順其自然59922372
2019年已過半，武漢樓市進入下半場，在平時，也有不少粉絲向酒叔提問，下半年樓市走向如何，軍運會之後會不會漲價之類的。今天酒叔就來聊聊這茬事兒~
PS：本文為酒叔個人對武漢樓市的見解，僅供參考，請勿作為購房依據。
01
2019年以前，漲價這個詞，似乎已經遠離武漢樓市很久了。
2016年10月，武漢樓市出臺限購令，同時出臺武漢樓市限價政策，簡而言之就是備案價只能跌不能漲！所有樓盤價格凍結！當時賣什麼價格，後來就一直賣這個價格。
彼時大家已經習慣了，樓盤加推每次價格都一樣，參考上期就可以了。價格幾乎不用預測，因為沒有懸念。
純新盤出來，參照同片區3公里內最高價，很少有樓盤可以突破區域最高價。
當時只有一種情況可以突破這一情況的，就是地王。對於地王的定價規則，就是保本微利，因為地價太高，因此價格不讓開發商虧本，帶裝修價格基本控制在地價的170%左右。當年知名的幾大地王，如融創觀瀾府、中南熙悅、碧桂園晴川府等，都創造了區域價格新高。
而限價紅利帶來最多的，就是搶房！買到就是賺到，成為了2017年購房的主旋律。所謂CS費，是那個年代特殊的產物，現在已經煙消雲散了。
但實際上在現在看來，當時如果一味高價入手，並非買到就是賺到。潮水退了才看到誰在裸泳，不少高價樓盤後來都出現了降價打折。
曾經武漢的限價令
02
2019年以來，廣大購房者對武漢樓市最直接的體會就是，漲！
新年一過，所有人都可以明顯感受到限價的鬆動。雖然樓市調控整體還是沒有放鬆，不過從武漢的樓盤來看，備案價只能跌不能漲早已成為了歷史，被放進了檔案館。
單價1萬左右的盤漲500/平，2萬左右的盤漲1000/平，相比於2018年整體漲幅5%左右，幾乎已經成為2019年樓市不成文的規律。
不過酒叔可以看出，整體的限價政策依然存在，只不過按照統一標準每個樓盤釋放了一些限價壓力。
不少開發商朋友跟酒叔說，限價已經不是問題，加上裝修部分溢價，銷售就很困難了，搞不好還要直接改毛坯，賣不賣的出去才是問題。比如光谷的地王某某臺，高層都25000，洋房要是賣28000，你賣的出去嗎？
也有少數開發商朋友說，申請漲價還是好難，隔壁樓盤都漲了，我們樓盤還漲不上去。呵呵，你猜這是為啥？
酒叔的朋友阿松製作了一個6月武漢樓市的漲價表格，一個月之內有25個樓盤相比前期價格有上浮。
6月武漢漲跌榜（來源：武漢樓市一線）
03
酒叔還發現了一個現象，截止7月底，武漢大部分樓盤相比於2018年都只漲價了一次，幅度基本是2018年毛坯備案價的5%左右。在酒叔印象中，全武漢僅有2個樓盤漲價了2次，分別是招商公園1872和東原啟城。
漲價2次的原因，可能是因為他們太便宜了。東原啟城此前毛坯備案價僅10850元/平，是三環內價格最低的。而招商公園此前14500元/平的價格，也算便宜。2019年，最後2個樓盤價格都是2連跳，慢慢和區域其他樓盤持平了。
這證明，漲價是在合理區間，並非一味猛漲、瞎漲，那種一夜漲8000的情況，是絕對不存在的。對於購房者來講，早點買早點好，但晚一點買，損失也沒有那麼大，一年漲5%，大體也是可以接受的，畢竟買房也有資金成本，市場更趨於理性。
三級跳
04
那麼漲價給武漢樓市到底帶來了什麼？酒叔認為積極的影響遠大於負面影響。
購房本身就需要大量資金成本，房子買了但還沒拿到手，就要開始還貸款。在如今這個利率時代，平均每年的資金成本要在5%左右，2年交房時如果沒漲10%，就是陰跌，擱誰心裡也都難受。
2018年年底，武漢大規模爆發裝修相關事件，除了精裝本身的問題之外，“覺得自己買虧了”，是一種很普遍的購房情緒。因為當時房價沒漲，如果你挑選了不是那種所謂的筍盤，很有可能有小小的站崗，所以退房、退裝修成為了很多購房者的訴求，不少購房者買房之後的情緒是非常負面的。
