座標深圳南山，2房，要求有小區、裝修不能太舊、交通便利、吃喝玩樂齊全。

租金預算7000元，這樣的預算能在深圳租到怎樣的房子？

這是小丁和朋友最近的租房預算和要求，在此之前，她們住在西鄉地鐵口的2房，租金5200元。

這次為了能離上班地點高新園更近一點，她們特地把租金預算拔高到7000元，並堅定認為選擇空間會更大些。

然而，看了一天，依然沒有選到心儀的房子，一通看下來，除了疲憊和心累，小丁最大的感受就是：7000元想在南山租房，性價比太低了！

一.深圳的租金，出名的高

說深圳房租貴，很多人點頭贊同。

根據大數據顯示，福田和南山的租金是最高的，福田約115元/㎡/月，南山114元/㎡/月，一套60平米的標準小兩房，南山租金要6840元/月，福田要6900元/月。

這還是以平均來算，如果是南山的中心區，租金還要更高。

南山一套60平米的標準小兩房，算上物業、水電，基本都是在7000元以上。

小丁和朋友先看的一套是位於南山的麒麟花園，小區是老小區，一期是1999年的房子，二期雖然新一點，但仍然是樓梯房，一套53平米左右的兩房，月租金在5800元，但因為是後期改造的，次臥空間實在太小了，不到5平米，放了一張床和衣櫃後，基本沒有可落腳的空間。

而一套正經的69平米的兩房，月租金卻要6900元。

中介微笑而不失禮貌地說，畢竟臥室只是晚上睡覺而已，要睡覺再進去就好了。

而對於樓梯房，中介的說辭是，爬樓梯還能當做運動。

7樓的樓梯，每天爬山爬下確實很燃脂，但遇上生病或者不舒服那7層的樓梯可真是要了老命。

而且附近並不通地鐵，主要以公交或自駕出行為主，公交的特性就是：不定時、不準時。除非公司就在隔壁，否則住得近也不代表你可以不遲到。

麒麟花園附近並無大型的商業，最大的賣點就是靠近騰訊，據中介的表述是這邊有很多騰訊的租客，畢竟步行就能上班，性價比很高，中介還表示，麒麟花園是深南大道以北最好的二手房，周邊小區不是太舊就是沒有社區，相比之下麒麟花園是性價比最高的了。

所以無地鐵、無大型商業、樓齡舊、樓梯房的麒麟花園靠著騰訊租客以及和周邊的競爭優勢，租金妥妥要去到7000元。

但除此之外，麒麟花園還有另一個最大的賣點，就是學校。小區內部有幼兒園，學校劃分是麒麟小學和麒麟中學，而且中學在整個南山區排名還不錯，因此直接拉昇了這個小區的房價，目前麒麟花園二手房價格已經去到10萬/㎡。

而租金和房價，往往是成正比的關係。房價越高，一般情況下，房租也會越高

，尤其是有學位需求的租客，租金往往更高。

所以麒麟花園在如此條件下，依然能租出7000元的價格。

二.深圳的房子，出了名的貴

然而每個人所處的位置和角度不同，看到的東西都不一樣。

就好像租客說房租貴，而深圳房東卻認為不是房租貴，是房價高。

畢竟一套房子值700萬，以購買來計算，首付得210萬，月供得2萬多，但租給你卻只有6000元，以你的角度來看是太貴了，但是以房東的角度來看，這筆租金和房貸相比差遠了。

以收租作為短期收益回報的房東們，房子越貴，租金當然得越高。

按照這種邏輯往回推，也是可以成立的，那就是房租越高的區域，房價往往也越高。

比如下面這組深圳每平方米租金TOP10的商圈。

從上圖來看，深圳房租最貴的是深圳灣板塊，其次是福田中心和香蜜湖。

這三者對標的房價水平分別是16萬+/㎡、7萬+/㎡、12萬+/㎡，福田中心房價略低一個是房子太多第二個是老房多，房價略微有影響，一般次新且品質較好的二手房房價大多已經突破了10萬+。

