“非住宅”产品能不能买？先弄懂土地性质再买房

在中央“房住不炒”定位下，一线城市楼市调控持续加码，住宅产品除了限购限贷外还需要购房名额。为了跳过“限制”，一些人把眼光投在了不限购的“非住宅”产品上。

一般来说，房地产销售项目按照性质大致分为住宅、商业、办公、商务公寓和产业配套宿舍五类，但具体拆分购房者口中笼统的“公寓”概念，又分为商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店等等，业内将之统称为“非住宅”产品。

那“非住宅”产品到底能不能买？局长从土地性质、使用权限、贷款政策和其他四个方面帮你来分析。

土地性质及使用权限

我们在买房的时候首先要了解的就是土地性质，那土地性质究竟是什么呢？

在我国的城市规划中，城市宗地土地性质一般分为五类，包括：居住用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。

土地性质的不一样用途也不一样，这也就间接决定了它们的土地使用权年限的长短。

从表格中可以看到，居住用地的土地使用权年限最高为70年，商业用地土地使用权年限最短为40年。

需要主要的是，土地使用权年限绝对不是房屋产权年限。买房的时候，销售会告诉你这个房子是70年产权的、50年产权的，这里所说的70年产权指的是“土地使用权”，不是房屋所有权，房屋所有权是永久属于你的。

根据有关法律规定，在土地使用权期满后，使用人要求继续使用的，国家可以不收回土地使用权，可按规定申请续期。

关于这两项的区别，如下图所示：

那土地使用年限又是如何算的呢？

土地使用年限是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。举个例子：开发商A 2009年公开竞得了一宗住宅用地，并于2013年进行住宅项目销售，小王购买了一套70年住宅，而土地使用权限从2009年就开始算了。

有什么不同

1、贷款政策不同

主要从贷款方式、贷款年限、首付比例和契税四个方面分析

贷款方式和年限：商业性质的住宅只能进行商贷，而且贷款年限最高只有10年；住宅性质的住宅可以选择公积金贷款、商业贷款、公积金加商业混合贷款，北京贷款限制最高25年。

首付比例：商业性质的住宅最低只能做到5成，而住宅可以做到3成。

契税： 首套住宅的契税根据面积大小而定，一般是1%~3%，而商业性质住宅的契税均为3%

商业性住宅不占用个人名额，这让一些刚需客群想着可以买来过渡、再转手。

北京新政下不容许个人买卖商业住宅，只能以公司名义购买。

2、其他不同

①生活成本不同

商业住宅的水电费会高出很多，而且不能通燃气。因为属于商业性质用地，所以需要按照商用标准收费，一般情况下比住宅收费标准高出30%左右。相比之下，住宅的生活成本会低些。

②落户政策不同

一提到商业住宅我们首先要考虑的一定是落户问题，因为绝大多数城市的商业住宅是不能落户的，而普通住宅就不存在这些问题。

③入学政策不同

在一般情况下，商业住宅是不能申请学位的，虽然现在有部分城市给商业住宅配置了学区，但是这种比例太少了。

④居住品质不同

商业住宅的容积率很高，我们经常能听到2梯12户、3梯18户这样的梯户比，人员复杂，安全性也不容乐观，居住舒适度也远远低于纯住宅。

那“非住宅”产品到底能不能买呢？

相比住宅，购买“非住宅”产品的流程会较为复杂繁琐，后续需要处理和操心的事情比较多。

局长建议买房的时候，还是要看两点：一是有无学位、能否落户，二是居住舒适度。

毕竟房子是大件商品，往往会锁定一个家庭未来数年甚至几十年的现金流，在购买时更应该谨慎。如果有资金有名额，局长更建议一步到位买住宅。