二手房市場實則更能準確反映市場的冷熱。
如今，杭州二手房掛牌量已經突破9.7萬套，10萬套門檻只差臨門一腳。在這樣的市場環境下，二手房舉步維艱，賣家主動降價已經成為常態。
然而，購房者依然不買賬，甚至不少紅盤“跌出首發價”也沒能找到買家。
01
昔日紅盤紛紛“跌破首發價”
Y小姐最近很懊惱，她想把名下一套交付不久的新房賣了，但掛牌價從850萬降到770萬也沒能賣出去。儘管降了80萬，中介帶來看的買家還是不買賬，出口就是大殺價。“前幾天有買家開價750萬帶車位，都不到5.6w一平，我好難受。”Y小姐嘆氣著說到。
在2016年9月，杭州啟動限購政策的前一週，Y小姐的父母為Y小姐訂下了中盛府（推廣名：保利中央公館）一套125㎡的房源。
“那時候，杭州樓市特‘瘋狂’，沒有全款根本買不到。”Y小姐回憶到，不記得當時車位到底多少，只記得這套125㎡的房源加上兩個車位，Y小姐一次性付了640萬。那時候的樓市，房價被限，車位來補，車位作為房價的補充，也不足以代表真正的售價。
小鳳凰從置業顧問處瞭解到，該小區最早成交的一套123㎡房源，成交價約5.8萬元/㎡。今年7月，一套139㎡房源以730萬成交，摺合單價5.2萬元/㎡，直接跌出“首發價”（交付後成交第一套房源價格)。
這樣的情況並非個例，最近，曾經的大紅盤中國鐵建西湖國際城和萬科未來城二期在中介的掛牌價都逐漸走低。如兩個小區分別有一套89㎡房源，價格清一色為270萬元，摺合單價3.03萬元/㎡。
要知道，此前中國鐵建西湖國際城萬人搖交付後第一套成交價約284萬萬，此後該小區的成交價普遍在300萬元左右。而上個月，有中介掛出“278萬，只賣五天”這類促銷文案。近日，中國鐵建西湖國際城小區更有業主再次降價，直接亮出底價：“房東急賣，89方底價270萬”。
翻找該小區成交記錄，小鳳凰發現，在8月和9月的成交中，多套房源“跌出首發價”，89方的房源最低賣到了260萬。（不排除中介為幫買家避稅故意降低價格）
中國鐵建西湖國際城成交數據
昔日紅盤多投資客，如今交付投資客著急出手套現，價格高低只是多賺一點少賺一點的問題，但對於購房者來說，未滿兩年還要繳納二十萬左右的雙稅，首付一下就變高了，折算下來單價也並不低，如果沒有特別的紅盤情結，是不會放在首要考慮隊列裡的。
這也是為什麼，這些網紅盤並未出現在二手房成交活躍小區榜單裡的原因。
02
二手房降價面不斷擴散
降價一詞新房市場或還難覓，但在如今的二手房市場上，這樣的情況比比皆是。
位於閘弄口的機神公寓一套84㎡的低層房源，直降近100萬。該房源2018年7月掛牌386萬元，於2019年9月下調至298萬，不到20天，於10月14日，再次下調10萬元。
機神公寓掛牌價
二手房掛牌價頻頻下調，到底是怎樣的情況呢？
從二手房成交數據看，9月份，杭州市區（不含臨安）二手房成交量也僅6098套，環比8月下跌了9.5%。這是今年3月以來，二手房成交連續第7個月下滑。
“金九”慘淡收場，“銀十”到目前來看，成交量也並不樂觀。
十一7天假期，杭州市區（不含臨安）二手房成交量105套，比去年同期多8套。從透明售房網的數據來看，上週（10月7日-10月13日）杭州市區（不含臨安）共成交1231套，儘管成交量相較於國慶假期周有所回升，但仍然處於較低的水平。
有業內人士表示，10月第二週的成交量，是衡量10月市場走勢的重要數據，也是衡量第四季度杭州二手房市場潛力的參考值。上週1231套的成交量不高，可以預見10月總成交量將呈現下滑趨勢。
掛牌方面，去年10月底，杭州八區掛牌不過6萬套出頭，10月20日，掛牌數量已經超過9.7萬套。不到一年，房源量淨增3.7萬套。接下去還會有更多交付紅盤湧入市場，二手房掛牌突破10萬套也只是時間問題了。
小鳳凰從三墩、星橋、新塘等多家中介門店瞭解到，大部分區域二手房價格已經出現下滑，二手小區的降價面正在擴大。許多樓盤價格開始出現5%下跌，有些樓盤降價幅度則更大些。
03
二手成交分化，剛需撐著一片天
市場在冷，如今都還是哪些購房者在堅持買房呢？小鳳凰從中介門店處瞭解到，目前主要是剛需房源比較有吸引力，整體剛需客戶偏多，這類客戶有的急著買婚房，有的可能急著小孩子的學區，只要價格合適會比較容易打動。二手房現在改善客戶不多，他們對房子要求較高，且許多房源需要有大幅度降價才能提升帶看量，但通常大部分買家觀望情緒較重。
杭州二手房市場也漸漸出現“分化”，大量成交房源都來自3萬/㎡以下的小區，有統計數據顯示：9月下旬成交活躍的樓盤中，3萬以上的樓盤成交佔比不足三分之一。
Y小姐持有的便是成交佔比極少的改善房源，按照770萬元總價，扣除兩個車位共50萬元，單價約5.76萬元/㎡。若50萬的車位費用另外算，則該套房源的單價為6.16萬元/㎡。由於未滿兩年，還需要算上雙稅。
放眼全杭州的改善盤，濱江區的綠城·曉風印月，首開均價僅4.7萬元/㎡；即將首開的鳳起錢潮，置業顧問透露，高層房源僅需6.12萬元/㎡，這可是一個距離江河匯流僅800米的良心項目；“中央豪宅區”申花的項目綠城沁園，領出最後一批洋房價格在6.1-6.3萬元/㎡。流搖的中海雲宸、城東新城改善盤價格約4.6-4.8萬元/㎡。
Y小姐的這套房，與目前杭州市面上在售的一手房相比，並不具備價格上的優勢，在二手房邁入下行週期時，出手就變得難上加難。
杭州市場一二手房的價差確實還存在，在改善盤有選擇餘地、而且不急著住的情況下，大部分改善家庭會選擇新房。
那麼，是不是杭州所有二手房小區價格都出現鬆動了呢？
小鳳凰發現，市中心，配套相對成熟，以及熱門學區房的價格相對堅挺。
9月底小鳳凰走訪過景芳一帶的二手房，看過6套總價155萬-240萬的房源，面積段37.75-54㎡不等，均未小兩房，特別是有8㎡大露臺贈送的小面積房源，來看房的購房者絡繹不絕。僅一個十一假期，這5套房源其中4套已經下架售出。
景芳成交房源
那麼景芳這一片二手房降價情況如何，置業顧問告訴小鳳凰，降價的不是很多。
市中心老破小，因為總價低，離市區近，配套成熟，會成為許多剛需的購置二手房首選。
通過這次走訪多家門店，也接觸到不少來了解情況的業主，小鳳凰發現，急售業主可講價的餘地變大了，對沒有購房者去看自己的房子會感到“恐慌”。
而金色和莊、梧桐郡等一大波紅盤的入市，大大分流了購房者，而從目前二手房掛牌以及成交來看， 這波行情不到年底很難回頭。
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