辦理產權過戶，期間不排除繼承人不想賣或坐地起價的可能性，到時買方不僅要多付手續費，還會有另外一些違法變故發生。

2、房價上漲或下調:根據相關規定，產權變動以不動產登記為準，在未過戶前即使簽訂了房屋買賣合同，但房子還是賣方的，如果受到房價上漲，賣方是寧願賠違約金也不會賣；反之房價下跌，買方寧可不要定金也不願意再購買該房。

3、房子被抵押或查封:如果在等待過戶期間因房東經濟原因導致房子被查封或房東又拿去抵押辦理貸款等，那對買家來說能否順利過戶還是未知數。

4、一女嫁二夫:在等待過戶的這段時間，房東又將房子賣給另外一個人並且辦理了過戶手續，那對於第一個買家來說只能拿到定金或賠點違約金。

5、買方需證件:買方如自己需要產權證辦理各種事項時卻有房無證(如急需貸款、抵押等)。

其實不可預知的原因還有很多，碰到哪一點都是對買方不利，所以買方還是要求各付各的稅，及時過戶為妥，要是房東不答應，建議還是放棄這宗交易，另看其他房源！

本人從事房產行業數載，誓做最正規、最真誠的中介，歡迎不同意見留言討論，覺得不錯的話留個贊再走唄！

房產老黃

二手房交易不建議這麼操作，況且現在的房產交易的公證書是不能做的，你們現在僅僅只能籤一份合同，然後支付賣方一部分房款，兩年以後過戶，這種操作方式非常不建議。對雙方都沒有保障。

二手房交易過程中，因為產證不滿兩年，難免多出來一部分費用，原則上來講，賣方需要承擔的多一些，但是因為市場原因以及買賣雙方的心理原因，都希望能夠少支出一點，所以就約定，先支付一部分房款或者全部支付房款然後約定時間再過戶（當然時間比較長），雖然很多人都有這種想法，但是作為過來人，不建議此種方式。

因為現在不能做房產交易方面的公證書，如果為了節省費用，長時間不過戶，對於買賣雙方來講，都僅僅只是簽了一個一般的買賣合同，況且合同法的規定，定金額度一般不超過總房款的百分之五。違約金法則是違約金額度不能超過總房款的百分之二十。所以如果合同約定的很清楚，如果出現違約，就按照合同約定的內容執行，這是一個方面。

如果在兩年之間內，因為你們只是買賣合同，所以中間可能存在的風險是一房兩賣，後面有可能會牽扯到很多麻煩的事情。

如果在兩年內，房地產市場增值幅度很大，還可能存在賣方違約，然後按照當時的市場價再次出售。對於買方來講，如果房地產市場漲幅很大，到時候就等於自己蒙受了很大損失。

如果兩年內，買方看到了一套非常便宜，性價比更高的房子自己更滿意更喜歡的房子，買方能否接受這種心理的不平衡或者後悔。

如果買的房產在兩年之內市場降價了，買方能否接受這種心理的落差，能否做到心態的平衡。

如果在兩年之內，買賣雙方出現了很多不可抗力的因素（政策、市場，買賣雙方個人），導致交易無法進行，最後的結果是對雙方來說都是很大的損失。

本人從事房產工作多年，這種交易方式見過很多，大部分都會因為各種各樣的原因，導致交易的失敗，即使很多交易的雙方是熟人或者朋友，都出現了很多的問題甚至反目，所以一定謹慎，慎重。

以上是交易過程中可能存在的風險，希望對大家有所幫助。同時也希望大家能夠關注、評論、點贊、轉發。

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關鍵字: 公證 兩年 二手房