LJJ星空

看中一套二手房不满两年，还不能上市交易，业主说先交一部分钱，做公证，等满两年后再过户，我觉得这个问题总的来说是可行的，但具体的细节怎么操作，还得具体的思考。

我个人认为你可以从以下几个方面来考虑这个问题。

还有多久满两年

如果购买的这套二手房离满两年的时间不是太久，比如两个月或者三个月，那一般来说可以直接签定合同，等满两年后再过户也可以，是不是做公证，其实也不太重要了。

时间就只有这么三几个月，房价的变化也可能不是很大，卖房的人也不一定说有什么突发的事情发生，购买的风险也就不会太大。

满两年的时间比较长

比如说超过半年，甚至更长时间，中间的变化就比较大了，有些问题就很不确定，那么你的购房风险就增加，就得有其他的方式来降低你的购房风险。

缴纳一部分房款再加之做公证，是降低购房风险的一个方法，另外还有几个方法来降低购房风险。

①、增加卖家的违约成本

你在签定合同的时候，把违约方的违约成本大幅度提高，比如一般的违约方是赔偿守约方房款的20%，你可以增加到赔偿30%—40%。

在先期支付的房款，一定要写明是定金，因为违约的时候，定金是双倍赔偿。

这里的前提条件是，你自己不会违约。②、收取业主的购房资料

业主购房的合同，契税发票，按揭合同等，所有的购房资料一起收完，保存在你自己这里。

③、公证时家庭成员签字

买家在买房的时候，可能是一个人或者两个人的名字，在产权交易的时候，就只有不动产权证上的人去做产权交易就可以了。但为了避免家庭其他成员干扰这套房的交易，一定要让产权所有人有关的家庭成员在公证书上签字，这在出现问题的时候，更加有说服力。

当然，如果家庭成员是未成年人，也可以不去签字。如果产权所有人有父母健在，那也可以叫父母去签字。如果产权人儿子女儿已经成年了，也可以要求他们在公证的时候去签字。

是否有不动产权证

如果本身是有不动产权证，那做一个公证就可以了。如果你是购买的期房，还没有不动产权证，那你满两年还不一定能够交易，还必须要等产权证下来后才能交易。能够交易的时间还要更长，那你在做公证的时候，就要更加仔细了。

总结一下

如果满两年的时间不是很长，我觉得就没有必要去做公证。正常的二手房满两年交易，前后也需要二个月到三个月，一般的就没有什么太大的问题。如果满两年的时间太长，那中间变化就比较多，特别是春节前后，房地产交易比较活跃的时候，变化就比较大，出现的问题也比较多，那就要做做一些工作，来避免交易产生的风险。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见；也可以点击关注，方便以后交流这类似的问题。

重庆玖哥

先交一部分钱，然后做个公证两年期满再过户这种做法肯定是不妥的。房价随时都有可能发生变化，所以可能没到两年你们就会有人违约。

老亮身边有一个朋友花了不到100万买一套房子，也是因为费用原因，相等2年再过户。没想到到的是，不到一年那套房子的价格涨到了150万多。我朋友要求过户时，对方确以家里其他人不同意为由不配合过户，而且还要收回房子。后来我的朋友找了律师咨询，律师表示打官司对我朋友不利，尽量自己协商。无奈后来我的朋友又给了房主50万才完成了过户。

老亮朋友这个事告诉老亮，买房这种事必须要及时过户，因为谁也不知道未来会发生什么事情。所以老亮建议你，或者多交点钱，或者在看看其他的房子吧，免得给自己找麻烦。

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老亮说房

亲身经历，17年买的不满两年的房屋，今年六月产证满两年要求过户时，房东反悔要求加价，各种耍无赖。私下找过房东三四次一点效果没用，法律上本来要起诉房东，可想来走法律要一年两年真心耗不起，最后只能妥协加了点钱。协议过户一定要谨慎

楞31100864

这个问题太简单了，我这样给你举个例子：假如你这房子双方谈成100w，你缴了20w定金，约定两年后补剩下的80w，然后过户。可是，两年后房价大跌，这个房子当时只值70w了，这时原房东要求你把剩下的80w付了，然后再把所有的手续费承担了，你就可以得到这个价值70w的房子了，你说你会是什么想法？估计你也是直接毁约吧？

这不就结了，如果你两年后，房子涨到了150w，你向房主提出补80w，过户，妥妥的结果就是人家毁约啊，人家大不了退你20w，算上利息4000，大不了我给你算20w利息，总共退你40w，我也要毁约啊！