說實話，公務員真的是萬里挑一，你沒考上可能真的是因為智商不夠，酒叔真的是很佩服管理者的智慧。
2019年漲價以來，價格漲了，資產增值了，也沒有人願意退房了，購房者各方面的怨念似乎一下子少了很多。
同時，開發商的壓力也釋放了出來，不用每天為了備案價糾結，不用每天想著怎麼收取價外價，利潤空間增加了，很多事情都好做了。
對於樓盤銷售也是一大利好，比如青菱新區的價格樓盤，景瑞14000開盤之後，隔壁旭輝13500剩下的房子3天內就搶光了，這就是漲價帶來的連鎖效應。
05
那麼，有人會問，下半年，武漢新房備案價還會漲嗎？
這個問題酒叔真的回答不了你，首先住建部給各個城市都有明確的房價調控目標，管的不好的城市都被約談了，調控也升級了，例如蘇州、大連，都是很明顯的例子。
武漢自然有明確的房價調控目標，只有完成這個整體目標，房價才有可能適度放鬆。
2019年7月 蘇州樓市3年限售新政
酒叔認為，在武漢上半年適當漲價釋放了房價壓力之後，下半年備案價再次上漲的空間不是特別大，但也依然存在。
酒叔預計大概率不會出現每個樓盤再普漲的情況，但也一定會有部分樓盤繼續上漲，低價盤2連跳的可能性也是存在的，但酒叔認為漲幅每次也不會超過5%，一年內不會超過10%。
2019年10月，武漢將迎來一張舉世矚目的大考。學生大考之前緊張，大考之後會放鬆。房價亦是這個邏輯，10月之後，房價再度適當放鬆的不是不可能。
雖然酒叔對於某些中介傳言軍運會之後武漢房價大漲這樣的觀點嗤之以鼻，但酒叔自己一定會在10月之前再買2套房，也建議大家10月之前看中了樓盤就儘快下手。拋開房價的層面，軍運會對於一個城市的發展刺激還是很積極正面的。買房，更多的還是看重城市價值和區域價值。
而新房的價格的上漲，只是房價的顯性體現。新房價格更多的體現的是調控政策，並不是完全的市場經濟形態。而二手房市場價格，更多的才是樓市真實的價格體現。
而2019年以來，二手房價格與2018年高點時有不同幅度的下跌，市場預期變了，曾經那波投資的人也集中出手了，供應量增加的很快。
酒叔的朋友小白，2016年買的那套遠城區大戶型，雖然入手價格很低，但現在以和周邊新房同樣的價格掛牌，由於證還沒有滿二，3個月無人問津，看房的人寥寥無幾，很難賣出去。
備案價本來就是樓市調控的輔助工具，房地產市場本來應該是市場經濟，房價體現的是城市價值與供需關係，漲與不漲，都在情理之中。
06
3年以來，酒叔對於武漢樓市調控政策的評價，就是一個字：穩！
無論全國多麼腥風血雨，武漢的調控政策幾乎3年未變，庫存正常，供需關係正常，價格浮動合理。
漲價，有人會開心，有人不開心。
不漲價，有人會開心，也有人不開心。
對於購房者來講，不管漲還是不漲，看中了樓盤覺得價格合適就趕快下手。
沒看中樓盤，就趕快繼續看，不要勉強下手，也不要灰心就不買了。
螺旋上升，這一直是中國樓市不變的方向。
買房最好的時機，永遠是十年前和現在。
江湖酒叔
在武漢買房子，什麼時候都不算晚；換句話說，只要城市化步伐不停下來，武漢的房價還要繼續漲下去。什麼“廉租房”“公租房”等等都是杯水車薪，房子的“剛需”任何人都擋不住的。
在我居住的這個小區，具體到我居住的這棟樓，家家戶戶的房主已經基本上換了一輪——第一批居住的“福利房”房主已經差不多換了一茬，在其它地方全部換成了真正意義上的“商品房”。
至於房價麼，到目前翻了幾個跟頭還沒有歇腳的“意思”。隔壁有一套“小兩間”，大概在十幾年前出手時，房價是38萬；第二次出手時變成了68萬；前不久又換了一家，這家花了120萬——不到五年時間，翻了一番！
仔細打聽，才知道兩次買房子的都是來自周邊縣市的務工者——也都是為了子女以後有個更好的上升空間；賣掉老家的房子，在武漢置業。
“無恆產者，無恆心”——在城市特別是大城市置辦一份產業，是所有進城務工朋友們的夢想，不為別的，就是為了下一代人。總之，一個城市越大，機會也就越多。
