苏颜57

售楼部都还没开始卖房但中介却有卖了，而且还便宜些，千万别买！

这种现象不是正常的楼盘分销

开发商找中介分销，委托各个地产中介帮忙带客看房和卖房，通常是与售楼部的销售节奏同步。中介在带客户去看房前需向售楼部报备，要不难以界定客户的归属问题；其次，项目介绍、可售房源推介、计算价格和办理认购、签约等手续需售楼部的置业顾问办理，这过程中有涉及到销售情况等项目秘密，开发商是不会让中介是知晓的，必需由售楼部置业顾问完成。所以不会出现外围中介的分销已开始，售楼部还没开卖的做法。

在售楼部开盘前销售的，是回建房

这类楼盘的地块在招拍挂时，其中有一前提条件就是：竞得人取得地块后，必须回建多少面积作为安置房源。这部分回建房一般优先开发，让回迁房先选房。很多回迁户手上可能有多套回迁房源，他们选择以贴“牛皮癣”形式或放盘各个中介销售，这类房源绝大部分会比售楼部正常销售的房源价格低，从而出现“售楼部还没有房子出售，中介已开卖且价略低”的现象。

购买回建房，风险非常大

在这个期间交易的回建房，均没取得不动产证，回建房的业主、买方和中介方只是签一份所谓三方协议。待取得不动产证后再正式到房管办理过户手续。这类买卖和售楼部的期房（即未取得不动产权证的房子）买卖完全不一样，没有产权证的个体之间买卖协议得不到政府认可，协议没有任何法律方面的保障。从楼盘开始销售到领取产权证，通常要三年左右时间，在等待产权证的漫长过程中，极易出现变故，例如回建房的业主眼红楼价上升出现反价，或业主有债务纠纷，房子受牵连等，中介公司在交易中实际是起不了什么担保作用的。

擦亮眼睛，别贪便宜，“售楼部都还没开始卖房但中介却有卖了”这类房子，即使便宜些，也别买，要不积蓄半辈子的血汗钱打水漂的机率很高。

房微言

往往出现这种行为是开发商急需现金流，但价值摆在哪。卖的贵回笼资金慢，卖的平宜会影响后期的定位，定价。早几年就有开发商以底价让公司内部员工消化，就像汽车厂家（不是4s)卖给员工的形式一样，低无可低。但房子不同，由于确权的时间开发商可控，给员工认购可以不急落名，员工就可以早早寻找接盘的下家。等开发商公报价后，绝对感觉很优惠的，楼层又好。员工就很轻松赚够一年的基本工资。其实，出现这种方法销售的，代表开发商去自身物业与市场环境也没有不足的把握。如果🔫头一转房价下跌销售不好，员工前期的订金，或日后没支工资就是开发商的了。就是杠杆！

HuGo586

个人认为通常这种情况有三种可能吧。一、中介为了吸引更多的客户，自己制造的假信息对外释放:；二开发商为了试探市场，故意联合中介一起释放价格信息；三回迁房源。

第一，中介释放假信息吸引客户，这是极有可能存在的，很多买过二手房的人就知道，通常一旦准备要买房，有意无意中就会加很多中介的微信，中介就会每天在朋友圈分享各种房源信息，其中时不时会冒出一些极笋盘房源，让你心动，主动去咨询房源情况，然后套路就开始了，约你实地看房，可真的等你跟他一起去看房时，他就会找理由说这套房已经卖了，或者业主临时决定不卖了之类的话术，人已经约出来了，十之八九会跟着他去看他推荐的正常房源，这时候他的目的已经达到，接下来就是怎么让你看中其他房源并购买，至少他的第一步棋很成功的走出来了。新房中介提前释放低价房源信息也就类似这个套路，先把客户联系到手，下一步再见招差招。

第二开发商跟中介联合探查市场情况。这也是存在的，如果新盘周边很长一段时间没有出售过其他新盘，开发商对市场情况不是很有把握，对购房者的市场反应没有很强信心，不知道定价多少合适，既不想卖太低损失利息，又怕定价过高销售情况不好，这样的方式来探查下市场反应也是很有效的。如果中介放低价格对外宣传，市场反应火热，那开发商就知道行情，该如何定价了。

第三回迁房源。现在开发商拿地，很多都是村民的宅基地或者村委集体土地，在土地出售时，就会跟开发商谈定回迁房源的数量，但是作为本地村民跟村委，自用住宅很多，加上房价上涨，就会在开发商建好房屋，准备移交村委时，对外出售套利，一般这种房源村民都会以低价吸引，提前对外释放尽快套利，这时候中介就会用这种房源来吸引客户，但正常情况，如果市场可以的话，这种房源比较难买到，中间也会存在一些其他费用，比如喝茶费之类的。

个人拙见，勿喷！

本人从事房地产行业多年，非房产中介，不售楼，只是了解房地产流程跟销售策略，如能帮助大家，欢迎咨询。

lucky365

捂紧钱袋，涨跌与你何干，养银行，帮开发商发财你没义务，过轻松幸福的，租房，别人出多的钱，你出少的钱，结果是你享受，压力是他承担，30年房贷，70年产权，他出80％的钱住40年，你出20％的钱住30年。。。。自己算，，，

筑生张

这个不一定，可以考虑买这样的房子，前提是看清出和谁签合同，如果是一手售楼处/开发商签的话和你去售楼处买米区别，很多这么做的。具体说来，房产销售和开发是分开的。绝大多数销售是开发商花钱找的营销销售公司（个别大型房企有自己的营销公司），所以，有时候开发商迫于融资缘故会自己提前拿出一些房子私下卖给中介或者员工等内部人，没有预售证，只是签合同形式预售，也算是融资一个方式。还有就是抵工程款的。我这就有这样的房子，比售楼处低30%左右，还可以提前选房。提前可以找买房的，谈好价格，等销售证下来了就到售楼处改合同就好了。手上资金不够，所以拿的不多，一套能挣个30万吧。资金占用大，对我老说有一定风险，万一烂尾或者跑路，我就哭了……

车小范er

一手房先给开发商钱，二年后才给的房子质量靠谱吗？ 一手房到了你手里就是二手房。 二手房是现房，房子好不好看得见摸得着，一手给钱一手拿房，如果装修较好，立即就可以用。 可以优先考虑二手房。

Flwyh

开发商与中介联合给提成！一是搞饥饿销售，二是能把房子价格稳定，其实房子根本没几套卖出去？过几年去问还有。摇号是真，摇到可以过几天转手啊！套路太深！！！

生命之茶

既然房子是用来住的，买房后十年之内不准出售是抵制炒房最好的办法！炒房客严重扰乱了国家正常经济秩序，必须严厉打击炒房客！坚决支持取消公摊面积，取消预售制度，精装修后一房一价，明码标价。买房就像买轿车一样自己选择。严厉打击开发商捂盘惜售违法行为！坚决支持取蒂中介公司，房源信息由政府部门统一管理

质能方程007

我现在就在深圳坂田做中介，许多新开发商为了推销楼盘（尤其是一开始卖不好的楼盘）找到大型中介，让中介想办法拉人去买房，提成返点（0.5-10都有，要是买房开发商销售和中介28或者37.再公司和中介经纪人55开）给予房产中介0.05.-0.01的折扣，让经纪人和客户讲有优惠。

深莞惠置业顾问小詹

开发商都经营二手房中介业务，忽悠百姓，中介机构掛房源不标明房子是什么性质，土地使用权年限还剩多少？有关部门应该管管，买房人应该明明白白消费，天津市房产中介机构（包括中源，几个大地产中介机构都是这样）

關鍵字: 房产 中介 售楼部