所以我觉得你的这种做法是有极大的风险的，正确的做法就是三种，一是，直接购买另外的已经有两年以上的房子，一次性办好所有手续，房子不是小事，今后扯起皮来够你受的。二是直接承担高额税金，房价你都出了，还怕这点钱？头都进去了，还怕尾巴？99个汤圆都吃了，为啥还剩一个？三是，如果遇到限售的政策，确实不能过户，那么可以全款支付，双方写好合同，然后公正，就直接拿到房子，今后满两年之后，可以用这个公正去直接过户了，都不需要卖房者在出面了，反正所有的费用都是你出。

低调的大吃大喝

其实这个问题问出来，本身自己就不放心，但又问出来了，那估计这个房子价格会比市场价低，或者低的挺多的。然后才会动心买，才会问这个问题。

说一下好处和风险吧

房子房产证未满两年，不过户，是因为中间的税高，等房产证满两年再过户，能省好多税钱。你们走一个公证，等房产证满两年后进行过户。正常来说没有问题。

但是，这期间房子还在原房主名下，如果原房主在外面有欠债等情况被人起诉了，法院可以查封原房主名下的房产，因为房子没有过户至你名下，所以房子会被查封。就算你有公证书，也拿不回房子。你只能拿着公证书去法院起诉，让原房主赔钱，房子是回不来了，因为已经被查封了，到时候法院会根据债务的先后，然后把房子卖了，根据欠款的额度比例赔给你钱，比如说。你给了房主十万，另外一个人给了房主二百万，房子最后卖了一百万，你只能得五万，剩下的九十五万要给另外一个债主。

顶多你可以根据债务先后，如果你在后，你可以起诉诈骗，能不能成就不知道了。

还有就是，满了两年，房主反悔了。不卖给你了，或者两年后房子价值暴涨，你怎么办？房东大不了就是违约，陪你违约金。

再或者，两年后，房子被房东偷偷抵押出去了，因为房产证丢了可以补办的，就算房产证在你手里也没用，然后你给过钱以后，房东又去把房子抵押了，甚至是抵押给民间借贷的。事多了去了。

还有就是，房东知道房子房产证没满两年，还要卖，还不要全款，要一部分就行，他家是有啥急事？就差那一部分的钱？如果家里不急用钱，干嘛不等满两年了卖个正常价，还能多卖个钱？因为这种房子最少低于市价的10%才有人买，要不都没必要这风险。这样出售房子的看见第一反应就是不正常，中间需要考虑的问题很多。

综上所述，不能及时过户，正常过户的房子，购买后都要承担很大的风险，既然你这边想图便宜，就要承担风险。个人建议，还是正常价格买个房子吧。或者你能把控中间的风险就行。

髑娃娃

卖买房产，必须过户，如不过户，因单方面违约，将造成严重的后果！之前遇到过一个朋友交了定金，也有合同，但因房产未过户，这个卖主因房价疯涨，直接又卖给另一买家，闹到起诉，也没得到房子，因为第二买家把房产已经过户了，过户的，根据当前法规规定，是支持过户的，如果二个买家都未过户，肯定是支持第一买家。合同法规定，有定金的，造成违约行为，卖应双倍返还定金，买方不履行约定的，卖方将不退还定金！公正只是在合同约定的基础之上又加一道安全法砝而已，就像房产，不过户，总有不妥！

逸轩秩序

房产证不满两年不代表房子不满两年，所以你要去弄清楚，如果是商品房时间从签订买房合同开始算，如果是拆迁房那就不需要满不满两年，只要有拆迁协议就可以免税，如果房东找不到拆迁协议可以去当地相关部门去调档案。然后如果房子还是不符合上面条件那就看房子多久满2，如果时间在3个月以内，可以先给首付款，把合同写好，能做网签的话签网签。顺便在房管局做个最高额抵押，买方收好房产证。尽量把风险降到最低。

房子和车子让我快乐

这样绝对是不可行的！

记住一点：买二手房和买二手车是不一样的！

买卖二手车，选择这种分期的方式是完全可以的，因为二手车的价格是一定的，随着年限的增加价格只能是越来越低；这样作为买方的你绝对不会吃亏，而且卖方其实还替你”买了“一份”保险“。在没过户之前，车子还是在卖方名下的，这也就意味着如果这车出现了任何问题，卖方都是”第一责任人“。所以一半卖二手车的都是先交首付就过户，剩下的慢慢还。

但是买二手房就不一定了，因为房价的波动性太高，价格一年翻一番绝对不是难事；同样价格一年跌一半也不是难事，这种情况下这个公正毫无意义，因为违约金的数目小于房价的变动价格时，多半人都会选择赔违约金。

我们打个简单的比方：你2015年在上海看中了一套100平米的房子，房主要价三百万元，你只有一百五十万；于是房主要求你先给一百五十万，剩下的分批分期的给他，房钱付清房子就过户。然后双方协定违约金为三十万元，做好了公证；但是第二年上海的房子翻了一倍，原先300万的房子现在炒到了600万，你说这个时候这个所谓的公证还有意义吗？你觉着三十万的违约金和三百万的房款房主会选哪一个？