表面看起來，武漢市現在的新房價格確實漲勢有所放緩；但是，主要原因還是因為新樓盤離市區越來越遠；不是“有車一族”，出行都非常困難，更不用說生活配套設施比如學校、幼兒園、超市、醫院等等了。
現在賣得比較火的仍然還是“二手房”，尤其是成熟小區，配套設施齊全，交通也方便的那些區域，比如漢口沿江一帶、發展大道一帶；武昌武珞路沿線一帶，還有青山區的價格凹地等等。
買房子的朋友，不要猶豫了；三四線城市的房價必定會鬆動：但是，武漢的房價仍然會繼續上漲——不是有個“武漢城市圈”嗎？到武漢來尋找發展機會的人，就是房價的助推劑。
閒看秋風999
武漢目前的房價到底有多高？
圖上所示的是武漢房價走勢圖，可以看到武漢房價進入2018年10月份之後是一直處於下行的趨勢的，但是進入2019年後基本穩定在房價均價15000元以上。不過需要跟大家普及的是，武漢目前的房價均價是包含了黃陂、江夏、蔡甸等遠城區的房價。根據數據來看主城區的房價已經不低：洪山08月新房均價 21755 元/m²；漢陽08月新房均價 18535 元/m²；武昌08月新房均價 29287 元/m²；江岸08月新房均價 22977 元/m²；江漢08月新房均價 31180 元/m²；礄口08月新房均價 26562 元/m²；青山08月新房均價 17838 元/m²；可以看到老城區內武漢8月份的房價已經不低了，如果僅僅計算這些老城區的房價，武漢的房價均價早已破2萬。可以說如今適合外來人口聚集的區域多數集中在武漢的外圍，也就是我們經常說的遠城區。或許這也是為什麼很多在武漢想要定居的朋友一直說，武漢房價高的原因吧。
武漢如今城市框架在擴大，基本所有的人都被向外圍遷移，人口流入不停止房價很難停漲
第一、武漢本身豐富的高等教育、醫療等資源和經濟發展程度並不缺乏對外來人口的吸引力。根據數據顯示，2018年武漢的常住人口流入增加18.81萬人，可以說人口的流入還是相當可觀的。而且從歷史數據來看武漢從來不缺乏對於人口的吸引力，根據一份統計年鑑數據顯示，1995年到2015年，武漢市常住人口數量從710萬上升到2015年的1060.77萬，增長近50%；而且根據《武漢市人口專題研究》提出，到2030年，武漢市域總人口最多可達1700萬人，保守估計將達到1500萬人；到2050年，武漢市域總人口最多可達2250萬人，保守估計為1700萬人左右。也就是說目前武漢仍然還有600萬左右的增長空間，這樣的人口流入勢必是保證武漢房價穩定上漲的基礎。
第二、人口淨流入的城市房價保持穩定上漲是很容易的，什麼時候人口增速減緩房價也就到頂。今年武漢房價基本處於穩定的很大部分因素是因為本身政策調控的結果，看過我文章的朋友應該知道，從5月份開始武漢就有意的加大了商品房的供應數量。可以說相比於增加土地供應量來說，增加商品房的供應數量更有利於穩定房價。根據7月份國家統計局的數據顯示，武漢新房價格同比上漲14.6%，二手房同比上漲3.4%，可以說武漢還是處於新房和二手房價格都上漲的情況，這樣的情況下地方就需要防止出現過多的投資性購房了。
第三、武漢這樣城市的房價根本不是以當地的收入水平作為參考的，畢竟如今武漢人口外來人口已經佔據了不少。武漢這樣的省會城市吸引的是湖北省內的所有人甚至是周邊臨近省份的人口流入，比如：河南信陽和湖南嶽陽等。可以說藉助於湖北本身擁有5900多萬的人口基數，武漢本身的人口數量還是有一定的上漲空間的，或許真的達到1700萬（佔據全省總人口28%左右）也不是沒有可能。
綜上，我總是不自覺的喜歡把武漢和南京放在一起進行比較，因為兩座城市的相似之處太多，無論是從GDP還是教育等方面來說。目前來看南京的房價均價在18000元左右，武漢房價或許還是有上漲空間的，前提是人口流入速度不減弱。原創不易，歡迎喜歡城市房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。