所以房租和房價的關係，通常是並列往前的。

這一點，小丁也深有體會，告別麒麟花園之後，小丁一行人又去了位於科技園的松坪村。

這是12年建的小區，房子很新，有社區有園林、生活氛圍也十分濃厚，60平米的兩房月租金只要6000元，甚至有些裝修較差的房子，房租還有談的空間。

科技園的地段加上本身不錯的樓盤品質，按道理房價上9萬完全沒問題，但是松坪村目前的房價只有7萬多，一套60平米的兩房，只要445萬。

這個價格是整個南山為數不多的房價窪地，而背後最根本的原因在於松坪村本身的房屋性質。

松坪村屬於深圳的經濟適用房，按照深圳的規定，經濟適用房想要上市交易，要求必須買賣合同簽訂滿5年，且按規定繳納增值收益後取得完全產權才能上市交易。

這種房屋性質直接影響了松坪村的房價，也因此影響了房租，這也是松坪村在社區、樓齡和戶型等優勢明顯強於麒麟花園，租金卻還是明顯低於麒麟花園的原因。

松坪村目前不通地鐵，出行只能依靠公交，長期地鐵要等13號線開通，短期出行比較不便。

這也是松坪村房價和房租比較低的另一個原因。

三.深圳的租售比，出了名的低

站在不同的角度來看，深圳的房價出名的高，房租也出名的高，然而租售比，卻是出了名的低。

多低？

國際上的通用標準是1:200到1:300之間，也就是說房子按照現在的租金出租，一般是200到300個月就能收回購房款，也就是16-25年就能收回。

而深圳的租金回報率在四個一線城市中墊底，只有1.42%，這說明，深圳起碼要60年左右才能收回購房款。

在國際標準中通常會用這個租售比的標準去衡量樓市泡沫，但國情不同，這點在我們國家基本不適用。

因為我們從以往的經驗中已經得知，深圳房價是具備持續上漲動力的，因此唯一解釋租售比低的合理理由不是房價太高，而是房租太低了。

為什麼？

因為一個城市的房價水平，往往是由這個城市的富人水平決定的，而一個城市的租金水平，是由這個城市居住人群，尤其是窮人的財富水平決定的。

之前去看過前海的前海時代，房價13.5萬/㎡，一套89平米的2房售價1200萬，然而租金卻只要8000元。

當然，我這個例子比較特殊，畢竟前海整個宏偉的規劃還未落地，房價就已經架在高位，而產業、配套還未導入，整個租賃市場還不成規模。

這種雖然還只是個例，但是我想說明的是，前海賣13萬幾乎沒有人去表示質疑，但租8000元卻很多人覺得太貴，主要原因在於租賃市場和買賣市場本質還是兩個完全不同的市場，雖然會有聯繫，但是卻依然是分化的兩個市場。

從深圳灣1號高達20萬+/㎡、恆裕濱城27萬/㎡還能成交就可以知道，深圳的財富差距到底有多大了。

深圳從不缺乏購買力，市場本就二八分化，社會上的大部分財富，都是掌握在少數人手裡，說句扎心的話，不是房租貴，是你太窮。

所以總結就是，房租和房價雖然是成正比關係，但彼此又是完全獨立的市場，一個以窮人為主，一個以中產或者富人為主。

但，如果房價不斷上漲，房東不斷加租，而租客們卻因為無力承擔迫使房東減租，這樣會不會造成租售比持續降低？

而房租下降，房東們又該拿什麼來支撐月供？

一邊是中產及富人的強勁購買力，一邊是喊著房租太高的窮人階級，還有不斷降低的租售比，不同角色之間都有不同的考量。

四.結

夜幕降臨，小丁在看完一天的房子後依然沒有找到滿意的房子，不是太小就是太舊或者不通地鐵，總之，沒有一個讓她能爽快以7000元預算價格成交的。

7000元預算對小丁來說已經很高了，但在偌大的南山，小丁依舊找不到心儀的房子，最後還是選擇留在西鄉，畢竟相比南山，西鄉的地鐵口小兩房性價比更高。

末了，她長嘆一口氣，終歸還是深圳房價太高了。