你所说的这个协议对卖方来讲是最划算的协议，涨了他可以违约赔你违约金然后高价卖房，低了他不担心你违约；就算是你违约，人家也能白收你的违约金，一点都不会亏。

无双杂货铺

建议买方不要这样做，等待期间有风险，除非买卖双方是知根知底的亲戚朋友关系。

我们先来看看二手房证件未满需要缴纳什么费用:

买方:1、契税 产权面积>90平征收1.5%

产权面积<90平方征收1%(针对首套房)

产权面积>90平方征收？2%

产权面积<90平方征收1%(针对二套房)

产权面积不管多少征3%(针对三套房)

卖方:1、个税 产权面积>144平方征收1.5%

产权面积<144平方征收1%

2、增值税 5.55%

(注:房产证满五年且在本地只有一套房可免征个税和增值税、房产证满二年可免征增值税)

从以上税收列式可以看出，房产证未满对房东影响最大，总计得缴纳约7.05%的高额税收，而买方只需缴纳自己最多1.5%的契税。

房东要求延期至房产证满后过户交易，期间会存在这样的风险:

1、产权人身故:买卖双方签订合同后，若卖方身故，那该房屋还需先办理产权继承事宜，才可以办理产权过户，期间不排除继承人不想卖或坐地起价的可能性，到时买方不仅要多付手续费，还会有另外一些违法变故发生。

2、房价上涨或下调:根据相关规定，产权变动以不动产登记为准，在未过户前即使签订了房屋买卖合同，但房子还是卖方的，如果受到房价上涨，卖方是宁愿赔违约金也不会卖；反之房价下跌，买方宁可不要定金也不愿意再购买该房。

3、房子被抵押或查封:如果在等待过户期间因房东经济原因导致房子被查封或房东又拿去抵押办理贷款等，那对买家来说能否顺利过户还是未知数。

4、一女嫁二夫:在等待过户的这段时间，房东又将房子卖给另外一个人并且办理了过户手续，那对于第一个买家来说只能拿到定金或赔点违约金。

5、买方需证件:买方如自己需要产权证办理各种事项时却有房无证(如急需贷款、抵押等)。

其实不可预知的原因还有很多，碰到哪一点都是对买方不利，所以买方还是要求各付各的税，及时过户为妥，要是房东不答应，建议还是放弃这宗交易，另看其他房源！

本人从事房产行业数载，誓做最正规、最真诚的中介，欢迎不同意见留言讨论，觉得不错的话留个赞再走呗！

房产老黄

二手房交易不建议这么操作，况且现在的房产交易的公证书是不能做的，你们现在仅仅只能签一份合同，然后支付卖方一部分房款，两年以后过户，这种操作方式非常不建议。对双方都没有保障。

二手房交易过程中，因为产证不满两年，难免多出来一部分费用，原则上来讲，卖方需要承担的多一些，但是因为市场原因以及买卖双方的心理原因，都希望能够少支出一点，所以就约定，先支付一部分房款或者全部支付房款然后约定时间再过户（当然时间比较长），虽然很多人都有这种想法，但是作为过来人，不建议此种方式。

因为现在不能做房产交易方面的公证书，如果为了节省费用，长时间不过户，对于买卖双方来讲，都仅仅只是签了一个一般的买卖合同，况且合同法的规定，定金额度一般不超过总房款的百分之五。违约金法则是违约金额度不能超过总房款的百分之二十。所以如果合同约定的很清楚，如果出现违约，就按照合同约定的内容执行，这是一个方面。

如果在两年之间内，因为你们只是买卖合同，所以中间可能存在的风险是一房两卖，后面有可能会牵扯到很多麻烦的事情。

如果在两年内，房地产市场增值幅度很大，还可能存在卖方违约，然后按照当时的市场价再次出售。对于买方来讲，如果房地产市场涨幅很大，到时候就等于自己蒙受了很大损失。

如果两年内，买方看到了一套非常便宜，性价比更高的房子自己更满意更喜欢的房子，买方能否接受这种心理的不平衡或者后悔。

如果买的房产在两年之内市场降价了，买方能否接受这种心理的落差，能否做到心态的平衡。

如果在两年之内，买卖双方出现了很多不可抗力的因素（政策、市场，买卖双方个人），导致交易无法进行，最后的结果是对双方来说都是很大的损失。

本人从事房产工作多年，这种交易方式见过很多，大部分都会因为各种各样的原因，导致交易的失败，即使很多交易的双方是熟人或者朋友，都出现了很多的问题甚至反目，所以一定谨慎，慎重。

以上是交易过程中可能存在的风险，希望对大家有所帮助。同时也希望大家能够关注、评论、点赞、转发。

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關鍵字: 两年 公证 二手房