勇談房產經濟壹貳叄
武漢做為湖北省省會城市，目前也是華中地區最大的城市，房價的均價在2萬左右。從2018年初開始，到現在一年半的時間，武漢的房價並沒有明顯的波動。
根據房居客上面統計的房屋售價信息我們可以發現，武漢的房屋售價自去年10月份達到最高峰，而後就開始了逐步的回落，但是我們也應該發現武漢的房價並沒有出現斷崖式下跌，也就說武漢的房價只是在緩慢的調整過程中，每個月只有幾百元的差距，這種調整對整個房價市場的影響並不大。
安居客上面的數據中，包含了武漢所有區域，其中漢南、陽邏、黃陂等比較遠的地區也在計算中，這些地區的價格在去年開始有一些下降，其中主要的原因是供求關係的改變。也有一些地區因為房子建設的位置相對之前偏遠一些，放假自然也下降一些，比如東湖高新區，以前房子主要集中在高新2路、3路，但是現在房子已經建設到了高新7路，所以房價的波動也比較大。
武漢二手房在去年之前出現倒掛，即為二手房比一手房價格更高，因為政府限制了新房的價格，而新房銷售出現秒光的情況，所以很多人不得不轉向選擇二手房，這樣二手房價格就高起來了。但是去年下半年到今年以來，二手房房價出現了一些下降，不過下降幅度依舊是比較小，還沒有達到崩盤的地步。
總的來說武漢的房間最近處在價格小幅波動的階段，如果說武漢還能抗多久？只能說武漢房價不會出現斷崖式的下跌，而且隨著武漢政府在房市逐步放開，武漢可用之地減少，武漢房價還有可能出現轉向。
武漢是一個具有很大發展潛力的城市，將來會有更多的發展空間，人員也會越來越多，武漢的房子需求還會很大，尤其是剛需。從進一年多以來的銷售情況看，最搶手的依舊是小戶型的房子，這說明武漢依舊聚集一批強大的剛需群體，有剛需的支撐，武漢的房價不會出現斷崖式下跌。
帝國烽火
快拉倒吧！投資房產的無非就是為了獲利，自己去二手房市場看看，多少房子上架、降價、下架，再上架、降價、下架，除非特別好的或者價格合適的，不然真賣不出去！舉個真實的例子，我項目上有個施工老闆，有次一塊兒喝酒聊到武漢房子，他說他手上有八套，掛了一年半了，才賣出去兩套，因為是學區房，其他三環四環附近的稍微偏點，連電話看房的都少！
狼圖騰20930147
武漢房價是個供求問題，人口體量和城市發展擺在那，城市的配套設施擺在那不是小城市比得上的，可以查一下武漢的規劃世界級城市規劃，有一棟樓裡整層全是武漢的沙盤。不管是醫療資源，教育資源，還是就業機會，商業中心，交通樞紐，都是一流城市的配置。而且以後中國的發展方針就是二十幾個城市群，全國的人口都會流入這些城市中心，武漢就是其中競爭力排在前列的。所以武漢的人口會隨著城市發展越來越多，周邊的人口會都會流入這些中心城市。參考一些條件優勢比不上武漢三四線城市，武漢的房價應該是屬於格力區間。
金錢即尊嚴
這個問題問出來就已經有預設前提了。第一，武漢房價高。第二，武漢房價會降。從城市的實力和地位看，武漢的房價總體不能算高，當然也不低。至於說會不會降？我看夠嗆。至少名義價格不會有明顯的降。不漲就不錯了。而實際情況是正在漲。
知道了58143293
撐不了多久。軍運會給了人們這樣的錯覺:房價會大漲。持房待漲，會前搶購大有人在。六月起為了迎接軍運會，政府停批房建項目，這些都助推了房價微漲。軍運會後房市會逐步迴歸正軌。
丁兵321
標題寫錯了；應該是低房價還能持續多久
久違了111998066
假設房租和折舊相抵，資金成本5%左右，如果低於這個漲幅，基本上資產就會縮水，不如老老實實存大額，
中國未來房地產趨勢無非是香港，新加坡和歐美模式，最大概率還是歐美模式，增加持有成本，降低購買成本，所以買房還需慎重！！！
