開實體店，我們都會遇到這樣的情況:開發商寧可增加“免租期”，也不願意降低租金！
所謂免租期，一種說法是開發商為了支持商家開店給出的優惠政策，另一種說法是商業樓盤培育期給出的置換條件。
開實體店租金成本十分關鍵，簽訂合同就劃分了雙方“合作關係”與各自承擔的責任，後續的權益也就受到了法律保護，一旦租金成本簽訂較高，後續經營壓力會增大，作為商家來說，租金勢必越低越有優勢！
投資商鋪的前提:預期需具備增值、保值條件！
投資者購買保險、定期儲存產品、固定資產目的是為了保值、增值。投資房產亦是如此！如果商鋪不能達到保值、增值效果，就變成了失敗型投資。
但是房產作為市場交易商品，漲或跌是常態，人口密度增加商鋪價值提升，商家營業額減少商鋪價值降低，可見商鋪的投資並非一勞永逸。
住宅類房產則不同，不僅受到供需關係影響，同時還受到國家調控限制，一方面住宅是人們生活必需品；另一方面住宅類房產過分投資易出現較高空置現象！鑑於此國家對住宅類房產投資加強了調控力度！
影響商鋪價值的主要因素
- “地段”成本，根據地段不同，開發商拿地的成本也就不同，核心地段地皮貴毋庸置疑，直接決定了商鋪售賣“臺階”，通常老城區商鋪的價格高於開發區數倍，部分原因就在於土地成本較高！
- 商鋪的使用性質，同一地段的不同性質商業中，商鋪價格不同。比如同地段購物中心商業綜合體和社區商業相差較大，特別是二樓，價格更是相差甚遠，購物中心因自身建築樓層有限，一般在五層樓左右，而住宅類性質用地底部兩層為商鋪，三層以上為住宅區，相比之下，購物中心價格會高於住宅底商。
- 開發商的預估收益，修建出來的建築目的是銷售，從而賺取利潤，開發商對房產銷售往往會根據市場調研分析做出適當定價，一般情況下會稍稍高於周邊商業體，一方面增加了自然產值；另一方面樹立了房產會“增值”的正面形象！
由此可見影響商鋪價值的主要因素是成本、使用性質、預估收益，無論是哪一點都是在為增值做鋪墊。
為什麼寧願增加“免租期”，也不願意降低租金？
銷售出去是最終目標，如果一個樓盤的商業全部售出，那麼招商環節遍不再重要，往往存在商鋪“庫存”的樓盤才會注重招商。屬於典型的招商在前，銷售在後模式。
一位做餐飲的老闆在租門面時，深知租金成本的重要性，寧可不要免租期，也不願意將壓力累計到租期後期，因為身處的角度不同，需要以自身追求為目標。
總租金不變，免租期長、租金高時:商家的後期壓力更大，預付租金和押金較多。例如月租金90元/㎡/月，合同期6年，免租兩年，對商家來說，免租期內沒有租金成本支出，但是過完免租期則按照原價支付租金，這類情況一般發生在新建樓盤，周邊入住人群還不多，為增加商業氛圍，同時租金高於周邊正體現了房產的增值效果。
總租金不變，免租期短、租金低時:商家的租金均衡，預付租金和押金較低。比如沒有免租期，租金60元/㎡/月，合同期6年，6年內與上述總租金相同，但是租金成本每月分擔，一般發生於業主直接出租，有利於業主持續收入，降低自身風險，開發商則不願意以這種方式出租，一方面要營造增值氛圍，另一方面減輕商家前期壓力！
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