上次寫自貿區概念房的時候，有粉絲建議再寫寫自貿區的寫字樓。
畢竟寫字樓這個坑可比自貿區概念房大得多，所以今天小笙就跟大家聊聊寫字樓。
其實，早在2015年就有專家提出，我國的寫字樓已經嚴重過剩。
但由於這些年地產在我國的支柱地位，基本上對小區規劃的大部分情形都給亮了綠燈。
再加上由於技術數據因素，這些年在規劃寫字樓時也沒有整體的數據統籌，以至於無數寫字樓還是如雨後春筍一樣源源不斷的冒了出來。
只是在接下來的16年、17年裡，這些寫字樓過剩的現象被一片火熱的樓市所掩蓋。
但，如今經濟寒冬，寫字樓終於露出最蒼白的底色。
1、驚人空置率
在各地的新區規劃中了，寫字樓已經成了必不可少的標配。
比如天津的濱海新區，前些年正趕上國家大戰略發展濱海新區的時期。
北塘、響螺灣等幾個大的商業辦公區拔地而起。
但是“潮水”退去的時候，才發現北塘和響螺灣等一批商業賣不出去。
即使到了現在，天津市的商業辦公樓空置率仍然偏高，究其原因還是天津市的經濟水平根本用不上這麼多辦公樓。
除此之外，還有寫字樓空置狀況曾被央視點名的深圳。
據高力國際發佈的2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告：
深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高，福田區的空置率是16%，而南山區則是22%，其中最高的前海片區達65.7%！
除了熱議的天津和深圳外，其他城市寫字樓空置狀況也不容樂觀，北京甲級寫字樓空置率上升到11.5%，達到8年來最高值；上海優質寫字樓空置率為18%，是10年來的最高值；
而上述這些寫字樓高空置率的城市還是一線和直轄市，其他三四線寫字樓空置率只會有過之而無不及。
2、需求動盪
究其原因還是沒那麼多企業，也沒有那麼多辦公需求。
說到底住宅是to C的市場，而寫字樓則是純投資物業，是to B的生意。
住宅的目標用戶，是每一個需要穩定居所的人，而寫字樓的目標用戶就是公司數量，以及那些勞動力人群白領的數量。
但一座城市的公司數量，以及勞動力人口是相對有限的。
據國家統計局數據顯示，從2011年到2018年，我國15-59歲勞動人口數量減少了近4000萬人，而且在未來預計也會持續減少。
在很大程度上決定了，受眾人群勢必會大大減弱。
人們買住宅，買的是居住需求，以及該城市的就業環境，城市所能提供的醫療、教育、文化氛圍。
只要這座城市有源源不斷的人口，就能進一步讓住宅價格堅挺。
但寫字樓則並非如此，寫字樓受經濟週期等因素影響極大。
無論是經濟下行、商圈變遷、產業轉型、城市產業結構調整，還是寫字樓本身後期維護差、配套沒跟上，都會導致其受到巨大沖擊，因此不確定性極高。
比如這兩年，社會融資加速下滑，互金行業受到較大沖擊，加上部分板塊寫字樓供給加大，就直接體現在了寫字樓空置率上升。
空置率上升，最受傷的就是寫字樓投資者，為了讓當初的投資獲得收益，只能降價出租。
以前面提到的深圳為例，2019年上半年深圳寫字樓的租金價格一直在下行。
相比2018年降幅達到20%—30%，其中南山區部分產業園區的租金下跌幅度達到40%，收益也險些腰斬。
所以投資寫字樓，不僅僅需要面對空置，還需要面對收益的動盪，不是誰都能玩兒的。
3、想象很美好
新聞上、娛樂頭條上，我們也會經常看到，某大亨購買半棟寫字樓租金上漲賺得盆滿缽滿，某明星為女兒買幾層寫字樓作為保障的新聞。
因此大眾對寫字樓的看法難免期望過高，總覺得買下之後就能躺著收租，也能賺得盆滿缽滿。
殊不知，真正好的商業，好的寫字樓，如城市地標這類永遠不愁租的大型寫字樓，往往都是有錢人玩的遊戲。
前期捨得投入大量的資金，而且就算被套也不會影響正常生活。
但對於普通人而言，能接觸到的寫字樓項目往往都是百平米左右的項目，甚至有的寫字樓僅有五六十平一間，跟公寓別無二致。
這樣的項目，即使真的如銷售所說，能發展起來，幾十平的寫字樓能租給什麼樣的公司呢？又能收到多少租金呢？
這些租金顯然難以達到自己躺著收租過上米蟲生活的願望，畢竟投資就不大，卻做著天上掉餡餅的夢，顯然不現實。
更何況全國寫字樓高空置率的現狀下，能否租出去還是未知數。
4、變現難
寫字樓變現往往比普通住宅，比公寓樓難太多。
但大部分人認為變現難主要是稅費，但小笙認為並非如此。
當寫字樓掙錢的時候，就跟一個印鈔機一樣，根本不愁賣，畢竟只要有得賺，多高的稅費都會有人搶著買單，（當然在掙錢的情況下，基本上也不會有人賣）。
變現難，主要是在逆境中變現難，一旦有頹勢出現二手市場就很難不認可，一般商鋪或者寫字樓的投資老手，一旦買入這種商鋪，都是打著長期持有的準備。
當發現虧本的時候，租不出去，收益無法覆蓋投資的時候，就很難賣出去。
畢竟購買者稍微一打聽，就知道房子是個什麼情況，根本沒有接盤者，只能爛在手裡。
即使在著急用錢的情況下，大部分銀行也不會接寫字樓的抵押貸。
所以面對寫字樓投資巨大的不確定性，如果不是具有大量的投資資金，必須把寫字樓做為配置之一的情況建議慎重。
如果沒有深厚的功力，沒有充足的房產經驗，以及充足的資金，就輕易不要碰這種產品。
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